(来源|风财讯 作者| 陈文莉)

8月底，在“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部再度重申，下一步将持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

从“房住不炒”到“努力实现全体人民住有所居”，房地产政策正在发生新一轮的“迭代”。

在弘阳地产（01996.HK）执行董事、董事会主席曾焕沙看来，“行业规模仍在，人们改善居住品质意愿仍在，（企业）只要顺应政策趋势，满足客户需求，就能穿越周期，经得起时间的考验。”

执行董事兼总裁袁春直言，面对这样的形势，行业要回归居住本源，城市要回归供需本源，房企则要回归经营本源。

而弘阳的做法是，聚焦深耕、双轮驱动、利润优先、客户认同，进而实现有质量、可持续的稳健发展。

上半年，弘阳实现总营收129.6亿元，同比增长34.7%；毛利润27.3亿，同比增长12.1%；净利润9.9亿，同比增长10.6%；归母净利润7.4亿，同比增长9.1%；毛利率21.1%，净利率达7.6%。

曾焕沙表示，去年初弘阳就确定了“提质增效”目标，要求以利润为中心，向经营要效益，向管理要效益，不断优化投资结构、债务结构。

聚焦深耕 “做实”销售额

起家于江苏的弘阳地产，始终坚持“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的策略。

财报显示，上半年弘阳共获取21块土地，平均楼面价1.1万元/平，预计售价接近2.3万元/平，利润空间，充满想象。

其中，江苏省新增货值近60%，一二线城市占比近78%。截至6月底，弘阳总土储面积2100万方，大江苏和都市圈占比为6：4，中心城占比达到70%。

高经济产值区的深耕，上半年弘阳合约销售额同比增长56%至491亿元。其中，长三角贡献了72%，大湾区和成渝都市圈17%；一线、新一线及二线等高能级城市则贡献了近80%的销售额。

“双高”之下，弘阳地产的销售额，愈发显得成色十足。

上半年，弘阳的合约销售均价同比增长15.6%至16920元/平。在持续销售项目中，86个项目的均价有所增长，其中48个均价增长超过5%；在36个主要布局的城市中，有18个城市的市占率较去年底有所提升，且其中9个城市的市占率增加超50%。

袁春坦言，“上半年完成接近50%，2021年（弘阳）在手可售货值1550亿，总体去化率约六成就可以完成年度销售目标，我们非常有信心完成全年目标。”

双轮驱动 打造核心增长“第二极”

如果说住宅开发，是弘阳地产的一个核心增长极，商业则是其“稳健”计划中重要的第二极。

袁春表示，弘阳的“双轮驱动”与其他企业，不太一样。

“很多地产企业是先做住宅再做商业，弘阳正好是反的，从这点上弘阳是有商业基因的。”

先天基因的存在，让弘阳对商业有着更为深刻的认知。

弘阳很清楚，某种意义上住宅2-3年可以看到收益，但是商业要做10年，所以，做商业不是遍地开花，而是做一个成一个。

“做商业首先要懂商业，并不是为了做住宅而获取商业。”

的确，真正的“住宅+商业”双轮驱动，是既可通过商住联动提升住宅投资效益，也让商业资产的估值能够自行成长。

以“南京弘阳茂”为例，弘阳商业将其打造成了首个将“双Mall+游乐演艺”模式跑通的商业项目，成为了南京的潮玩风向地标，并获评了“2021商业地产标杆项目”。

据介绍，常州1936、安庆的弘阳广场预计将于明年三季度开业；今年8月份拓展的潍坊商业项目落地开业，租金收入有望持续高增长。

“只要我们坚持战略，未来住宅毛利率在逐渐收缩，行业竞争非常激烈的时候，我相信未来弘阳商业一定能脱颖而出，成为弘阳核心竞争力。”袁春表示。

回归本质 向产品和管理求红利

下半年的房地产市场，“回归”已然成为了关键词，而企业若想要发展，核心还是长期主义。

“一个企业未来要长远地发展，肯定不能看短。长期主义的核心是要做好产品，服务好客户。”袁春表示，下半年弘阳更重要的是在经营战略指导下，持续做好产品和服务，这才是企业可以持续发展的源泉、基础和能力。

“行业规模虽然可以在一段时间内稳定，但集中度在增加，集中度一定是未来能把产品和服务、客户放在至上的位置上，这样的企业才能生存下去。”

运营上，弘阳通过“六个一体化”降本增效，在71%所在城市的平均开盘周期快于当地标杆及同侪房企，74%首开项目销售均价优于竞品。同时，新虹桥采购联盟12家房企，形成超过5000亿+的规模，实现成本优化11.27%。

品质上，上半年整体交付近15000套，整体交付率83%，第三方实侧实量约88分。

服务上，弘心服务2.0升级，客户满意度91分，达到行业标杆水平；

袁春告诉风财讯，“如果你得不到客户的认可，我相信一定会被市场抛弃。弘阳非常坚定，未来持续要为客户提供好房子。”

债务管控 拓宽安全边界

如果说2021年之前是以发展创造安全，2021年以来的叠加调控行情，让行业更加明白“安全创造发展”的逻辑。

这一点，弘阳地产想得很清楚，近年其不断降低杠杆就是一种体现。尤其到今年上半年，弘阳地产的融资成本，已经有所下滑。

据风财讯了解，今年1月，弘阳成功发行了一笔年期最长（4年），规模最大（3.5亿美元），利率最低（7.3%）的美元债；5月份，弘阳成功发行了第一笔绿色债。两笔债均超额认购10倍以上，足见资本市场对其认可度之高。

融资渠道的多元化，降低了弘阳的融资成本至7.62%。

截至6月底，弘阳短期借贷104亿，比去年同期下降8.9%；账上现金余额175.75亿，完全能够覆盖短债。而深耕战略及运营能力的提升，弘阳上半年回款率91%，处于行业高位，进一步筑高了现金流“防火墙”。

“三道红线”方面，剔除预收账款后资产负债率69.4%；净负债率是53.9%，处于行业较低水平；刨除受限资金的现金短债比1.3，维持“绿档”。

首席财务官申广平表示，“公司内部对现金流管控比较精细化，基本对现金流铺排覆盖未来一年的每一天，确保它不会出问题，保障安全。”

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文字丨陈文莉

编辑丨王婷婷

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