买房是人生一大事

在签订房屋买卖合同时

需要多加注意

了解合同内容

谨防合同陷阱

签订空白条款需注意

01

看是否有

商品房预售许可证

取得商品房预售许可证必须符合下列条件：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。

02

看合同中的土地性质

现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。

03

看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。

公寓能否作为学区房，目前教育部门没有明确答复，因此为了孩子入学购房的要特别慎重。

04

物业不能忽视

在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，不仅要关注物业公司的声誉，还要仔细阅读物业合同。

虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。

05

车库和地下室

或者阁楼的约定

合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

而是否有车库，一定要看规划，也不是听开发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。

06

面积的约定

在开发商和购房人的约定中，往往约定房屋面积以有资质的测绘部门出具的面积为主。这一做法规避了3%的法定条件（产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。）所以大家可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

07

贷款问题的约定

开发商往往答应帮助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付清房款。

可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。

08

逾期或者赔偿的问题

开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。

09

交房的问题

一定要在合同中明确在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

10

小区公共区域

和公共部位的约定

小区内的会所、健身房等场所，如果合同未约定这些场所的产权，当开发商出售这些场所后，业主不一定能免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。

11

对各类设施的约定

燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就能拥有主动权。

12

双方协商解决的内容

必须多研究

一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

合同附件也要留意

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果。

（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

13

房屋交付后，发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？

对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。

若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。

14

哪些房地产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

15

仅有房产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用。

当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。

16

买来的住房面积缩水怎么办？

对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地产管理部门所做的测量面积为准。

第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还；

第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

17

开发商逾期交房怎么办？

1、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍未履行的，买受人可以请求解除合同；

2、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍没有履行的，买受人不解除合同的，可以请求开发商承担违约责任；

3、经催告后开发商在合理期限内交付的，买受人不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

18

房屋买卖合同签订后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。

19

签订商品房预售合同应具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

20

出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则该合同无效。

但是，如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效。

21

房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

虽然法律要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

22

房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？