前段时间写完国贸学原二期宣称取消捆绑车位，近期高新区发布了项目的备案价格表，今天来聊聊看。
01
备案情况
项目公布5栋住宅的价格表，共计557套，均价19280，产品有：66，78，89，115。
5号楼：27层住宅，3梯6户，156套，东端89，西端115，中户77，68，公摊23.4%
6号楼：23层住宅，2梯4户，88套，西端头115，剩余89，公摊23.4%
7号楼：27层住宅，2梯4户，104套，东端头115，剩余89，公摊23.3%
8号楼：27层住宅，2梯4户，104套，东端头115，剩余89，公摊23.2%
9号楼：27层住宅，2梯4户，105套，东端头115，剩余89，公摊23.2%
分析：对于这次2期的备案情况，不像一期全部12栋一次性公布，商品房还剩余3和10号楼两栋还未公布。从二期的楼栋来看，户型与一期差异不大，住宅也大部分是以27层高层住宅为主，公摊在23.3%左右。
不过不同于一期，大部分楼栋都有落地一楼，二期公布的5栋住宅，只有9号楼存在落地103单元，其他楼栋都没有。
同时从二期的楼栋梯户比来看，除了5号楼还有未公布3号楼是3梯6户，其他5栋都是2梯4户，而一期的12栋住宅，有8栋是3梯6户，可以说从楼栋设计来说，一期明显更刚需。
由于楼栋的设计变化，二期的小户型，66，78的产品对比一期有了明显的减小，对于有意向的购房者而言，二期的选择面反而更小。
对于二期的均价19280，一期均价18999，上涨了281元，单价出现上涨有点出乎意外，不过幅度也不算太大，由于一期的楼面价1.2W，二期楼面价6.5K，当然二期由于配建了4.5万方的配建房，实际楼面价预计1W左右，依然低于一期，不过最终备案价反而还更高。
02
楼层差价
对于二期项目，对比看看楼层差价，选7号楼做个参考：
2层：非落地一层，不过有沿街底商，单价最低，不过与最贵的楼层，对比一期的同楼层，2层反而更便宜，不过由于项目限价，27层住宅，差价2750，低楼层优势依然小。
3层：差价1000，上涨较多，由于无落地，3层成了单价波动最大的楼层，选择来说，不推荐
4-5层：差价500，由于数字敏感，4层与3层差价是0，5层对比3层，相当于每层贵250，虽然差价不大，但是由于项目高层优势较大，依然不推荐
6-13层：差价100，差价小，选高层
14-20层：差价50，可以忽略的差价，选高层
20-26层：差价0，喜欢哪个选哪个
27层：顶楼，便宜800，接近9层的价格，比一期便宜更多。
分析：从项目的差价来看，与一期类似，不同点在于一期有落地，2层差价多，二期无落地，3层差价多，由于高新区限价，导致高层差价非常小，与一期同样的情况，所以出现的现象就是能选高层选高层，选低层都不合算。
对于二期的单价上涨281，虽然二期没有落地一层，一定抬升了均价，不过一层也仅4套，影响较小。实际情况看，对比一期13号楼，二期唯一便宜的楼层也就2层，其他楼层东户贵345，剩余三户贵245。
对于这样的备案，虽然二期对外宣称不捆绑车位，但是实际情况相信也是买车位的优先，由于高楼层优势比较明显，个人建议如果意向较大，可以先答应车位，看看能否选到高层，如果无法选到，就放弃车位即可。至于能否解决捆绑的情况，建议明修栈道，暗渡陈仓。
03
楼栋分析
5号楼采用了3梯6户的设计，配置了长连廊，电梯设计在楼栋左右顶格，而且双梯是设计在东侧，由于这样的设计，单元入户门也改变。
01与02，06与07单元门相邻，这种布局优势在于东西端头无须走连廊入户，避免了连廊风雨影响，不过由于入户门与中户相邻，加上都是设计内开门，比较尴尬的问题出现，门与门相邻，可能连门联都不好贴，可以参考中骏世界城。
虽然把电梯设计在顶格，端头不用走连廊，如果是两梯四户，连廊使用率也会降低，不过楼栋是3梯6户，03和05单元出入都需要走连廊，反而连这个优势也不存在。
由于双梯在东侧，加上这次的连廊很类似跑道，对于中户的购房者而言，推荐选靠东的单元。
对于2梯4户的楼栋，与一期类似，端头靠连廊入户，劣势是影响中户隐私，优势在于双梯联动，出行会方便。对比一期的布局，这次二期的89中户由于朝南双卧不再突出，变成与端头阳台齐平，采光影响也降低。
04
分析总结
项目位于高新区桥头堡，一期纯商定位，首开做到了高去化，目前网签也基本证实了实际去化，由于高新区的限价压制，周边也没有竞品，吸引力还是较大。
对于二期而言，虽然有配建房，不过有路网隔离，优势尚可，备案价上涨了281，幅度并不大，同时二期的楼栋定位以及社区规模也比一期来的小，从管理来说，二期可能更有优势。虽然目前宣称无捆绑，预计也只是处于敏感期，实际应该也是差别对待。
对于有意向的购房者，评估清楚意向楼栋，以及房源情况，由于高楼层单价优势较大，建议根据自身需求紧急度，做出购买决定。