本文全文4000字，没有配图没有虚言，不管你买不买学区房、买不买房，都应该详细读完。

黑天鹅事件，指非常难以预测或不寻常的事件，通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。如今，这样的事件或将来到青岛。

我在前天的文章《五大利空将怎样影响青岛？》中简单写了教师轮岗对青岛楼市的影响，但分析得不彻底。昨天，北京公布了教师轮岗的细节，这对于学区房简直是“一招制敌”。

今年4月30日召开的顶级会议上明确提出：防止以学区房等名义炒作房价。随后各地纷纷出台了指标到校、多校划片、学区房限价等政策，但这些政策都治标不治本，只有教师轮岗才是“拳拳到肉”的实在政策。

北京的教师轮岗政策简单点来说就是：

距离退休时间超过5年的、且在同一所学校任职满6年的校长、教师都参与轮岗，其中校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗，轮岗的范围是“区”。

在北京之前，深圳已经把教师轮岗写进了地方法规，可以想象的是，后面会有越来越多的城市跟进实施。

学区房已经上升为影响生育率的国家公敌层面，在国家顶级会议的提出、一线城市的示范下，青岛这样的城市是很大可能会跟随实施的。

青岛一旦实施教师轮岗政策，对青岛学区房、楼市的格局将会造成重大的影响，今天我将从学区、区域、区市三方面来详细分析。

一．对既有学区的影响

先来看教师轮岗对青岛各大学区的影响，我按影响大小分成了五个危险等级。

01 市南中片：危险等级*****

市南中片换手率最高的学区房就是那种50平以下的老破小，房龄都是爷爷辈的，其中占比最大的是30平左右的。

这种房子已经没法居住，买这种房子的家长还有别的住处，这种房子只有学区属性，居住属性已经微乎其微。所以，我们经常看到江苏路小学的校车满市区的跑。

按房子、按户口就近入学，这看似是最公平的招生政策，可背后已经违背了就近入学的原则；只要有钱买房就能入学，渐渐地学区成了特权阶层的专属品，这又违背了共同富裕和教育公平的原则；学区房成为哄抬房价的吹号手，成了提高生育率的绊脚石，这与我国的大政方针也是不符的。

所以说，义务教育阶段就不该有学区，就不该分为三六九等，教师轮岗首先要治的就是这种顶级学区房。

我们想一想，享受到优秀校长、教师资源的几率相等，你是愿意买市南东片的房子，还是中片的老破小？

也许刚开始市南中片的学校靠名气还能支撑几年，时间长了将毫无任何优势可言。

我们可以看看市区那些没有学区加持的老破小是什么价，30多年的老破小已经卖不出了，更何况是市南中片爷爷辈的超小超老超破的房子，以后价格很有可能会降到“白菜价”。

所以现阶段，市南中片的房东们需要抓紧出手了，买房者们则要慎入。

02 启元学校：危险等级*****

之所以把启元学校归为五星危险等级，源自以下几点原因：

首先，启元附近只有这一所好学校，以后无论是整个市北区教师轮岗，还是小区域内多校划片，对于启元这种区域内独一份的好学校来说都是最危险的。

其次，启元学校周边的居住环境欠佳。老四方和新都心几乎同时开建，结果却是差别悬殊。老四方无论环境还是小区品质上，都不太如人意。

第三，愿意来启元学区的买房者，基本都是有学区需要的。没有学区加持，恐怕没有人愿意小三万的单价来这里接盘。

所以，一旦实行教师轮岗，启元学校坚持不了几年就该躺平了。原因和市南中片一样，优质家长、优质生源慢慢就流失了。

03 市南东一片：危险等级****

市南东一片的房价虽然也很高，但这不仅仅是学区的因素。

在传统的排名中，市南东一片只有嘉峪关学校是第一梯队的，市南实验小学和镇江路小学要低一个梯队。这种1/3的名校占比，远不如市南中片的4/6，也就是说市南东一片的学区属性要低于中片。

市南东一片的学区房居住舒适度要大于市南中片，不但大面积的房子更多，还大部分处于风景区内，可以说居住属性在房价中的占比，就像名校占比一样也达到了1/3。

当然，这并不是说市南东一片的学区房就很安全，其危险等级仍然为四级，属于慎入级别。

04 崂山育才：危险等级***

崂山育才是九年一贯制，和启元一样，这种学校在多校划片、教师轮岗中都是最受伤的。

崂山育才的学区房基本都是高层，房龄都在10年左右了，这样的房子再等上10多年就是老破高了，比多层老破小还难卖。

目前由于学区的加持，崂山育才的学区房价格是要高于周边的，也就是说因为学区房溢价了。

在教师轮岗中，凡是因为学区涨上去的价格，都会降下来；凡是因为居住属性涨上去的价格，还会继续涨。

因此，崂山育才学区房整体上还是比较危险的。

05 浮山后（崂山区）：危险等级***

我们知道浮山后学区分为市北和崂山两个区，因为一些特定的因素，崂山区的崂山二实验小学、浮山小学可以上属于市北区的二实验初中、四实验初中、65中。

可一旦实施区内教师轮岗，崂山区的小学能否上浮山后的初中就要打一个大大的问号了。

不过好在这两个小学的学区房居住品质不错，能在一定程度上抵御这种风险，所以我把这里归为三级危险。

06 高新区：危险等级**

看过我文章的应该知道，高新区已建的、在建的、未建的学校，全是名校，大有冲击青岛市区学区的态势。

在不实施教师轮岗的现在，高新区的学区就有一个大弊端。

一个区能有一两个学区就是比较好的了，就是NB如市南区也就两个优质学区。

因为优秀教师、优质生源是有限的，相对应的好学校也是有限的。名校多了，优秀教师、优质生源就会分散。你越想所有的学校都优秀，反而最终可能大家集体平庸。所以，我对高新区的学区概念还是有疑问的。

在教师轮岗的时候，高新区还面临着另一个潜在危险。高新区是一个功能区，不是行政区，以后若实行教师轮岗，高新区是否会和城阳区一起搞教师轮岗呢？

这存在一定可能，但我认为可能性不大，因为以往的招生政策高新区都不和城阳区一道。

不过好在高新区的房价并没有因为学区涨多少，这点危险还是比较小的。

07 浮山后（市北）：危险等级**

在上面分析学区时，我一直强调两点：一是居住属性在房价中的占比情况，二是学区的溢价。

我们以此来分析浮山后学区的话，会发现浮山后房价确实因为学区上涨了不少，和市北区其他区域相比是房价最高的地方。

但我们横向对比的话，会发现这种情况尚在可接受的程度。

经过十多年的发展，浮山后正处于成熟的阶段，除了学校外，环境、医疗、交通等配套都表现不错，本身居住属性在市北区也是首屈一指的。

浮山后靠近浮山和崂山区的地方房价较高，但相比临近的崂山区仍然低一点；浮山后西部和北部房价低一些，和临近的新都心、错埠岭相比没有高上多少。也就是说，浮山后的房价在区域之间的阶梯上还算正常。

尤其是浮山后的夹岭沟、保儿东山等开放式小区，更是没有因为学区溢价多少，还存在着100多万买套二的刚需价。

所以说，浮山后因为学区有一定的溢价，但居住属性可以抵消大部分，因此我认为浮山后的风险等级为二级，尚可接受。

08 其他学区：危险等级*

这个其他学区，指市区除上述学区之外的其他学区，和其他区市的学区。

市区其他的学区，像李沧实验小学、黄岛区珠江路小学、城阳一实验小学、城阳二实验小学等，其学区房价格基本没有因为学区而溢价，区内教师轮岗对其有一定影响，但不大。

其他区市，像即墨、胶州、平度、莱西甚至原胶南市，我认为很难实施整个区市内教师轮岗，因为地方太大了，教师的通勤距离太长。最大的可能是，这些区市的“市区”内教师轮岗，下边乡镇则维持原状或只轮换校长。

二．对不同区域的影响

我在上一篇文章中说过：一旦优秀教师轮岗了，优质生源也会跟着分散，这样时间长了学校地位将会重新排位。适合居住的新房集中区、富人区将是教师轮岗制的最大受益者，家门口就能享受到优质师资，谁还往老破小学区跑。

虽然实行教师轮岗是为了消除学区、抑制房价、推进教育公平性，但不可避免的也会出现新的问题，有的地方受损，就有的地方收益，很难做到百分百的公平。

由于考虑到教师通勤的距离，北京实施了区内轮岗。那么，同一个区内，以后的学校就很有可能按照学区房的居住舒适度来重新排位。

上面说过，既有学区都会承受一定的风险，越顶级、越不适宜居住，危险等级就越高。这么看来，市南西部、市北西部、李沧西部、崂山北部都很难诞生新的学区，既有的一些学区也有可能逐渐没落。

相反，市南东部、市北东部（浮山后、新都心）、东李、崂山区浮山前的学校都有可能逐渐成长起来。城阳区和西海岸新区目前的学区基本都在核心区，未来大概率不会改变。

三．对不同区市的影响

由于教师轮岗大概率不会跨区市，因此以后比的很有可能是你在哪个区，而不是你在哪个学区。

像市南区，目前集中了青岛最优秀的师资，教师轮岗也轮不到别的区。虽然教师轮岗会使市南区内部学区大变动，但市南区仍然是青岛教育资源最丰富的的区。以前提到学区都说市南中片、东一片，以后就会说：市南区。

其他区市也是一样的。不同区市之间的教育资源仍有差别，城阳、西海岸、李沧生源向市南、市北、崂山转移的局面难以根本断绝。

但是，具体的学区（学校）概念没有了，这种生源流动不会那么大了。

综上所述，教师轮岗一旦在青岛实施，“小”学区就没有了，学校之间的差距也缩小了，学区的概念大大减弱，投资学区房将逐渐成为一句空话。

随着教师轮岗的实施，房子之间将从竞学区属性转变为竞居住属性，房子将回归居住功能。

由于青岛实施教师轮岗的时间不能确定，因此我对买房者的建议仍然是：

如果你的孩子2024年之前上小学，这几年青岛二胎入学高峰期还没有过去，你若有学区需求该买还得买，但应尽量买有居住功能的学区房、学区属性溢价不高的学区房，价格偏高的顶级学区老破小已经是高危房产了。

如果你的孩子2024年之后上小学，这时候二胎入学高峰期已经过去了，大概率也不会学位预警了，现在买房就没必要过度考虑学区了。优质区域的优质房子是你的首选，能有一个好学区当然更好，没有的话到时候再根据实际情况置换。