“整个行业的游戏规则发生变化，发展思维也要相应调整。”万科的长期经营目标是什么？祝九胜说，坚持稳字当头，“在我们的认知里，‘活下去’比什么都重要。”

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜米娜

头图来源｜视觉中国

恒大、泰禾、蓝光、华夏幸福……

8月30日，在万科召开的2021年线上中期业绩会上，上述公司屡屡被投资机构和媒体提及。这些公司及身后的项目，或已成为万科的“收并购”标的，或陷入与万科“收并购”疑云。这些背后，是市场对万科对外投资及业务合作策略的猜测。

“我们的‘绯闻’多了点儿。”业绩会现场，公司总裁、首席执行官祝九胜这样戏谑道。

关于近期“万科参与接手恒大集团出售资产事宜”的传闻，祝九胜说，万科与恒大过往在项目层面确有合作，最近几个月有接触和探讨，“但目前没有更多实质性的合作”。

至于“万科入股泰禾”的进展，祝九胜称，万科一直有一个小组在跟泰禾密切联系，帮忙把关一些专业问题，“符合条件，我们仍然会履约。”

相比收并购的传闻，行业更关注的命题是：受行业毛利率下降影响，万科今年上半年净利润同比下滑11.7%。祝九胜解释称，三大原因导致万科净利下滑，预计全年仍将承压。对万科而言，一个关键且棘手的挑战是，“转型业务的效果还未真正体现出来”。

从2014年开始，万科逐步从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。“服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同。”祝九胜坦言，“今天再来反思我们的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。”

业绩会现场，《中国企业家》问祝九胜，从土地开发转移到存量改造上，意味着万科转型的效果可能要在三五年后才能显现出来，甚至时间会更久。尤其是参与旧改项目，或将面临很多预期内外的困难，总体来看“存量”这块骨头很难啃。万科转型的底气在哪里？

“我们存量改造（业务）分为两块：一块是大拆大建的更新业务；一块是修旧如旧的微更新业务。这两块业务特点不同，需要的能力模型也不同。”祝九胜说。

祝九胜对《中国企业家》解释称，以三旧改造、大拆大建来说，同行很多人都有能力，有些同行能力比万科更好。但最近，住建部有一个政策变化，大拆大建的比例要控制在20%以内，也就是说未来城市不可能有那么多大拆大建的机会。

来源：被访者

另一种方式，就是修旧如旧的微更新。祝九胜说，从上海的上生新所、广州的永庆坊、北京的望京小街、深圳的南头古城，再到沈阳的红梅文创园、福州的仓前九里等，这类业务表面上赚钱很难，但它对企业解题的能力要求很高。

“多年前，万科公益基金会就去山西修古庙，在十年前的投资人看来，做这种事可能毫无价值。但正因为有多年前建立的这种能力，我们今天在南头古城、永庆坊这类带有城市历史记忆、文物和文化承载性质的项目上，才有可能长袖善舞。”祝九胜称，硬骨头啃下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。

“只是这一天什么时候来？或者作为一家企业、一支团队，等不等得到这一天的来临。”祝九胜称。

净利下滑

“毛利率下滑原因”的提问，被抛到了祝九胜面前时，让他想起自己读书时，期中考试没考好，面对老师和同学的疑问，心里很忐忑，“毕竟（万科）长期是个好学生”。

业绩会召开的前一日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。今年上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%。

此前，万科在半年或半年以上维度出现净利同比下跌的情况，还要追溯到2008年金融危机时。如今万科再度出现“净利润下跌”，是否与短期或阶段性因素的影响有关？

关于净利下滑，祝九胜回应称，原因主要有三方面：第一，销售规模的增长有限；第二，开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三，转型业务带来的影响，“效果的体现还需时间”。

毛利方面，万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。业绩会现场，有投资机构提出疑问：这个毛利率水平，是否接近万科和行业的底部了？

“整个行业的毛利在下降，大家都看得见。”祝九胜称，“行业回到平均的回报水平，但行业的回报水平不等于（某家）企业的回报水平。谁的精细管理做得好，产品、服务做得好，能赢得客户青睐，盈利水平就会更高。”

地价上涨带来的影响，持续反映在万科的拿地成本中。

财报显示，万科今年上半年获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米，上涨超17%。新获取项目中，一二线城市的投资金额占92%。

“我们全年毛利率的压力还在。”祝九胜称。

多元布局显成效，利润贡献尚有限

从2014年开始，万科逐步拓展多元化布局，包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。物业板块，今年上半年，万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓，上半年实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流，万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%。

不过，新业务还未成为万科利润增长的显著力量。

祝九胜坦言，万科对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的能力是严重低估的，现在复盘检讨，当年转型起步时还是太过乐观了。“即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还很有限，能够贡献的是企业价值和中长期估值。”

祝九胜称，服务、经营类业务的逻辑，与开发的逻辑不同，而且万科还有很多不动产投资的业务，“这部分由于我们采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，每年还会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高。”

以商业开发及运营业务为例，祝九胜称，万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如，印力（万科旗下的商业地产运营公司）在上海的竞争力较强，难题在于另一些城市做得不够好，所以整体在报表上的呈现不太好。但公司在能力上的差距小于业绩上的差距，我们有信心找到差异化的解决方式。”

公司的租赁业务不赚钱，是外界对万科转型的担忧之一。

2008年，万科开始探索租赁住宅业务，目前也是中国最大的集中式租赁住宅服务商。“未来10年，万科希望在微利可持续的前提下，探索长租房的规模化发展。”公司董秘朱旭在业绩会现场表示。

如何实现盈利能力和社会责任的统一？

朱旭称，目前万科的长租业务处于亏损状态，但经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性方面，都有了进步。“这些进步会逐渐体现在公司的财务指标上，经过努力，城市泊寓NOI率（资本化率）可达到5%以上，客户续租率和净推荐率也达到了行业领先水平。”朱旭称。

祝九胜举例称，万科涉及城中村改造的“万村”业务房源有6.5万间，其中有6万间在深圳。“这块业务现在不赚钱，客观来讲也影响了销售增长，但它响应了‘租购并举’政策。哪怕没赚到钱，但我们解决了真实需求。”

再提“活下去”

截至今年上半年，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米，其中权益建筑面积约6738.8万平方米。此外，旧改项目中万科权益建筑面积约339.8万平方米。

业绩会现场，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，土地市场供应端呈现多元化特点，双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道。例如，万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。刘肖称，“双集中”对市场来说是新生事物，对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程中。

“对部分城市即将到来的第二轮集中供地，公司并没有对第二轮出让的热度去做一个详细的预测。但可以确信的是，第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略，在行稳致远这个总的基调下‘量入为出’。”刘肖解释称。

今年一季度末，万科实现“三条红线”全部归绿档，这一状况在今年二季度得以保持。

截至二季度末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外，上半年万科综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。

业绩会现场，万科财务负责人韩慧华称，整个行业“去杠杆”是大势，今年以来融资环境持续收紧，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年的融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持控制和克制。

“整个行业的游戏规则都在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整。”谈及长期经营目标时，祝九胜表示，万科没有把规模和速度作为唯一目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡。

“万科坚持稳字当头，”祝九胜强调，“在我们的认知里，‘活下去’比什么都重要。”

2018年，万科在地产行业内首提“活下去”。如今，祝九胜再度重复这三个字，在他看来，办一家企业，要对广大利益相关方担起责任，首先要确保经营安全。“特别是规模超过5000亿元以后，经营安全的重要性变得更为突出。”

近期，万科股价位于低位，对于是否会考虑回购股票，朱旭在业绩会上表示，维护市场价值有两个条件：第一是股价跌破净资产；第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东方，对股价下跌感同身受，但更重要的是管理层能否为股东创造长期价值。”

二级市场上，万科在A股今年年内显著下跌，累计跌超27%。截至8月30日下午收盘，万科A下跌7.03%，收盘价为19.43元。

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