澳洲买房报税进行时:投资房报税时需注意的几个方面，飙升的房价吸引了有一批新的投资者入市，目前全澳利用房地产投资来积累财富的人已超过200万。除了房产本身的升值之外，充分利用现有税务政策进行退税抵税，也是很多人考虑购置投资房的原因之一。简单来说：如果投资房的租金收入低于支出，房东就可以利用亏损金额抵扣其他方面的收入，最终实现合理避税。此外，以下是澳洲房产网为您指出投资房报税时需注意的几个方面。

1. 申报相关收入

对于投资房的收入不仅包括租金收入，还包括：

--用于抵充房租的商品或服务：例如你把房子租给朋友，他没付现金，但给房子添置了件家具或电器，那么这要折为现金作为收入报税。

--用于抵充房租或修理费的押金：例如你的租客不付租金，或者破坏了房子不修理，这时你有权扣留押金，那么押金也要算作收入报税。

--租客损坏物业后支付的赔偿金：例如你的租客破坏了房子后支付了修理账单，你将这笔修理费用申报抵税了，那么租客支付的金额要算作收入报税。

--保险赔偿金：例如你的租客不付租金，但你购买的业主保险支付给了你赔偿金，这也要算作收入报税。

--其他相关收入。

2. 申报相关支出

通常情况下，投资房申报抵税的大头就是「房贷利息」— 用于购买投资房而产生的相关利息可以全部进行抵扣。

但除了「房贷利息」之外，您可能有权要求减扣的费用包括：租房广告费用、物业管理费、市政管理费、水费、土地税、清洁费、园艺和修剪草坪费用、虫害控制、房屋保险、租赁管理费、维修、法律相关费用、家具、折旧&税务报表费等其他房屋出租费用。

# 妥善保留好所有支出的凭证、完善的支付证明是为了顺利申报并最大化抵扣所有项目的依据。

# 房产购买时所产生的律师费、房产中介费、印花税等不能用来抵扣，但可在计算资本增值税时作为房产的成本扣除。

# 如果你的投资房的部分水费是由租客来缴的，则不能用于抵税。

3. 申报物业折旧

澳洲税务局ATO允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧（包括投资房内部的装修和投资房本身）让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

# 房产折旧报告需通过专业注册工程估价师(Quantity Surveyor)对投资房的每个部分分类，并生成一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。

# 做房产折旧报告本身的成本是可以抵税的。

# 一般来说，新建成的房产在前几年的时候，可获得的折旧金额是最高的；随着时间的推移，折旧额会越来越少，直至0。因此，很多人在选购投资房的时候会选择新房，而不是年份较高的老住宅。

# ATO规定：任何建筑物的最长折旧周期只有40年。

# 装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。

4. 个人和商业混合房产

ATO正在密切关注个人和商业混合用途的澳洲房产，例如度假屋或者在Airbnb等住宿平台上出租的住宅。如果澳洲房产的一部分被个人使用，房东不能要求全额抵扣费用，必须按比例分摊，只允许在房产真正可供出租的期间提出抵扣。例如你有个度假屋，旺季用于Airbnb出租，那么自住期间产生的费用不能用于抵税；或者一套房产一部分用于自住，另一部分用于出租产生收入，则必须通过按建筑面积计算。如有投资房报税任何相关问题请与与我们立即联，国内请关注澳大利亚恒泰国际官网,国外请关注（Goldmark）官网哦。更多精彩资讯尽在其中!期待您的来访哦。