北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，孩子大概率161中学了，离荣丰不太远，我现在犹豫该不该卖掉，然后凑600在南城选个距离学校相对方便，又兼顾投资的两居。因为荣丰太憋屈了，还临火车道，每天目送百八十趟火车进出京，您有什么推荐吗？

回答1：

1、我要建议当然是卖掉啊，用完了学位就没必要留着了。荣丰的升值当然非很好，但这种完全被政策给捧起来的学区房，风险也越来越大。其他的政策倒没什么，反正天小也不会质量降低，也就不会影响房价。

但从2015年荣丰房价暴涨之后，就一直有传闻说西城要限制最小户型面积。虽然到现在也没实施，但这谁能保证啊。万一人家推出个新落户的最低面积标准，那荣丰的小户型就等于失去了学区房资格，价格指不定会降多少呢。

毕竟这种小户型的可炒性太强，有利好就涨的猛，一旦利空就跌的狠。像2017年317到年底，西城平均跌幅不到15%，荣丰却普遍达到20-25%。一旦这次的入学高峰期过去，西城如果普降一些，那荣丰肯定又是首当其冲。

反正我是不建议长期持有这种房的，利润高风险就大，用完了学位就没必要留着冒险了。

2、这换在玉泉营或草桥不就行了，房价相对低，600万能买到小两居。比如万年花城7万左右，两居室没问题。草桥就多了，看着自己选就行。从西城这会儿换过来肯定不吃亏，尽量缩短空白期，手脚快的话还相当于占便宜呢，用涨的多的换涨的少的。

3、总之我是建议换，有需求就尽快。仅供参考。

提问2：

章哥，目前我家庭名下首城2套2居（贷款还剩290）。手头首付资金500，想用父母首套名额+接力贷用足（刚办好投靠落户）投资一个2居，本来不求学区，单纯保值增值，重点看了北纬40、双井、草桥，目前看好草桥（环境安静适合生活）、东方雅苑（风度柏林），本来想等着户口下来有合适房源就抓紧定下来。

但是媳妇刚发现计划外怀孕（本来都打算丁克了），目前有点犹豫是否现在就要考虑学区房，我们单位有西城zheng保，户口在西城至少保证不上最差的学校。感觉自己原本目标明确，但意外怀孕有点扰乱了思路，想听听章哥的意见，有没有必要现在就布局西城或东城学区房？还是保持原来思路不变，先不管学区，等小孩学龄前2年再换？

回答2：

1、现在买学区房，不算太合适。2023年是北京有史以来的高峰期，这两年抢房的都是那年入学的，所以抬高了价格。但2024年之后京籍孩子将在三年内减少小一半，很难说会怎么影响价格。

一般来说，就算没有政策打压，高峰期之后降价10%也是有可能的，而置换成本是5%。也就是说，如果现在买在非学区房板块，即便是过几年置换，也至少不亏。更何况还提高了居住的性价比，降低了政策风险。

2、也甭觉得学区房就一定升值高，其实只有在政策利好的时期才会单独上涨，而且主要都是利好老破小，普通商品房在东西城不占便宜，升值低于草桥一带的有的是。

举个典型的对比吧，公益西桥的城南嘉园，2002年518开盘，均价4200。同时期崇外的新世界家园均价都破万了。那升值到今天，城南嘉园7/8万，新世界也就是13/4万，东城学区没给这种商品房太多的支撑。

3、总之吧，我一般建议是别太早准备学区房。尤其这几年，学位数确定性的上升，入学人口却在两年后会确定性的减少。那商品价格是由供需关系决定的，学区房更是要增加政策因素，能避险就避险吧。仅供参考。

提问3：

章哥，请教您900左右想买三居，居住舒适为主，性价比好些，不考虑学区。1、酒仙桥的东润枫景、百子湾沿海赛洛城、欢乐谷华侨城。那个片区未来可期会略好些，或者说现在买比较值的。

2、另外望京纯商品房低总价的嘉润花园、略高的朝廷公寓可以考虑吗？或有什么别的小区建议？3、子弹范围内大望路双井区域有什么可以建议的小区吗？4、或者在朝阳900左右三居您有什么片区建议吗？

回答3：

1、不太好建议，我一般都是建议价值投资，但你这选的很像是“价格投资”为主的，咱们的理念不太一样。

2、这选的都是这些年升值略慢的，所以才显得价格相对低。优势当然是居住的性价比高，但从投资讲的劣势也是这个，双刃剑，过些年或许会显得性价比更高。

酒仙桥这些年被望京抢走了不少份额，很难说再夺回区域老大的位置。百子湾有升值不错的，金都杭城金泰先锋什么的都可以，但赛洛城就是明显的高开低走了，什么原因也是明面儿上的，不好扭转趋势。华侨城在当年被爆炒过，没几年就归于平静。朝阳区迟迟不开发东南沿线，很多小区的升值都受了拖累，只能是等着。

嘉润花园是老牌的内销公寓，当年和这里价格相同的基本都在8/9万了，这输的稍微多点儿了。朝廷公寓的优势就是房龄新，当年的价格远超融科橄榄城，现在人家11万+，这里输的同样不算少。公寓受追捧的年代过去了，不太可能再度回归。

而且最好别拿什么纯商品房说事儿，那只是理论上的，到底是什么产品性质谁心里都明白。投资一定要务实，别忽悠自己，这是真金白银的往里砸，虽然未必赔钱，但少收益的可能性较大。

3、投资一定要避免一种幻觉，就是自己的眼光独到运气好，能发现别人看不见的洼地。实际上在楼市这种信息完全公开的市场里，不可能有漏儿可捡。朝阳群众更是又有钱又懂投资，不会把发财的机会留给别人。所有升值好产品的最显著特征就是价格偏贵，总不能升值越好越便宜吧？

4、其他的不敢建议，一用“子弹”这种词儿的就是没少看炒房客论坛的，只有他们才会忽悠什么“笋盘、掏笋”一类的。而在我看来所有的商品都是一分钱一分货，尤其是在旺市，很难说买到“现在比较值的”，早就让懂行的给把价格推高了。

建议如果注重保值，那最好还是价值投资为好，追求价格投资找笋盘洼地的，几乎没有如愿的。这预算在望京、朝青、东坝、四惠、百子湾都有的选，还是看品质较高的普宅吧。仅供参考。

提问4：

章哥你好，2010年入手的工体康堡花园小区，小区对比旁边的白家庄和农丰里小区在工体片区算次新，但由于学区属性价格却没有老小区高，大概8万左右，虽然小区孩子多数也是在白家庄小学入学的。今年买了广外的一套三居，工体的这套两居是置换掉还是等3号线地铁和工体体育场工程竣工，有一些利好再出手。工体价值洼地的属性是不是没有改变的可能？

回答4：

1、康堡不算学区房，小学中学都是多校，所以根本就没有学区溢价，就是普通小区。本身的房产性质是外销公寓，从现在看的优势就是相对房价低，居住的性价比高。劣势就是升值慢，毕竟产品过时了，不可能再受追捧。

像这里最早开盘就是1万出头，周边的老公房才4000多点儿。2006年后和老公房的价格差就逐年缩小，和学区房相比自然更是落后。总之相对价格逐年走低，这种产品差不多都是这种趋势，保值好的很少。

2、如果不住了就置换呗，留着的话大概率还是会走低一些，我也说不好什么时候能触底反弹，最好成绩就是跟随大盘吧。

甭等什么地铁和工体了，一点儿帮助都没有。工体不是燕郊，地铁在市区也不算新鲜事物。多了一条顶多是锦上添花，对房价完全没影响。至少全北京在近十多年里，市区没有因为通地铁而增值的先例，只有郊区才做得到。

工体如果竣工，那对于周边住宅来说不是利好是利空。这种公共配套不是必需品，反倒是添乱，影响出行和生活品质。所以什么体育场火车站主题公园一类的都是伪配套，没几个人为了看比赛方便而专门在旁边买套房的，中国足球从现在来说还享受不了这待遇。

3、工体算不上洼地，周边老公房都是跟随大盘，只是这些公寓产品升值慢罢了，产品特性导致的，跟地段没关系。哪怕是在望京这种升值很好的板块，公寓照样儿长期跑输大盘，没什么逆转的可能。

4、总之如果自住就留着，出租收租金也不算低，劣势就是升值慢而已，注重的话就置换掉。仅供参考。

提问5：

章哥，我家情况是：孩子2024年入学，目前在丰台非学区有一套一居室，如卖掉能置换出100万左右。目前手里现金300万左右。家庭年收入税后保守估计100w+。本来想买海淀，但最近涨的太厉害，而且身边好多人上车海淀。担心到了海淀内卷严重。不希望孩子太累，所以在看东城，主要看了：崇文门，广渠门，东朝建。然而，基本上我们能买得起的，都是1980年代的房子了。

问题：

1、上车时机：目前上车，还是再等等？再等等，子弹更多；而且比如到了2023年再买？

2、卖房时机：丰台宋家庄非学区。最近涨了一些，是否要等等再卖？

3、学区选择：东城老破小，买一个小小的一居室上学；或丰台丰益花园或北大地，上丰台一小；或西城陶白，或海淀？想孩子差不多就行，不想鸡娃。

回答5：

1、等到2023年，也可以，大概率学区房能从高点降一些，毕竟高峰期基本过去了。但这个高点在在哪里我可说不好，有可能是在今年底或明年初。也就是能上涨多少我不知道，只能自己判断。

2、宋家庄，现在卖不算合适，丰台被传导到的晚，到现在也没俩月，卖了吃亏。普涨行情之下，最终升值幅度都差不多。南城按这些年年的趋势或许还是略低，但也低不了多少，5%左右吧。

所以在卖房后增加资金不多（包括贷款）的情况下，等等合适。如果增加的多，那最好现在就开始做准备。看样子丰台的这套房总价不高，那就算补涨也未必有多少，因此而冒险等待未必划算。

3、学区，东西海丰台，这跨度太大了。没有哪里更好，就看自己家适合哪里了。

简单说吧，到了海淀和丰台都不可能不鸡娃，否则学区房白买，一点儿用都没有。都是丘陵地带，竞争相当激烈。丰台放假前初二年级刚开过1+3的家长会，有的妈妈都快崩溃了。据说老师几乎是挑明了说的，连中等学校小一半的孩子都将和高中无缘，让早做准备。

这现在还不是高峰期，到了2023和2024这两届，一系列的竞争将更激烈。所以如果真的抵触鸡娃，那干脆就甭去海淀丰台受罪了。

4、买东西城相对均衡的学区吧，只要天资不太差，跟着大部队也能大概率考的不错，毕竟普高率和一本率都相当高。

300+100+187，顶级学区是买不到了，陶白和东城的北城也不太容易，安交什么看情况吧，主要不太好买到能贷款的。主看龙体吧，然后是东崇前，房龄较新的小区多，贷款方便也相对好选。学区资源均衡，中学都是好学校，派位只要不跨区就无所谓。

不过说实话，鸡娃这种事儿哪个家长也不情愿，痛苦之极。但都是没办法，不得不参与竞争。东西城鸡娃只是和海淀比相对少点儿，实际也差不太多，也就是少了奥数而已。本地父母有佛系的，外来妈妈们很少能抵抗的住焦虑，一个个的都亚历山大。

5、总之吧，如果是我的话，那就现在买在东城了，说不好下半年的楼市行情。就算2023年之后有回调，东城也大概率会比西海低，加权计算下来早买晚买差不多，那还不如早买了落个踏实呢。先看龙体吧，有需求就尽快。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！