一、商品房：经政府部门批准，经招、拍、挂流程，由房地产开发经营公司向政府租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋。又称"全产权房"。商品房可以自由买卖，主要涉及问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题。

二、非商品房：

1、经济适用房：政策性住房，建设用地以行政划拨方式供应。只能自住。购买不满5年的，不得上市交易；满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

2、集资房：是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。如果集资房的产权已经过户到职工手中的，则集资房可以买卖;反之则需要职工与单位协商后进行过户才可以买卖。也就是说对于集资房，如果职工没有过户产权的不得买卖。买卖时需要补缴土地出让金。部分地区集资房按经济适用房管理。

3、房改房：房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，已购公有住房，已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房(即小产权房)，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

4、军产房：购买军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

5、农村房：农民在宅基地上的自建房屋，此类房屋买卖合同一般无效，如双方为同一集体经济组织成员、经过了宅基地审批手续的，合同有效。

注：房产买卖政策随时在变，且各地不一致，具体买卖以交易时的法律法规和当地政策为准，本文仅供参考。

买商品房：

一、开发商的手续资质就看一个证：商品房预售许可证，有它，其它手续都有，没它，其它手续都没用。

二、预售许可证看啥：一看证号，可以与房管局公示信息相对照，防止作假，二看房屋性质，是商品房还是公寓。

三、住宅与公寓的区别：一是产权期限不同，住宅一般70年，公寓一般40年；二是目前法律规定，土地使用权到期后，住宅可自动续期，其它性质的一般需要续费续期；三是住宅日照条件是大寒日有效满窗日照时间不少于两小时，公寓则不需要满足这个条件；四是商品房可以作为学区房，公寓则没有得到教育部门明确答复。

四、签合同前，一定要登陆当地房产事务中心网站查看目标房子的预售登记情况，绿色的是待售，黄色的是已备案，红色的是已完成交易，防止一房二卖，虽然不多，也得防。

五、没有预售许可证，签订的合同一般无效，但在起诉前取得预售许可证的，合同有效。

六、签了预售合同，再看看公示信息，如果变黄了，且信息显示的是你，好了，相当于预告登记了，房子只要能按时交工，就是你的了。

七、预售合同签订后，到不到房管部门备案，不影响合同效力，但明确约定备案是合同生效条件的除外。

八、签了预售合同可以转让吗：如果没付一分钱，你没权转让；如果付了一部分钱，在征得预售人同意的前提下可以转让；如果付清全部款项，可以转让，应当通知预售人。法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。

九、贷款：一是要在决定买房前查一下个人征信，符合贷款条件再决定下一步，不然，开发商一般会忽悠说帮助你贷款，但合同却不约定无法贷款的可以退房，如果因你的原因无法贷款的，你要一次性付清全部房款。当然，如果开发商同意约定：因个人原因无法贷款的，可以解除合同，这样也行。

十、车库、地下室、阁楼的约定：开发商承诺赠送的车库、地下室、阁楼一定要写入合同，如果开发商以合同文本是标准文本为由拒绝修改，可以签订补充协议。凡不以书面确认的口头约定，发生争议时很难得到支持。

十一、面积：普通人认为面积差超过3%的，可以不付费，这是错误的，具体要看合同约定，如果合同约定以有资质的部门测绘面积为准，可以规避这个规定，这个条款要看清楚合同上怎么约定的。

十二、逾期交房怎么办？要进行催告，合理期限内仍不能交房的，一是可以解除合同，二是不能解除合同的，可以要求开发商承担违约责任，三是直接要求开发商承担违约责任。要注意的是，请求权应当在法定期间内行使，根据《民法典》规定，解除合同的请求权行使期间为一年。

十三、还没交房，房子没了怎么办？房子损坏的风险，交付前由出卖人承担，交付后，由购买人承担。以转移占有为标志。

十四、开发商迟迟不办房产证怎么办：办证的期限是一按合同约定，合同没约定的，期房为交房后90日，现房为签订合同之日起90日，逾期不办，可以要求开发商承担违约责任。

十五、购买人不交房款，开发商可催告于三个月合理期间内支付，仍不支付的，可以请求解除合同，不催告的，解除权于一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。

买二手房：

买二手房一般都是现房，因而涉及的法律问题不多，主要涉及产权和税费，但依然有些细节要注意，订立合同前，应当进行实地查看，并核实产权情况。

一、查明房屋类别：不同房屋有不同的要求，详见《房子的种类》一文。

二、核实产权情况，查看产权证书，了解清楚共有人。签订合同时，共有人应当在场签字，确实不能到场的，应当出具书面委托书，载明委托事项和委托权限，亲笔签名。

三、查看是否为他人设立居住权，居住权是《民法典》创立的他物权，即房屋产权人按合同约定在自有房屋上，无偿为他人设立占有使用的用益物权，居住权不得转让继承，不得用于出租，因此，决定购买前应当到房屋产权登记机关查询标的房屋是否设立了居住权，如有，应当先由原产权人和居住权人进行注销。

四、查看是否设立了抵押或查封登记：如果法院查封登记，或者设立抵押权的，在产权登记机关都有登记，很容易查询。如果在登记机关没有登记抵押权，即使原产权人就该房屋订立了抵押合同，但未经登记，不产生物权效力，抵押权并未实际设立，抵押权人没有就该房屋的优先受偿权。

五、查看是否已经出租：根据买卖不破租赁原则，即使产权过户，原租赁合同依然有效，所以，一定要查清标的房屋是否签订有租赁合同。如有，应当由原产权人和承租人先解除该合同后再进行订立买卖合同。

六、如有特殊用途，如学区房、需要在该地址办理户口登记的，应当了解该房屋学区房功能是否使用，是否已在该地址设立户口，如无法了解真实情况，可以在合同中规定就该事项进行明确，或约定违约条款。

七、税费方面，主要涉及的是增值税、个人所得税、契税、印花税及一些手续费、登记费用。这些年税率政策变化比较大，还要根据房屋的面积、时间、是唯一住房还是多套房、是普通住房还是别墅等确定，比较复杂，因此，在此就不再列举具体标准，可以到产权登记机关咨询。虽然法律规定了不同税种的纳税义务人，但事实上，根据实际情况，往往会约定由一方全部承担，这个因素在订立合同时，应当考虑进去，毕竟，加在一起，是个不小的数目。