十年前，津南就已经是环城成交大户。
十年间，有的板块已经鲜有土地供应，有的板块从一片白地变得炙手可热，从中我们也不难发现津南的板块变迁。
本文将通过2011-2021年房价对比，为您分析十年来津南区的房价涨幅变化。
注：文中新房价格为该项目2011年实际签约均价，按当年签约套数排序；
二手房价格以2021年贝壳二手房价格为主。
津南区近10年房价对比
咸水沽作为津南的传统板块，在近十年的楼市表现中可谓亮眼。
2011年津南成交排名前20的楼盘中，咸水沽占了6席。
世纪佳园和金御瞰景紧邻咸水沽一中，有区域中心+学区房的属性，房价涨幅分别为154%、90%，从整个津南区来看，涨幅属于比较高的。
相较之下，世纪佳园的涨幅主要是因为价格低，4500的签约价，咸水沽的楼盘卖出了小站的价格。
当然，富力又一城是个例外。
当年卖到8900，在咸水沽绝对可以算头部价格。
但涨幅只有56%，只能算一般水平。
富力又一城的供应量太过巨大，卖了十多年都没卖完，新房存量估计还够卖两年。
源源不断的新房供应，随后转化为二手房，内卷不断，互相踩踏，肯定价格上不去。
海河原筑，值得单独拿出来说一说。
这个楼盘有些问题，没交房，所以现在既没有挂牌，更无二手房成交。
无论何时何地，问题房源不要碰，这个真理永远适用。
十年前，双港还是津南的供应主力，上榜9个楼盘，风头盖过咸水沽。
但是，从十年房价涨幅来看，双港的楼盘却是两极分化。
首创爱这城的涨幅达到209%，津南区最高。
一来得益于双港的位置，双港是市区外溢的第一站，当年着实接收了不少新天津人。
当时天津的经济形势还不赖，会有大量新天津人涌入，这种靠近城区的板块自然成为他们的首选。
二来首创爱这城的主力户型在93-103平米，这个面积段本身就很受青睐。再来上几张户型，大家随便欣赏一下，人家十年前就做出了大开间设计。
首创爱这城二手房户型图
同样位于双港，首创福缇山、华润中央公园就没有这么好命，涨幅都只有50%上下。
这两个小区位于双港偏西方向，与大寺相临，附近大量的还迁房、经适房在一定程度上拖拽了房价。
最惨的莫过于港基中心，十年涨了30块钱，简直闹了笑话。
另一个公寓项目，九洲之地也有类似的情况，只有11%的涨幅。
纯公寓不涨钱，是天津买房铁律。这种不能落户上学，又处在工业园里的公寓，更是不能碰。
有些让人意想不到，八里台也有三个楼盘上榜，分别是天津碧桂园、融创星耀五洲、海尔格林小镇。
但涨幅最高的天津碧桂园也只有30%。
八里台属于典型的不在城市发展主线上的板块，甚至，它都不在津南的热门板块范围内。
这种边缘板块，不会有外来人口涌入，只有地缘才会关注，所以房价比较稳定。从房地产投资升值的角度来讲，终究不是最优选。
其他几个上榜楼盘分别位于小站、海教园。
天山水榭花都位于小站，与八里台的情况类似，客群相对独立，内生市场现象严重。
融创中央学府作为海教园第一批商品房，涨幅达到97%，可以说很给海教园“涨脸”了。
当年融创中央学府曾在2万出头的单价上扛了很久，享受过海教园学籍政策带来的红利。
但政策的不稳定性，再加上板块南部开始出现大量低总价的洋房产品，价格开始被拉下来。
从津南近十年的房价涨幅，我们不难发现这样几个规律。
1）地段价值低的，涨幅大。
比如世纪佳园，咸水沽的地段卖出了小站的价格，现在只是追平了地段价值而已。
天山水榭花都也是这种情况。
2）与市区相连、交通便利的板块。
近几年，市区的房价涨上来了，而且发展相对饱和。
所以，环城与市区接壤的板块都会承接到市区的外溢，从而得到价格上的支撑。
但是像双港这种，没有新房、二手房房龄面临进一步老化的情况，又得不到大公建的“垂怜”，就要开始逐渐进入换房周期。
二手房挂牌量会增加，进而房价踩踏。
3）房价最贵的，涨幅未必最高。
最典型的就是仕林苑，小区平均涨幅只有44%，有万科的品牌溢价也不好使。
咸水沽的富力又一城，也是如此。
4）纯公寓不涨钱，别碰。
市区的一些居住型公寓或许还可以有学区属性，环城的纯公寓，比如港基中心、九洲之地，妥妥的坑。
5）拿地价低、体量超大的社区很难涨。
自住需求的话，是没问题的，随着配套越发完善，会住得很“舒服”。
但是房价涨幅相对有限，因为新房持续有供应，二手房也会跟着内卷。
富力又一城就属于这种类型，只能随着大行情走。而且板块二手房存量逐年增加，内卷严重，价格上不去。
6）买房不要光看热门板块，更要关注城市发展方向。
比如八里台、小站这种板块，始终不在城市发展主线上，市场封闭、客群固定，涨了才奇怪。
十年前，津南是咸水沽、双港等板块的天下。但现在，板块轮动开始了。
如今在津南买房，看准“两条线”应该不会错。
这就是地铁1号线和地铁6号线，对应的板块也不言自明：国展西和海教园。
守着地铁买房，一定是最安全的选项。