作者：公子不悔

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很明显，进入下半年以来，新一轮调控已经展开。仅8月份，就有北京、上海、杭州、成都、惠州、东莞、金华出台政策，进一步对之前对调控进行修补。

而就在今天，8月份调控第八城出现了，这个城市，就是东北房价第一城，也是东北房价涨幅第一城，大连。

8月16日，大连市发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。

在这份通知中，大连除了强调要加强土地供应、加强商品房价格指导、加强房地产监管等万金油政策外，还明确提出：

1、加强限售。

自文件发布之日起，在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的新房，以网签之日算起，五年内不得上市交易。

这应该是东北地区，限售最严的城市，限售严厉程度，追齐的京沪穗深。

2、降低土地溢价率。

合理确定住宅用地出让底价，降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。

本号之前在分析深圳、天津、青岛、福州叫停土拍，将第二次集中供地时间推迟的文章中，就明确提出，土拍规则正在改变。

降低溢价率和摇号，将会成为新土拍规则的重点内容，大连这份调控新政，再次佐证了本号的判断。

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随着大连出台新一轮调控政策，意味着调控再度突破山海关，到达了山海关外。

大连何以获得如此“殊荣”，限售力度又为何能追齐北上广深？主要是因为大连楼市太热了。

今年以来，大连的楼市和同处东部的长春，算是两个鲜明对比。

长春的楼市一片寒冷，两次土拍，均遭遇大面积的流拍。而且房价一直在下降，不久前还因为部分开发商推出了“返本销售”，而被长春市叫停。

当时，长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：

“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”

与长春所不同的是，大连楼市一片蒸蒸日上。

据了解，上半年，大连二手房成交价普涨2-3千，部分热门房源单价甚至涨了近1万。

另据数据显示，2021年2月，大连全市新房成交均价16119元/平方米，环比上涨1%，同比上涨14%。成交量为29万平方米，环比上涨25%，同比上涨419%。

今天统计局公布的7月份七十个大中城市新房与二手房数据显示，大连新房环比上涨0.6%，同比上涨6.1%；二手房涨幅环比上涨0.4%，同比上涨6%，领跑东三省房价涨幅。

如今的大连，房价笑傲东北，房价涨幅同样笑傲东北，当然经济也同样笑傲东北。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

事实上，在过去五年调控中，大连有别于北方其他城市，更有别于东北其他城市，楼市始终表现的很坚挺，没有像其他北方城市一样，笼罩在下跌的阴云中。

2016年，大连整体均价在1万左右徘徊。2018年，大连均价接近1.25万。2018年、2019年、2019年、2020年持续慢涨，截止到目前大连均价已经突破了1.7万元/平方米。

究其原因，无非三点：

第一，大连经济较为强劲，算是东北还能够拿得出手的一个城市。

尽管内地经济前20强中，已经看不到东北城市的身影，在前三十强中，大连代表东北依旧在列。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第二，人口增长在东北地区较好。

根据不久前公布的第七次人口普查数据显示，过去十年东北地区人口正增长的城市只有三个，沈阳、大连和长春（长春因为2020年吞并了公主岭，增量位居第一，扣除公主岭86.2万，长春过去十年实际增加人口为52.8万）。

制图：城市财经；数据：各省统计局

大连过去十年增长了76万，尽管和深圳、广州、成都、西安等城市几百万的增量没法比，但放在东北地区，算是非常不错。

人口和经济基本面都还不错，这是大连房价始终坚定上涨的重要原因。

第三，大连的楼市供应基本都小于需求，人为加大了供需矛盾。

人口和经济是长期因素，而供应则直接决定短期走向，大连过去三年供应小于需求，需求则推着房价上涨。

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问题来了，今天的调控，会改变大连楼市走向吗？

本号认为，会让大连的房价回归稳定，但跌有点难。这得看大连短期内能够调整供需结构，加快新房供应，以缓解供需压力。

大连楼市后续走势，大概率会是稳定，上半年的躁动不太可能会再上演，毕竟已经收紧了调控政策，而且也改变了土拍规则。

大跌也是不可能的。

第一，这次收紧的力度也不算太大，并不足以让大连楼市摧枯拉朽。

第二，大跌不是允许的，从2016年调控以来，自上而下都是要求稳定，而不是要大跌。

第三，大连此前已经给新房设置了跌停板。

最近，湖南岳阳发布限跌令一事登上了热搜，岳阳市规定，新房成交价格不得低于备案价的15%。

其实，早在2019年，大连市就发布了限价令，当时大连也作出规定，新房不准涨价，但跌幅也不得超5%。

有这个跌停板在这里，大连楼市还是很安全。

最后一个问题，大连的房子还能买吗？

投资可以暂缓，刚需仍可以买，尽可能选择新房，毕竟新房对于大连仍是稀缺品，尤其被限购的中山区、西岗区、沙河口区和高新区。