自从西安二手房指导价首批名单发布之后，“喊打喊杀”炒房的声音变少，大家丢失的理智又回来了，但西安楼市真的就凉了吗？目前的西安楼市到底是个什么情况呢？

从2021年7月8号西安住建局正式下发《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》如今8月7日，总共有18个项目进入登记流程，其中13个项目已经完成核验，我们也主要以核验完成的项目情况为例。

根据数据，我们大概可以得出一个结论：供应不足，摇号依旧。

在这一个月的时间里，已经完成的12个项目总共推出3422套房源，其中浐灞968套、港务1319套主力板块，另外雁塔的启迪大院132套、大明宫的中南君启256套、曲江的华润悦府340套、高新CID的紫薇华发云曦427套。

但与市场登记39842的数量相比，这点房源量无异于杯水车薪，除了港务区绿地新里程二期项目的两次开盘核验通过人数不足房源量不用摇号，其他11个项目全部摇号，包括浐灞板块的自然界这种165－516平方米总价大部分总价都在400以上的豪宅项目。

而绿地新里程二期也是有其原因，一者在于“绿地”品牌口碑滑坡；二者据项目介绍有刻意低调的缘故，其实这种现象也不是个例，在踩盘过程中就有置业顾问明确表示不希望登记人数太多。

因为开发商自身资金周转不灵，放贷周期拉长等因素，通过筛选精装客，提升回款效率是当下开发商普遍的愿望，比如之前的绿城桂语兰庭，后来的中海寰宇天下都有“疑似”倾向，钱多、事少、爽快客户更受开发商的欢迎。

这对大部分的购房者并非好事，当下开发商普遍要求先交定金、首付然后再银行面签，用“错乱”的流程拿购房者一道儿，最终结果就是购房者定金被吞，首付难退。

最著名的就是中海寰宇天下，因为贷款比例的提升而不退定金，向官方投诉却被告知责任自负；还有中铁卓越城，也是因为首付比例过高，而导致清退房源，不退定金是开发商的惯例！

换位思考如果笔者是开发商，也坚决不退！我凭本事收来的为何要退？何况还有法律支持！相信这段时间“吃哑巴亏”的人不少。

在这个时候，很多人还在问房子值不值得投资？

在回答这个问题之前我们首先应当了解下现在买房的都是些什么人？还是以指导价发布后的开盘数据为基础，总共39842个登记有32111个最终通过核验进入摇号流程，其中刚需家庭7501个，占核验总数的23.3%；普通家庭24610，占核验总数的76.7%。

这也就是说，市场上76.7%的购房者都是改善或者投资型购房，而剩余的23.3%才是刚需，至于里面有没有“假刚需”的问题，我们不必过多揣测，大家心里自然明白。

那么，我们就需要问一个问题，那些没有房的刚需们都去哪里了？为什么他们不来买房？在这12个开盘的项目中，不乏符合刚需的小户型性价比项目，比如万科金域东郡、滋水朝阳、绿地新里程、融创时代奥城……

所以，不论是高新、曲江，还是沣东、沣西、浐灞、港务，如果是纯投资，只要是高于板块整体均价，都不建议投资，特别是那些清一色的大面积产品！

总体而言，现在的楼市水深浪大，一不小心就要被淹了脖子！

现在买房投资无异于夏天囤积一批冰棍准备冬天卖一样，未来的“接盘侠”会在哪里？房产的增值潜力真的能扛过人口问题、产业问题、收入问题？

谁是傻子谁知道？具体在这里就不展开讲了，大家仔细参悟！

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