上海楼市，跟往年相比，确实不一样了！

身处其中，我发现了上海楼市的微妙变化，值得我们注意。

1

上海二手房成交创下今年年内新低！

上海自8月份推出“三价就低”政策以来，二手房成交开始进入下滑状态。

不久前，上海链家和中原地产公布的数据显示，8月上海二手房并非是之前网上流传的1.3w套，而是31天共成交了1.8w套！环比猛跌24%，是今年除去2月（春节），唯一一个少于2万套的月份。

连续第二月下跌，同时创下今年年内新低，同比更是大跌近40%！同时，成交均价也出现环比8%的下降，同比下降5%。

可以确定的是，9月上海二手房成交，已经基本废了。

前俩月，浦东内环内链家门店，一周看房40组，现在一周也就4-5组。

大中介开始批量关店、裁员。链家已经不再招新人，同时内部考核变严。美凯龙、同策等新入局的玩家，已经基本倒闭。

没有带看，哪里会有多少成交呢？

受连续政策影响，特别是涉税核定价的精准打击，上海二手房市场急冻。

9月份，上海二手房成交量，有可能会低于1万套！

2021年7-8月上海楼市情况分析

此外，成交总金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%；套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%。

事实上，在此之前，自7月份以来，上海二手房已呈现两个月的成交下跌，目前是量缩价跌的态势，市场流动性明显减弱。

不得不感叹，“三价取低”的威力真是不容小觑，这样的行情无法不让人认为，市场可能已经加速进入了下行通道。

最近有很多人，被卡在交易里，其中相当一部分是连环交易。

什么叫连环交易？就是他既是买家，又是卖家，买房卖房同步进行。

置换人群，最害怕的就是踏空。

如果卖了房却发现买不了，或者拿到钱发现房价涨起来了，就亏大发了。

我见过的朋友里，最多是五连环，他在中间。

形势是这样的：下下家、下家、他、上家、上上家。

结果，因为下下家是首套按揭，因政策变化导致首付比例大幅提高。再加上市场迅速冷冻，房子暂时卖不出去，直接导致一连串的违约。

因为涉税核定价，导致首房首贷的客户大量出局，引发一连串反应。

300万房子，原先首付只要100万，现在得要200万首付；

600万房子，原来首付只要200万，现在得要接近400万；

门槛直接抬高一倍，怎么可能吃的消？

更惨的，是某些名不副实的“顶级”学区房，也是我们去年竭力劝阻客户买的。

比如，去年的梅园小户型，最高接近800万，最近一套成交价550万。

都不说学区价值，房价都快“腰斩”了。

更离谱的是，合同价做低到330万，本来以为已经做的很低了。

结果，涉税核定价190万，二套付5贷5只能贷90多万。

去年800万的房子，今年按揭只能贷90万。

只能说，世道变的太快了。

2

一手房“挤牙膏式”网签！成交周期放缓

目前，上海严控一手房网签数量。

有购房者透露称，她在7月份就摇到了上海第三批新房供应的其中一个楼盘，并顺利买到房子。但由于上海严控一手房网签数量，直到两个月后，也就是9月才拿到购房合同准备网签。

另据相关数据显示，9月开始，上海新房成交周期开始放缓。

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斩。根据上海中原地产数据显示，8月30日至9月5日，上海新建商品住宅成交面积18.2万㎡。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，九月份以来，上海新开盘只有一个，还有几个处于认筹阶段。以往的情况是，九月一手房市场基本上就开始加速跑，为“金九”开局准备。

上海中原地产数据

（9.6－9.12）新房成交

共13万㎡

环比减少28.1%

业内观点

上海中原地产市场分析师卢文曦

第四批集中推盘的楼盘中有些开始启动认购程序，这些楼盘可能还会触发积分制，但是在政策持续作用下，市场预期会发生转变。同时成交量一直在低空运行，后续还会面临中秋假期干扰，市场想恢复到正常水平有些难度。因此，就算后续几周会有“补量”动作，9月成交总量仍可能不及8月份。

像今年这样的开局，往后肯定成交量接不上。二手房的带看量也下来了，消费者的观望情绪很明显，9月基本上没看到签约。

总的来说，市场观望情绪和银行放贷周期拉长，成了一手楼市节奏出现明显放缓的主要原因。

3

“金九银十”，今年还会有吗？

如今，九月已经进入了下半旬，两只脚正式踏进了房产界入地最高的“金九银十”。

但在严监管的大趋势下，越来越多的买房人，观望情绪较为浓厚。

目前多家银行表示，贷款额度告急，这不得不让许多购房者重新调整自己的购房预算。

除持续加码的调控政策外，房贷利率的提高，也是购房者考虑的重要因素之一。

毕竟房贷利率上涨，会增加购房者的月供压力，一定程度上会给“发烧”的楼市降温，自然也会影响金九银十的热度。

很多人说，房子买不了啦，大事不妙。

但我反倒觉得，楼市躺平是好事。

不知道大家感觉到没有，去年下半年、今年上半年楼市火的时候，房子一天一个价，交易量很大，感觉周围所有人不是在买房，就是在买房的路上。

连去个星巴克、吃个火锅，周围的人也都在谈论房子。

那时候，不少人都无心上班，因为买一套房就是上下几百万的区别，跟工作比起来，显然是抢到一套好房重要的多。

但今年下半年开始，楼市冷下来了，大家不用这么火急火燎的去买房、抢房。

想要继续买的，可以慢慢看，多对比，好好谈个价，现在房东绝对不会给你脸色看。

买房计划告一段落的，就可以回归本源，努力赚钱，好好生活，为初心奋斗。

这才是我们所有人都向往的状态。

但是，“躺平期”不是“闭眼期”，头埋在沙子里没用，虽然节奏慢了，但我们也要时刻关注楼市，观察市场周期、政策风向等。

什么时候该买，什么时候该卖，自己首先要清楚。

无论是刚需还是置换，一旦有合适的房子，或者时机成熟，就要果断出手，改善居住品质。

最后提醒一句，买房是家庭大事，宁可不买，不要瞎买，多多关注我们，准没错。

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本文素材综合整理自网络

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