撰文=燕十三

现在西安市场的开发逻辑已经变了，很多人还沉浸在老一套里面沉醉不醒，以为政府会给房地产兜底，错了！

过去“摘地地价高，房价自然高”，那是因为起点还低；现在“买地是买地，批价是批价”，摘地与批价已经变成了两码事，地方不再会给市场兜底，所有的投资失误和企业损失，都是房企自己背。

通俗一点来讲，过去摘地1.5万/㎡，售价在三四万一平米，算是比较正常；现在摘地1.5万/㎡，可能批复的价格只有2万/㎡，房企愿不愿意没关系。

如果房企不同意批复价格怎么办？凉拌，自负盈亏!换而言之，现在的市场逻辑已经变了！就目前来看，执行的还是“政策空间”。

为什么西安要如此执行，将卖地和批价分开？因为，西安出现了一个“危险游戏”——普遍豪宅化！

什么叫做普遍豪宅化？就是不分地段优劣，一股脑全部打造高端豪宅产品！

现在大西安投资规模大，开发也是“跨三奔四”，在绕城范围之内、主城核芯地段，新开发区核芯，都有打造高端化的质素。

但现在的现象是什么？荒郊野地里面盖豪宅，拿着五年前的规划卖图纸，一点落地东西都看不到，而且住宅项目开发越来越高级，整体内卷十分严重。

以某个板块为例，2017年均价7千，2018年均价9千，2019年均价1.2万，2020年均价1.4万，2021年均价2万！

如果是西安高新、曲江，或是航天、浐灞、经开、西咸核芯等地段打造这些项目，没有一点问题，没有完美兑现，至少有完美规划，但现在很多地方是规划、兑现一点都占不到，竟然也要卖到2万/㎡。

这种情况就有点不理智，对比成都，也就是天府新区、龙泉驿房价匪夷所思，把房价冲到了三四万以上；郑州也只是郑东新区把房价卖成了“杭州”，起步三四万，最高十万一平米；武汉光谷周边也还有1.3万/㎡的房子。

但西安现在的情况是什么？沣东沣西没有1.8万/㎡以下的房子，高新区没有1.7万/㎡以下的房子，房企已经开始向咸阳、渭南、高陵、蓝田、阎良等地分批撤退。

整个市场全面出现“豪宅化”，让年轻人没有选择，只能向更远的地方奔走，最终的结果就是“去年轻化”，再次回到死气沉沉的老西安！

此前，有人说西安是一个买房没有尊严的城市，这句话很不客观，但西安真的是一个买房没有选择余地的城市。

尽管郑州、成都、武汉的高价房要比西安多，但与此同时，这些城市的低价盘也比西安多，房价在1.2-1.5万/㎡的项目可选择余地不少，郑州因为供应太多，还能够做个首付分期。

但在西安就不行，只要打开西安购房地图，我们扫一下绕城内外，没有1.3万/㎡以下的房子，比较便宜的房源普遍都集中在高陵、临潼、蓝田等地，说白了，想要买便宜房，就得去城市外围。

长期来看，这对于西安城市发展并没有好处，因为年轻人如果留不在西安，成都、郑州、武汉、宁波等地是不是也可以看下，毕竟虽然十三朝古都有文化，但人还是要解决稻粱谋。西安很有必要保持一份“成本优势”！

2017年开始，西安为什么能够在第一次人口大战之中胜出？不是因为西安房价高，反而是因为西安在与周边城市房价比较之中，显得更低一些，因此，对于年轻人来说，更像是一个理想之地。

目前，西安摘地及股权收购楼面地价超过万元的，一共有四十宗土地，在售房价超过2万/㎡的项目更是打破40家，现在西安的情况与2017年的郑州何其相似？当年的郑州也是如此，绿博的价格与市政府旁边的价格一样，最终导致绿博房价拦腰斩断！

现在的发展形势，西安市场普遍的豪宅化，已经让西安不得不警惕，不得不慎重，究竟让年轻人去哪里？

现在西安市场的形势已经十分严峻，年轻人去哪里，变成了一个突出问题！

目前，西安三环东西南北都出现了高价地、高端盘，豪宅化发展已经如箭在弦，除非房企集体亏本开发，否则很难抵挡发展趋势。但这种风潮已经吹过三环，甚至超过了绕城。

我们会发现，西安房价上涨之际，不仅西咸房价上涨，连咸阳高新区也供不应求，为什么咸阳也出现这种情况？因为，一河之隔就是沣西新城，地价最高1.2万/㎡，房价最高2.3万/㎡，相比之下，咸阳高新区才1.1万/㎡，但其实咸阳房价已经三年翻了两倍多。

目前，西安产业布局最显著的特征就是“西南-东北”，大量的人口聚集在城南，因此，西南片区人口导入顺其自然便可以实现，但大西安东北板块人口的缺口还是比较巨大！

所谓“东北板块”，究竟是哪里？国际港务区、未央湖及高铁新城部分、高陵及泾渭新城、临潼及渭北工业区临潼组团，这些地方，土地资源充足，地价成本较低。

换而言之，这些板块的低房价与城市人口导入的需求是重叠的，如果能够循序善诱，将年轻人转移到东北片区，不仅能够促进东北片区发展，还能够解决年轻人落地的困难。

更通俗一点来说，这里最有可能是承载年轻人的地方，也是最完美化解市场“普遍豪宅化”内卷的地方！