北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，我的实际情况是儿子在协和读博士，3年后毕业。看着北京的房价越来越高，我不得不想着尽快在北京买房，但只能以公司的名义，只能全款买，预算700万之内。

意向中有3个楼盘，华纺易城，国美第一城和南部的中海城，买房的目的应该是兼顾自住和投资。

儿子毕业后会置换或再买一套，目前我纠结的是700万或许能在中海买一套小3居，但在华纺和国美只能买2居，你能给些意见吗？非常感谢

回答1：

1、协和读博士，好厉害，佩服，羡慕！

2、这看自己的主要需求吧。注重自住就首选中海城，次选国美。注重投资保值就首选华纺，次选国美。

中海城的小区品质很好，只是处在这么个两区交界的地段儿，还属于朝阳区，所以有点儿尴尬。主要是朝阳不太重视东南沿线，20多年了也不开发，耽误了不少好小区的升值。

华纺和国美就是借助了板块的力量，其中华纺的品质更高，所以升值大幅跑赢大盘。国美差不多，没输没赢。

3、这三个小区基本同时期的盘，中海城远高于朝青的两个，其中华纺略高于国美。那今天再看价格，华纺早就反超，还不少。国美也和中海城差不多了，同样反超的趋势。以后或许中海城会扭转吧，南城不可能总是走低，看朝阳区的规划和建设了。

4、总之这看自己，怎么都是权衡取舍，不可能各项都占。中海城很好的小区，将来如果就在同板块内，或者南三环沿线置换也不吃亏。仅供参考。

提问2：

章哥你好，我是刚工作女生，准备婚前购房自住/之后父母来京住。目前比较纠结的丰台星河城（61平）、东城永定门外（天天家园66平，华龙美晟43平）三个小区，尤其是丰台、东城的区域未来发展，不知如何做选择。

学区暂时不考虑，但是感觉东城可以兼顾这个问题，未来或许不用换房。还想请您给解答一下，谢谢。

回答2：

1、考虑的挺对，基本就是这种情况。星河城算不上学区房，只是自住+保值还可以。永外的虽然学区一般，但毕竟是东城，学籍价值就挺高了。

2、我一般是不建议提前太早准备学区房的，毕竟溢价高。不仅耽误了很多年的居住体验，到时候也未必用得上。永外倒谈不上什么政策风险，或许还有利好呢。只是2023年之后或许也会因为京籍孩子减少而受到些影响，不会有多大。

3、这没有标准答案，就看自己了。愿意为学区而降低居住那就买东城的，注重居住体验那就买丰台的。或者说，确定孩子将来就在永外上学就买这里。

不过说实话，提前这么多年买永外的家长不是太多，毕竟这学区质量至少到现在还是在东西城很靠后的。南二环外的东城商品房学区房，和西南四环外丰台北大地的老破小价格差不多，可见人们对这学区的评估值了吧。

4、算笔账吧，假定都是500万的房。再假定房价不上涨，税费也不变。那如果现在买在丰台，八年后需要置换，成本是5%，25万。

东城溢价率30%左右，再低点儿，按25%算吧。500万大概得到375万的居住体验，那也就是说，有125万的资金是闲置的，在孩子上学前不会发挥任何价值。也以8年算吧，每年4%的收益率，一年5万，8年40万。

也就是说，提前准备学区房，不仅降低了至少8年的居住体验，从成本上还亏了。

5、总之这看自己吧，我是不建议太早准备学区房的。但现在这已经成为信仰了，和理性什么的无关，只能自己决定。仅供参考。

提问3：

章哥你好，我是二套，想买套房保值，最好能增值。手里有资金320万，月供能力1.5万。最近看了四惠的东恒时代，东四环外的紫南家园，双合家园，东五环外的富力又一城C区，华腾园和百环家园的1居室，双井的九龙花园，大兴那边的保利茉莉和枣园地铁站边上的中间国际港，红木林，以及亦庄的亦庄北岸和秀水花园。

越看越迷茫，不知道从未来保值增值的角度，该选哪个区域？是首先考虑区域，还是应该考虑小区环境和房子大小？手头资金有限，很难兼顾周全。麻烦您给指点一下。

回答3：

1、我也越看越迷茫。这实在有点儿乱，简直没有目标也没计划。而且这认真的做资金方案了吗，总价到底是多少，怎么感觉好像不太对似的。

2、简单说吧，这里边在我看来最合适的是东恒二期，自住+投资都能实现。但近期估计涨幅小不了，未必能买得到合适的。

其次是茉莉公馆，在高米店或大兴都算是这些年升值好的。劣势就是得房率略低，其他的各项都合适。红木林和茉莉公馆差不多，品质高升值好，超过大部分市区的小区。表面上单价高，但实际上有赠送面积，算下来其实差不多。

再其次是中建国际港，和红木林同时期的小区，就相差了一个月。升值同样超过大盘，稍弱于红木林。

再之后是亦庄北岸，广州房企的奥运盘，小户型社区，从名字到房价支撑都借了亦庄的势，升值基本跟随大盘，略超不多，好租好卖。秀水花园不合适，联排小区只适合自住，没什么投资性。而且这预算也买不到吧，起步价都得7/800万。

3、其他的如果再排序的话就是紫南的商品房，富力又一城，华腾园，其他的甭排什么了，没意义。像百环家园怎么还一居室了，搞不懂。

这里是经适房，还是全北京升值最弱的经适房，和旧宫的别墅小区是怎么凑到一块儿去的？简直是三舅母和四大妈，再论亲戚也远了点儿吧？

4、建议是首选板块，次选小区，最后才是房子，这满北京的看房不太合适，看的越多越迷糊。隔三差五的再有朋友推荐一个，再去看看就更不知道该怎么选了。

而且最好分清楚产品性质，如果注重保值，那首选商品房，其他的排序靠后。从居住和保值讲也尽量选通透的板楼，塔楼什么的过时了。

另外尽量不选配套不全的板块，未必等得起。就算等得起，到时候小区也老了。

至于小区环境和面积这就看自己了，怎么都是权衡取舍，没统一标准。仅供参考。

提问4：

章哥好！关注您好久啦，每篇文章必看。我是sfsd，首付预算200w，总价500以下，想买小两居，还没孩子，暂时没有学区需求。因人在国外，只能暂时在app上看房，想为明年初回国买房做准备。主要想买在四惠地铁站附近，您看刚需上车保值吗？

看的小区有壹线国际，京棉新厂，然后就是好几个90年左右的老小区。请问章哥有推荐的四惠地铁附近的小区吗，或者离四惠近一点，符合我预算的其他小区有推荐吗？感谢！

回答4：

1、先提醒一下吧，这会儿在网上看房意义不太大。房源少买家多，很多中介都不把靠谱儿的挂外网了，线下就能成交。所以网上的信息大概率是不准的，房源虽然是真的，但未必能成交，属于无效房源。

而且明年初买房，到时候指不定什么行情了。现在已经基本进入中段，到明年初，有可能就是阶段高点，看具体情况吧。

2、四惠，板块当然挺好，但也得分小区，没法一概而论。

壹线国际中等吧，小户型的租金高，适合短线投资。但毕竟带有公寓性质，前排的噪音也大，所以不建议长期持有。

京棉新城是经适房，自住合适物美价廉。但这种小区投资的排序靠后，最好成绩也就是跟上大盘，一般还弱点儿。这里的塔楼又多，不太好选户型。

四惠附近房龄新保值好的都比较贵，金地名京东恒二期等等。尤其这次行情又都涨了不少，不太合适了。如果是确定长期持有的出租，那老小区也合适，基本都是跟随大盘走势，租金也相对高。劣势就是流动性弱点儿，出手时挂牌期长。

3、这明年买房，到时候再看情况吧，真说不好行情。如果到时候在四惠买不到合适的就建议再向东一些，常营管庄一带可挑选余地大。仅供参考。

提问5：

章哥，我们拟购置二套房，主要是满足孩子上学需求的学区房。在目前现有预算范围内，我们看的基本都是老破小。经过一番看房后，终于看中一套略微能过的去眼的（学区较好、房子结构OK、房子性质为已购公房）。

但是缺点在于房龄较老（70年代中建设），同时首付比我们之前预算的多出大概100万。考虑到我们自己的预算中的金额已经包含一部分借款（非商业借款），如果再加上这额外的100多万，我们未来几年的还贷压力非常大。

您觉得我们有必要下手吗？还是继续再看看，选择自己首付预算内的房子？

在这种处境下，我们也知道：一是万事古难全，人不能什么甜头都占着，所以怎么都得是做出牺牲和让步；二是给自己定一个垫脚才能够得着的目标，这样激励自己更努力工作。所以麻烦您指点迷津。

回答5：

1、这让我说什么啊？到了也没告诉我哪个小区，甚至连板块都没说，这我不好有什么判断。

2、简单说吧，能上车最好就尽快。老公房没什么不合适的，70年代和80年代的没区别，反正都到期了。但只要没转商的就适合多贷款少缴税，挺合适。学区房也无所谓流动性弱，只要不是政策打压就都好出手。

3、现在这种时期能上车就尽快，拖得时间越往后，买在山顶的风险就越大。从历次行情来讲，基本到一年出头的时候，也就是在年底年初，行情传导到以近郊为主，那市区就陆续进入横盘状态，有可能是高位了。

4、我觉得你们设定的目标合适。年轻人买房，我也建议是把额度用足，在能力和风险范围内，尽量向上够一下。一般来说都是前五年最困难，五到十年就相对好多了，到十年左右也就不算什么了。

就像十年前，北京的平均月供是5000左右，当时媒体大肆宣传说年轻人还贷压力太大，都没钱消费了。但今天再看，当年月供5000的这波人，大概率都没什么压力了。

20年前我的同事买房，月供800就让他顿顿吃挂面，连鸡蛋火腿肠都舍不得放。但现在呢，还是800，不到他一天的工资。

你们现在买了这套房，困难期大概在孩子三四年级的时候就结束了，不耽误高年级和中学花钱多的时候。

所以尽量向上够一下合适，尤其是在这种通胀可能性大的时期，眼下的辛苦，或许换来今后的轻松，下次置换的选择会大得多。

5、总之吧，具体的不好说什么，从道理来讲，你们的选择是正确的。不用纠结老房的保值，只要不是短期内就出手，那大概率是至少不吃亏。有需求就尽快吧，这种时期不确定性大，早定早踏实。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！