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成都接连两天楼市来了王炸，8月4日第三批二手房成交参考价出炉，把残余的热门商圈杀得个七七八八，然后8月5日下班后（ZF惯例，喜欢定时到18:00以后）又突然发布了楼市下半年的新政，这次影响到的，主要是新房市场。
01
有好些读者惶惶不可终日，拉着我掰扯其中的利弊，一对一咨询过于私密，索性还是简单成文，一次性说透说清楚。
总的来说，这次成都住建局发布的8.5楼市新政严格来说只能叫“打补丁”，而且全文非常干脆利落，就剑指两方面，第一个是赠与，第二个是顺位排序。
好饭不怕晚，我们挨个说。
成都限购政策之外，还有其他的一些骚操作，比较明面上的就是法拍、赠与、继承这类。
其中法拍房，在今年3.22新政上已经堵住了漏洞，以前法拍不限购，所以参与法拍买房的人不需要购房资格，这往往使得外围的人疯抢法拍房，造成了法拍价格明显高于市场行情的现象，虽然这是供大于求的必然，但明显违背“房住不炒”的理念。更为奇葩的是，有些卖家还刻意把房子制造成法拍房，目的就是为了“多卖钱”。
还好，法拍限购后，一切聒噪的声音都熄灭了，法拍市场的短暂繁荣也就此别过，而后成都的法拍，大概率会走上深圳的道路，那就是越来越低。
另外还有一类，继承。这种一般是当做遗产来让子女继承房产，太小众了，总不能逼死几个人然后达成目的吧？而且还有高额的税费，所以继承完全没有市场，也不用去堵漏洞。
最后就是今天的主角：赠与。
02
赠与很有意思，此前往往被当做腾挪普通资格的不二法门，成都老炮们大多喜欢“1%赠与+99%产权内买卖”的形式来腾挪资格。
一方面赠与出去的房子实际还是自己名下（一家人不说两家话），另一方面也减免了好些赠与税费（只有1%赠与的那部分今后收高额税费），再一方面，受赠人如果是直系亲属，那么产权内买卖，就不需要有购房资格，理论上只要你足够有钱，可以不断买，不断赠，无限续杯。
早在今年成都322政策出来前夕，我就担忧成都会拿赠与开刀，没想到最后是拿法拍限购试手。
我也一直呼吁有这方面需求的人，可以及早赠与腾挪好资格，事实证明，听人劝，得一半。
成都的楼市新政都很有特点，第一是不对既往完成的操作做干预，第二是当日发布，当日生效。
关于赠与生效期，有读者亲测，此前（8月5日及以前）提交的赠与申请，税务局都加班加班地给搞定了。住建窗口的解释是只要是在5号当天受理了的赠与，不管好久拿证，也不管后面99%的买卖是否办完，都不受新政影响，“哇，真的有种劫后余生的感觉，开心！”
所以8月5日政策里，正式宣告了赠与的骚操作，在成都行不通了——不是不能赠与，而是那点小心思被拿捏得死死的。
“第一，若受赠人具备购房资格，则赠与行为属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。
第二，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。”
我们可以很明确地看到，第一点里，如果被赠予的人（比如你父母），有购房资格的（只有0-1套），那么就算到你父母家庭名下。
这是名存实亡的操作模式。不论是全赠与还是“1%+99%”的折腾，未来都少不了20%高额税费的凝视，与其这样，何不直接走全买卖流程？所以第一点里的操作模式，傻子才会班门弄斧。
那么第二点，被赠与人（还是比如你父母）没有购房资格，他们户口在外地，或者成都名下已有2套房，那么你此时赠与给他们，这套房产在今后的5年里，仍然算在你（夫妻）头上。
此时腾挪资格的魔法，在接下来5年内都失效，还折腾个啥啊？
唯一的好处是，你父母虽然没有资格，但又额外获得了一套房产，这又衍生出了一个细思极恐的问题：假设赠与给素人甲，这算不算是破除了购房资格呢？
不是的！
因为赠与之前还有两个前置的条件：一方面赠与给直系亲属，他们不需要有购房资格（满足前文说的第二点），另一方面赠与给非直系亲属，那么他们是需要有购房资格的。而有购房资格，还要你赠与干嘛？直接买卖得了（满足前文的第一点）。
所以大家看到，赠与的通道，是被前后夹击，反复堵死了，今天我们可以正式宣告，在成都搞赠与，彻底被“打残”了。
但确确实实出现了一个新的bug：赠与人把房子赠与给无购房资格的直系亲属后，虽然5年内都要顶着这套房子算作名下套数，那么我直系亲属在3年后把这套房卖给素人乙了呢？
斗胆替官方解答一下：产权归素人乙，但是算房子套数的时候，同时关着赠与人和素人乙。
好了好了，成都今后，再也不要谈论赠与了。
03
接下来说说大家更为关心的顺位度调整。
首先严正声明两点，这对于看一半就跑的人尤为重要。
第一，这次只是针对人房比3倍以上的热盘，才有新的变化，而预售报名达不到3倍的话，还是以前的老政策。
第二，第二，不要再质疑为什么以前社保或者户口都要2年，而现在新政上写的是1年？这类问题很贻笑大方。大的限购条件，比如社保、户口2年，依然是需要遵循的，然后这里只是涉及到小的顺位排序而已，不要一天到晚咋咋呼呼的。
好了，我们现在来看政策原文——
“第一顺位：须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月），二是落户在项目所在区12个月以上（含12个月）；
第二顺位：在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月）；
第三顺位：落户在项目所在区12个月以上（含12个月）；
第四顺位：具有项目所在区购房资格。”
我们先来复习下原来的顺位度排序——
△成都人房比3倍以上复核顺序。同类购房者竞争，社保时长取胜，杜绝机会购房者。
现在针对3倍熔断的热盘，顺位度更加将就在该区的连续社保、连续户口，社保、户口的转区，漏洞算是堵住了一点点。
第一顺位改为了该区连续的社保12个月+，同时连续的户口12个月+，如此一来，很多刚转来就变刚一的人群，俗称投机分子，被排除在刚一之列，从排序上更加筛选了其中的真刚需和假刚需。
第二顺位改为了该区连续的社保12个月+，第三顺位则是连续的户口12个月+。
按理说此前都是户口排在第二顺位，社保排在第三，如此反转，确实让人比较惊讶，一度怀疑是不是官方发错了，后来他们迟迟不“纠错”，而且附带的政策一问一答解读也明确了这个顺位。
因此我们理解为是更加倾向于照顾本地实打实的就业群体（新韭菜），当下成都的户口除了本科（大专也可）以上的，并不好拿，而且一味通过户口来抢人略显低端和城市间的内卷，因此成都表示：户口不来没关系，人来成都就业，创造价值，我们就认可。
而老韭菜空有户口不上班（缴纳社保），给城市创造了什么贡献呢？排第三，够给你面子了吧？
当然，排第四的除了原来的前年老四，也新增了很多原来投机取巧转户口转社保来的刚一二三。
成都这次楼市新政，可以说更加复杂了，尤其是希望打新，热衷神盘的人来说，务必需要好好研究自己的顺位度。通过对刚需顺位度的二次打乱排序，让本就为数不多的神盘们，更加让人虐心，换句话说，这次刚需们，打起来了，更加内卷了。
04
我认识的好些购房者，有刚三变刚二的喜悦，也有刚一变刚四的惆怅。
比如一个读者就慌了神：“完了完了，新政出来要吐血了，刚刚把户口社保全部迁到成华，想等着今年底摇新房，一夜变成刚四，计划全部打乱。现在比较好的退路是什么呢？一是继续等待顺位提升，但是社保和户口都才换了一个月，至少要等到明年顺位才有大幅度提升。二是开始选购二手房，刚好新的二手房指导价出来，不知道现在是不是好的时间点？”
我想他的情况也代表了很多购房者当下的状态，我就统一解答下。首先遇到事了，我们不要怕，勇敢牛牛，不怕困难，理性分析，迎难而上。
现在没有办法的办法就是三手抓，而且这次新政出炉，并非那么洪水猛兽。
我们要明确的是，三倍熔断的才执行这个政策，而未达到三倍熔断的话，除非有人恶意报名使坏，不然都还是以往的老政策。
比如成华区，目前就只有雪松雅居乐IN天府、万科知园、源滩麒麟芸这三个楼盘熔断过，但他们两个不能代表所有楼盘吧？所以感觉天塌下来了，我觉得没有必要。退而求其次，还是可以认真筛选一下非热门楼盘的。
何谓三手抓？从时间上来看，如果新房你指定就打新最热的，那么很可能是要熬到明年此时了，那么机会成本排在更前面的二手房，我们预计今年底明年初将会达到一个回调的高潮，所以理智告诉我们——
当下可以苦守非极致热门的楼盘，还是拿成华打比方，比如首钢璟辰里等；今年底到明年初，可以着重看二手房；明年此时，熬成刚一，那么再战网红盘，又是一条汉子。
要知道，这次你能从刚一变为刚四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你们相对来说，不论政策怎么变化，都几乎处于同一起跑线，只是让那些真资格刚一，抢了个先，不过没事，让子弹先飞一会儿，而且我们也不止这一发子弹。
那我们回过头来再看这一顺位度的变化，对于普通购房影响呢？可以说是微乎其微，甚至还不利。因为刚一再怎么内卷成为刚四，无非是入围门槛从刚一63个月，变成了刚三36个月，依然可以把普通资格按在地上摩擦，此时的普通，就安安静静当个吃瓜群众，看着刚需们争得你死我活就行。
此时的刚需们，房票总数是不变的，网红盘数量是不变的，网红盘房源量是不变的，所以对普通购房者，谈不上利好。
真要说利好，我认为是区与区之间的再度倾斜。
05
大家知道，当今成都主要的网红盘存在于哪里？除了主城的成华和锦江还有少量代表，其余的纷纷在高新和天府新区出现，成都目前有网红潜质的楼盘大概有二三十个。
当如今房子越来越不好买，越来越看不到TZ价值的时候，这类网红盘就更加备受关注，它们所在之处，也必然会受到大家的疯狂追捧。政策不是引导大家往户口和社保要在本区域累计吗？那么接下来，不论是高新还是天府新区，能够转户口的，或者能够转社保（工作单位）的，都会有大批人积极投身于此。
人的户口来了，人的工作来了，人来了，相关数据会很漂亮，高新和天府新区，又一次赚得盆满钵满，这是顶层设计乐意看到的局面，大家要学会顺势而为。
那么我们从另一个角度分析，网红新盘、非网红新盘和二手房们，它们之间会怎么变动呢？
首先对网红楼盘本身，压根没影响，前面说了，总的房票没变化，本就熔断的，根本不愁卖。
我反倒是比较担心那些当下还是非网红的新盘，因为大量自知无望打新网红盘的假刚需败下阵来，往往会盯上这些次热门楼盘（非网红楼盘），在当下的半年甚至一年内，蜂拥而入的假刚需们，会无意识地把次热门楼盘再次升级为网红楼盘。
太内卷了！
不过这些刚三刚四们，在另外的赛道上，重新找到了排位，至少上车的可能性还是有的，而且还可能把原本普通有望捡漏的机会，继续给撕得粉碎。
最后就是二手房，二手房就是给楼市托底的存在，当新房市场的购房者们顺位排序一再重组后，相互的匹配度会越来越清晰，而很多不愿再在新房市场无头乱撞的普通资格，此时往往会沉下心来认真挑选二手房。
二手房当下受到指导价的影响，成交量急速下滑，但价格我并不认为会有很大的下跌，毕竟成都这样规模的楼市，根本不乏时刻准备着“抄底”的人，这不，新房市场再次内卷，不就是利好二手房嘛？
成都当下政策补丁，是离不开全国大环境的，这几天北京上海和杭州等一线、沿海城市都有着密集的行动，但调控嘛，无非就是那几样，很少有深圳指导价这样的创新和敢为人先，而且这些城市近期的政策都只能算是“紧跟成都脚步”，但成都眼看着他们逼近了，所以又马不停蹄地继续加码。反正，在房产调控的道路上，成都的政策就像贷款利率一样，在全国起码要争个前三。
成都的楼市还有一些可打的补丁，或者说可以优化的区域，当下的情况单从买房的角度来说，就有很多人痛不欲生，归根结底还是很多所谓的“公平性失衡”导致的。
如何坚持“房住不炒”的同时又兼顾真实客观公平的购房需求，敢为人先的成都，似乎无迹可寻，只能另辟蹊径。
按照惯例和预测，新政之后必然有一批身先士卒的楼盘要出来积极响应，那些捂盘已久的让人望眼欲穿的神仙楼盘呼之欲出了，新晋的刚一刚二们，你们准备好了吗？