开头先澄清，不是鼓吹房价上涨，而是强调楼市底层逻辑。

当下要记住关键的楼市信号：

1、相信调控能降房价的，太天真。

2、轻视房住不炒的，又太无知。

别急着杠啊，这并不矛盾。

房住不炒是大盘，不会变，不会乱。

坚定高举旗帜不动摇，但再说一次，不炒≠不涨。

2016年开始提出的房住不炒，5年过去了，涨没涨，自有判断。

但好在有房住不炒的庇护，冲洗干净了混杂在楼市中的污泥。

现在的楼市，越来越干净了。

轮廓已现，信号已出。

01

调控来了，口嗨多了，房价呢？

不少城市房价是下跌了，但我们瞪大眼睛看看，有些是真跌，有些只是短期回调。

房价下跌是有比较物的，卖2万的时候你入手，后面卖3万了，然后又回调到2.5万了。

这不是下跌，叫回调。

而你2万入手，后面调控来了，只卖1.5万了。

嗯，这叫下跌。

所以到底跌没跌，是有参照锚的，说的就是入手的时机问题。

所以房价真跌了吗？

我们以3年为一个房地产周期来看一下。

好在我们一直有做每月房价地图的习惯，数据还能找得到。

翻开2018年9月的房价地图：

当时上海黄浦区均价还是15.5万，长宁区10.6万，普陀区9.7万，静安区8.6万，浦东新区7.6万。

再结合我上月发布的房价地图：

黄浦区均价11.8万，长宁区8.5万，普陀区7.1万，静安区9.3万，浦东新区7万。

这样一对比，上海跌了啊！

没想到吧。

可从我们监测的数据来看，2020年2月上海的均价是58131元，而8月均价是65003元。

这一年半时间，上海又涨回来了。

如果把时间拉长到3年，现在上海不过是回归高位。

但如果时间退回1年半，上海确实经历了一轮大涨。

所以到底是涨是跌，关键看你入手的时机。

2018年入手上海，到现在可能只是回本而已，但如果你2020年初入手上海，到现在哪怕吃大锅饭数据，涨幅已经超过11%。

包括北京上月房价和2018年9月相比，多数区域也是下跌的。尤其昌平区，下跌最狠，高位时候5万，现在只有4.5万。

北京2018年9月

北京2021年8月房价

按照我们已有的房价地图，以3年为一个周期，上涨的城市其实有：

深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、苏州、宁波、合肥（猛涨）、重庆、成都、长沙、西安、昆明、佛山、东莞、珠海、南昌（微弱）

而3年周期房价不涨反跌的城市是：

北京、上海、福州、青岛、武汉、郑州、贵阳、哈尔滨、石家庄、济南

数据是不完全统计的，三四线城市也涨跌不一，江浙地区的多数三四线城市3年期间涨多于跌，而多数三四线城市是一路下跌。

尤其是2017-2018年是一批三四线城市轰轰烈烈的棚改大年，多数人早就被套牢在高位了。

对于这些涨跌城市榜，不必过分惊讶，毕竟是大锅饭数据，你涨我跌，最后没涨没跌，谁也不服谁。

不过通过3年的清洗，倒是看清楚一条通俗易懂的道理：

分化早已深藏于楼市中，并且在未来熊长牛短之下，该涨的继续涨，该跌的站不起。

楼市规律早就是马太效应，强者掌握了绝大数资源，越来越强。

这个少数人掌握了社会的大多数资源一样，出生决定出路，你快马加鞭都可能望尘莫及。

02

强者愈强，但强者中颇有分化。

譬如北京，3年还未回归辉煌。

但北京内部极具动荡分化，昌平、石景山、丰台、房山、大兴一直在下滑，而中部东西城和东部通州区则昂扬向上。

如果3年前，你站在分叉口，选择了不同的路子，向左还是向右，如今截然不同的命运。

譬如深圳，光明区18年房价均价才3.9万，现在最贵的二手房去到8万。

错过的人肯定捶胸顿足，掩面哭泣。

这就是投资房产的乐趣，暴击的快感。

譬如武汉，这次放到了下跌榜单中，从地图上看，江汉和江岸区涨幅不少啊，可武昌区跌幅太明显了。

2018年9月武汉房价

2021年8月武汉房价

其他外围区域涨跌不一，但涨幅真的基本可以忽略不计了。

只能说楼市也无限内卷了，一套100分的试卷，你选对了城市，恭喜你，70分到手。

但最后的30分的难度很高，能拿满分的人不多，拿了满分之后，你以为完事了。

翻开背面的卷子一看，我C，还有附加题，20分，这就考验点智商+情商了。

03

我想说明的楼市信号是什么呢？

调控来了，房价确实会有短期回调。

这是ZZ的魅力，阎王要你三更死，不会留你到五更。

还喘气的，可以补插上两刀。

但只要有价值的城市，你把战线拉长一下，一样涨得回去。

只要结果是涨的，过程其实就不太重要了。

比如上海和北京，高位回落之后又回去了，只是你想赚多赚少，这考验你的入手时机。

这次深圳广州被调控强压，房价回调了，再等泡沫挤挤，一样可以买。

一线城市要产业有产业，要人口有人口，有什么可担心的。

强二线城市也同样，虽然城市能级不如一线城市，但资金总量决定你的选择方向，只要版块对了，跑赢一线城市的涨幅也不难。

而环一线城市同样，只要挨着大佬，大佬吃肉，它喝汤，也绝对跑赢一大批老家三四线城市。

不用被短期政策性回调整得焦虑了，坚持楼市底层逻辑，淡淡定，要做时间的朋友，而不是时间的炮友。

只有一个建议，不要老想着底部，实话说没几个预测得准的。

但也别轻视了房住不炒的魄力，现在是不能搞死房地产，不是不能搞房地产。

房子金融属性没办法动摇，就没法搞垮大家的信心，但鞭打的手段可以很多。

除了二手房指导价，强制增加首付之外。

放贷慢、甚至停贷现在越来越普遍了，买套房，3个月6个月批不下来，而且房贷利率还一涨再涨。

房贷利率5%冲6%,6%冲7%的，击垮多少买家的心里筑防线。

我们要重视房住不炒的信号，因为这是熊长牛短的开始。

还想像深圳光明区这样3万变8万的，概率已经很小了。

04

当前楼市一片混沌，开发商债务违约开始频繁暴雷。

据说恒大财富也暴雷了，没想到恒大狠起来，连自己员工都开始收割。

这里先不展开说。

另外一边，城市轮番调控还没收手，大到一线城市广州出台二手房指导价，小至安徽芜湖也实行摇号的新房限购3年。

一场由上至下的楼市清肃运动已经开启。

但就没有利好城市，利好楼市的消息？

前段时间，第五所证券交易所落地北京。

横琴粤澳合作区横空出世、前海扩容消息已经确定落地。

城市依旧有利好。

这样的逻辑又是什么？

就如同大胡子李老师说过的：无非就是你选对了城市，利好时不时就会到，房价自然也会水涨船高。

这就是选对城市的魅力啊。

很多城市之所以能成为大城市，是因为地理位置造就的。

中西部之所以落后，政策之所以不关注，是在于先天条件不足。

香港为何能成为国际大都市，就是因为三面临海、内接大陆，是国际市场上的一个重要港口，有成为国际大都市的潜力。

在改革开放初期，交通方式不如现在发达，海运凭借着运量大、成本小占据运输的领导地位。

这也是当年沿海城市能迅速崛起的优势体现。

上海也是如此，上海也是三面环海，也是重要港口、金融中心，目前上海的地位已经毋容置疑。

贫富差距向来不只存在于人与人之间，也在于城市与城市之间。

现在穷的可能越穷，富的会越富。

之前对于证券交易所的争夺，站在城市均衡发展的角度来看，中部武汉，西部重庆和成都，似乎都是最优选择。

但结果还是北京拿下，说好的政治中心和文化中心为主，但依旧不舍得舍弃经济中心的地位。

说来说去，还是因为北京有这样的实力，金融总部多，资金总量全国第一，还是北方第一大城，北京都没有，北方怎么行。

还有深圳，深圳的利好一直不断，所以才能造就如此的房价。

为什么深圳能崛起，早期的经济特区到现在的社会主义先行示范区，包括这次前海扩容，提出的都是这次大幅增加可供发展的用地，有三分之一的产业用地要面向港资港企。

横琴粤澳合作区也是如此，横琴面向澳门，前海面向香港。

实话说，都是蹭了地理位置优势的光。

如果不是因为这样的位置优势，政策还真不一定陆续有来。

所以只要坚定城市发展的底层逻辑，坚定持有我们所说的有价值的城市资产，你躺着，政策都会倾注而来。

因为人与人之间的差距，城市与城市之间的差距，真的从“出生”那一刻就决定了。

05

调控很多，房企很乱，利率很高。

这是当下的困境。

但越是乱的时候，越不要慌了阵脚。

不要被调控降价所迷惑，也不要被没价值的城市低价打折所诱惑。

越是动荡的楼市，底层逻辑越夯实。

一线城市、强二线城市的核心区域以及环一线城市，会是未来城市发展，楼市上涨的yyds。

千山万水总是情，给个“好看”行不行