今天我们来谈一谈2021年第二季度以及整个上半年福州楼市的交易情况。之所以这篇文章拖得有点久，都8月份了才写上半年，也是因为官方职能部门办事严谨，不动产登记中心公布数据会稍晚一些，新房成交数据7月20日发布，二手房成交数据8月初才补齐，毕竟不像那些第三方自媒体一样信口开河。

我们先看新房网签数据，上半年新建商品住宅销售28622套、面积268.67万㎡，尤其第二季度网签高达18630套，比第一季度又多了八千多套。这个数据高得令人瞠目结舌，主要原因在于众多超级大盘终于进入集中网签阶段，为了避免误解，就连官方都特地备注了一下“含安置型商品房”。

第一季度我还能勉强去数一数，由于第二季度以来大量安商房进行网签，楼盘数量实在太多，再想一个个去查，一个个去加已很困难，所以只能给你们看个大概了。比如排尾的两个“巨无霸”，排尾万科网签安商房2783套；排尾阳光城网签安商房1028套；仅这两个项目合计就有3811套。

洋下水头三项目中新增恒宇尊悦项目，正荣悦山居基本上还没开始签。龙湖香缇郡继续大批量网签，合起来超过1200套。郭宅三项目国贸凤凰原也开始网签，第二季度合计也超过一千套。除了土拍出让的大量安商房楼盘外，如今普通安置房是否也会被当做安商房纳入网签，这点我也并不确定。我挣扎着尝试了一下，发现实在没有精力去数清。但是单从网签数字上你们也能看到福州这些年来究竟盖了多少房，不少安商房项目已经盖好，网签办证之后也能进入二手房市场。对于传统安置房小区来说，卖房更要加紧。

数不清商品房的具体数量不要紧，反正二手房没有安置房来干扰，并且我们知道近年来二手房成交量都比新房大，不仅占据过半市场份额，差距还在逐渐拉开，所以关注二手房就好。我们看到今年二手房的日子还是很好过的，第一季度虽有春节假期，但五区二手住宅成交量就已是2018年楼市下行来的次高点，到了阳春时节必然会比第一季度数据更好看。

果不其然，第二季度福州五区二手住宅成交9626套，成交面积88.62万㎡，超过2019年第二季度的8281套和78.41万㎡，创下了三年来的新高。正如我在此前文章中所说，现在一手房和二手房之间是直接竞争关系，二手房价持续下跌，以其更高的性价比从新房手中抢走大量客户，使得成交量上升，而新房则是越来越不好卖，大量楼盘早已进入现房销售阶段。

从第二季度的情况来看，这种“此消彼长”的现象仍在持续。由于二手房抢走了太多福州本地客户，我们从第二季度开始才会看到全民营销的“盛况”愈演愈烈。在越来越高的佣金诱惑下，房产中介拉客的脚步遍及宁德、三明、南平等其他城市，甚至把福州新盘的传单洒到了闽西闽北的山区小县城。

由于福建不少小城市的市区、县城房价也涨得十分离谱，因此这种全民营销的方式在短时间内收效显著，不得不承认房产中介们确实从异地拉来了不少客户。刚开始只是少数几个楼盘，很快大家发现这招确实见效，于是都开始现学现用。然而小城市居民购买力毕竟有限，依靠这种涸泽而渔的手段支撑起的成交量不可能长期持续。但通过这种奇特的场景，我们可以看到新老楼盘都在竭尽所能，大家拼尽全力争抢最后一茬傻韭菜来接盘。

若说上半年的“小阳春”还算有些热度，如今下半年已经来临，国家楼市调控正在不断深入推进，形势又将发生改变。对于二手房东而言，下半年面临的挑战是房贷额度收紧，有的银行甚至已经暂停二手房贷款，在信贷额度越来越少的情况下，银行肯定优先投给新房。但终究楼市资金减少对于新房和二手房都会产生巨大影响。对于开发商而言，年关越来越近，面临着偿债压力，别看有的楼盘上半年似乎还很硬气，下半年只怕大幅打折不要太急。尤其那家很大的房企还能支撑多久，具有风向标的意义