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1998年，是一个神奇的年份，那一年发生了许多足以改变中国乃至全人类的大事。那一年，大洋彼岸的比尔盖茨发布了Windows 98系统，乔布斯还在为第一台iPhone的发布会东奔西走。那一年，pony开始在QQ上扮演女生根用户聊天，东哥也拿出了工作两年攒下的12000元在中关村租了一个4平方的摊位开始卖光碟。同时，也是那一年为了拉动经济增长和改善国民住房状况，ZF启动了住房货币化改革。至此，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，从此进入了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。随着中国人民银行一系列住房金融服务举措的出台，国人在住房上将获得更大的空间和自由，但同时房价也在步步攀升。时至今日，也终成了我们头上的一座“大山”！

这座大山，也只是我们这些普通人的“大山”。

住房货币化改革开始后，房地产就是一场盛宴，而房企是其中不折不扣的一位既得利益者，享受了至今20多年房地产高速发展的巨大红利！

但到今天，事情正在慢慢起变化，以前习惯了割韭菜的房企们也被那把“刀”割了。

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在今年2月份的时候，国家自然资源部说了，要在22个城市试点“两集中”新政，即集中发布出让公告，且发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动！

这22个重点城市，除了北上广深4个一线城市，还包括成都、重庆、杭州、南京、厦门、天津、合肥、济南、武汉、福州、苏州、郑州、无锡、青岛、沈阳、长春、长沙、宁波18个城市。这几乎是全国房地产市场的主体城市。

过了一个月有余，部分城市便开始发布第一批次商品住宅用地出让公告。在这些城市当中，也有“大哥”北京的身影。但大哥的做法无疑更“优秀”，不仅公布了本年度第一批次集中供地情况，为了贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价”“稳房价、稳预期”的决策部署，还为此搭配了一个“政策工具包”，建立 了“房地联动、一地一策”机制，加强精准调控。不得不说大哥就是大哥，zz觉悟就是高！

“房地联动，一地一策”将结合区域位置，周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

制定的“政策工具包”里面，有设定地价上限、销售价格上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例、套内7090等方面的调控政策。这是将楼市的很多调控工具融入到了供地当中，这一变化非常重要，是今年北京楼市调控中重要的举措之一，甚至影响深远。

北京第一批次集中供应30宗地块，土地面积169公顷，建筑规模约345万平方米。

为集中土拍搭配了政策工具包的北京在5月8号--11号进行了土地展销会。众多知名房企聚集于此，但这几乎是“国企央企之间的对决”。在参拍方面，金地凭一己之力就参拍了24块，大有将紫禁城尽收囊中之意，气势咄咄逼人。后面保利23块、华润22块、首开20、中海18、万科16、城建15、招商14、旭辉14、金茂14……

虽然这些土地都被加了“紧箍咒”，但依然低挡不住房企的拿地热情，不少地块没几轮举牌就触及上限，转为竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅，竞公租房比例等。

11号的时候，北京首批次集中土拍收官，共揽收土地出让金1109.71亿，这是这个城市建城以来第一次一天收到这么多钱。从成交情况看，1宗先期招标成交，底价成交4宗，现场竞价成交15宗，进入竞高标准商品住宅建设方案10宗。其中，有22宗触及地价合理上限，有6宗转入竞报政府持有产权份额，6宗中有4宗竞至20%的份额上限。北京土拍市场不可谓不激烈，看来依然是“兵家必争之地”！

除此之外，这次集中土拍我们看到了房价上涨，门槛提高，六环以内价格普遍在6-8万，不免想起前两三年的限竞房是真香啊，那时候西三环边上才卖7.9万，四环外卖5.4万。

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土拍结束，一位没拿到地的房企土拓总跟林探长表示很焦虑，说土地是房企的重要生产资料，没拿到可能会面临无米下锅的风险。我跟这位朋友说，没事，拿到地的房企马上也会跟你们一样焦虑起来。因为得益于‘政策工具包’，这批次土地大部分利润率都低，一些地块，不是赚多赚少的问题，而是搞不好要赔钱的问题。

举个例子：比如卓越竞得朝阳金盏小店村13005、02地块，楼面价5.3万/㎡，房价上限7.6万/㎡，政府持有13%，购房人持有87%，7.6万×87%＝6.612万/㎡。 楼面价就5.3万了，卖6.612万/㎡，这中间才有1.312万/㎡的空间，现在原材料价格上涨，开发商还有融资成本、建安成本、营销成本等。这是明显要赔钱的节奏。

在这里，可能会有人疑惑，ZF持有的那部分份额不用给钱吗？是的，不会给的，因为这是开发商自己竟持得来的。

即使强如融创也要拉来合作伙伴降低风险并率先抢跑市场，比如大家较为关注的石景山融创地块，这块地本来是融创和做这块地的一级开发石泰集团联合拿下的，到后面，开发商不只这2家了，变成5家开发商了，融创拉来了招商、城建、陕建这些央国企大款一起玩，为什么这么搞呢? 因为少占点股，几家合作，控制一下风险。集中土拍之后，为了提高命中率，要多参拍土地，每次交的保证金，一般房企就受不了，大家合作，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。这也是业内目前的一个新名词“合作杠杆”。

融创深知要进行快周转才能获取一定利润，便报规最早，动手最快，据融创开发商的一位朋友跟林探长说，此项目预计8月份中旬或者下旬就要开盘，这速度确实够快，之前获得“快男”称号的是中海，现在看来被融创夺取了！

可能有人觉得就一两块地这样，如果真就一两块地，那是房企活该，活该他们算不过来账，活该亏钱。但实际情况是这次土拍的地块大部分利润率都低。当然，我知道有人会说，开发商比你精着呢，你都知道都能算过来的事情，他们会算不过来？是，都知道开发商不会做赔钱的买卖，但现在事情不是很明了嘛。首先，楼面价不便宜，最高销售价格已经定死，房价销售上的利润空间被锁死，那开发商要不想赔本，要保本或者赚钱那么只能从其他方面找利润，比如在仓储、车位和装修上面做文章，或者减配。但无论开发商从哪方面来节省成本找回利润，最终买单的不还是购房者吗！

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北京第一批次集中土拍的这30宗地块，旭辉集团旗下晨曦资本的研究院做了个分析：30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0