前言：文章比较长，专业讲解房地产，对于大部分人是枯燥无味的，对于富豪和未来的富豪，有必要收藏，在思考中阅读

2015年去库存之后，三四线与一二线城市分化，2019年减豪宅税之后，深圳东部四区与西部三区分化，2021年限购升级之后，公寓与商铺产生分化，优质公寓与劣质公寓产生分化，

在未来十年乃至二十年，这个趋势不会改变，只会加大，当下我们需要做的两件事情非常重要，第一是资产优化，第二是购买优质资产做最好的资产配置，

前段时间我写过一篇文章：深圳前海携手蛇口太子湾，血洗炒房客

这篇文章中讲述了三个不同区域不同产品的失败案例，有粉丝私信，说南山新兴豪宅区街铺更是典型的投资失败案例，希望我能讲解一下这个区域，

那么今天来了，继盐田别墅，前海写字楼，太子湾商办公寓之后，新加入后海中心路街铺，凑成投资失败案例四大天王，有共同点都是对前景的无限展望，都是超高溢价，又都是定向收割土豪，正可谓门当户对。

不同于前海的开发进程缓慢，也不同于大梅沙与太子湾的地理交通瓶颈制约，后海豪宅区地段堪称完美，属于地理与自然完美结合的地段，正是如此完美之下，区域内豪宅一经问世迅速占领深圳房价制高点，在本片区产生华润悦府，深圳湾壹号，恒裕滨城三大王者级豪宅，在高层豪宅中，成交单价超过30万每平方米的房子基本上都集中在这个区域。

就是这么牛的一个区域，豪宅楼下街铺，购买十年，没有增值一毛钱，如果出售，至少要亏十万，括弧是每平米，楼上住宅从3万到20万，楼下街铺从20万到10万，同地段不同命，同一个区域同一个楼盘上演这如此狗血的剧情，

曦湾华府楼下一个转角铺，原价1200万，持有十年后700万难以出手，在深圳房价的一环，在近十年房价最耀眼的深圳湾，投资房产还能亏钱，而且是腰斩级亏损，这就是残酷的现实。整条街的商铺全线亏损，无一例外，亏多亏少的问题。

这个地方最高成交价达35万每平

这个价格放在现在，所有人都会嗤之以鼻，谁会买这里，租金低，空置多，最多卖十万，但是你体会不到当时的场景，买到如同捡宝，如同发现价值新高地，有盲目跟风的心理作用，更有过去房产同涨同跌买了就赚的思想观念，

说句题外话，这种固有观念很害人，用过去定义未来，因为过去住宅涨得疯，所以投资还是买住宅，因为过去商铺亏得多，千万不能买商铺，这种理念，你应该是股神，你看下过去哪里涨买哪里不就行了，所有的研究都是多余。风向永远在不断的变化，这正是投资的魅力。

回归正题，那么这个曾号称比肩美国第五大道的街区是如何收割土豪的？其实这个案例是最能给予我们吸取教训的教材，也许能帮助现在的富豪和未来的富豪读懂房地产，更好的把握风口，避开深坑。

商铺不同于住宅可对比性强，商铺正是没有参考物对标，给予新铺销售高溢价的发挥空间，

十年前的销售思路也许可以为你今天投资商铺提供一点经验，

第一步无限拔高定位，这个定位全靠画饼，无限拔高，卓越维港街铺，这个有缺陷的产品，居然能被定位为比肩美国第五大道，勾画出依托深圳湾口岸每年数千万级人流打造深圳消费最高的奢侈品商业街的宏伟蓝图，现在很多商铺项目依然在模仿这个思路，定位都是比肩国外某街区，似乎国内都不屑于比较，

我曾经说过五年之后这里依然会有一半的商铺是毛坯，现在已经过了十年，依然有部分商铺是毛坯，意味着十年内没收过一毛钱租金。出租的商铺也是在低回报率的煎熬中不断变换租客。

第二步无限拔高区域内的任何一个规划，对于区域内的炒作集中在楼上是豪宅，旁边有个规划高端的购物中心太古城。这种区域级购物中心可以说已经铺满深圳的大街，但是过去十年依然被移花接木的作为价值点被无限放大，曾经南油卖公寓号称楼下是全球仅8座的来福士广场，现在开业好几年了，没有看出来和其他购物中心有什么不一样，

海府一号卖商铺和商办公寓号称对面是升级版欢乐海岸，有摩天轮，太子湾卖商铺鼓吹邮轮母港和K11，与当初描绘深圳湾口岸和太古城就如同一服中药，不做过多描述，

第三步无限拔高预期租金或者返租租金，商铺是最应该遵循价值投资的产品，你投资住宅也许不会关心租金高低，反正都很低，但是你投资商铺，一定关心租金，所以无限拔高预期租金是关键步骤，当年这里号称租金1000起步，反观现在租金普遍200-300元，问题永远有一堆的空铺，因为这里不可能容下这个商业体量。可以说全深圳租金过千的街铺是少数中的少数，大部分商铺只是普通社区底商而已。

返租租金是投资者在被多次的口头承诺租金伤害后的升级版，为了让投资者放心租金的真实性，签署一份高额租金的运营合同，并提供一份与租客之间更高的虚假租金合同给你观摩，这五年或者十年的租金一次性加到售价里，问题是就算美丽的谎言还不演完就提前收场，留下一地鸡毛让投资者在寒风中凌乱。在香港这是被定义为商业诈骗而明文禁止的，但是在深圳却是被通用的剧本，不同的演员，不同的导演，演绎重复的剧情。

深圳湾豪宅街铺正是商铺的高光时刻，也是处于没有投资失败案例警示的大背景，在当时还没有分化概念，这一批投资者用惨痛的教训为以后指明了方向，后来的投资者欠你们一个敬礼。

这篇文章我们主要讲深圳湾中心路街铺是如何收割富豪的，当年这种三板斧已经不能适应当下的市场，一部分投资者和房产销售者懂得了如何辨别房产价值，转向价值投资，这即是专业的升级，更是职业道德的升华。擦亮眼睛才能让黑暗无处躲藏，大调控也是让房地产从盲目向健康可持续方向转变。

写到这里还没有去解析这个区域商铺为什么被深套，未来还有没有机会，这篇文章感觉有点跑题，谈到某一个话题，不觉间多分享一点，关于上面这个问题，下次补个续集，欢迎关注，对于写文章是业余的，对于房产的研究层面和实操层面，可以说是干货，对于商铺，公寓，豪宅及写字楼投资置业，能帮你抓风口避深坑。

下一期文章，我们分享升级版招式，

第四步无限包装引进租客，这一点投资客可能对于租客与商铺价值之间的关系有误解。

第五步无限包装运营公司品牌，这种基本上就是偷换概念和挂羊头卖狗肉。街铺有独立收益和抗风险能力，打运营牌的商铺基本上是全完蛋，这个结局没有任何悬念，至于原因，我下篇文章解析。

其实我们需要懂得房地产才能把疑虑解开，才能更好的把握未来的机会。不会因为市场火热而盲目跟风，不会因为市场低迷而悲观错失。