8月10日，住建部的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》和上海市的《上海市城市更新条例（草案）》几乎同时发布，公开征求意见。一个是推动了“城市更新行动”将城市更新上升为国策的中央主管部门，一个是全国经济重镇唯一一个财政盈余为正的城市，一个是政策制定者，一个是中国城市更新与国际接轨的代表性城市，两个层面的新规结合起来看更有指导意义。

先说住建部的这个通知，也许争议最大的就是明确了城市更新不能“过度房地产化”。在佰仕会的群里就明显有两派观点针锋相对。

有央企房地产公司的老总表达他的不理解：“真的需要认真的思考一下，究竟什么是房地产，什么是房地产开发，什么是城市更新，这些概念，内涵与外延，从来都是含糊不清的说法，地方政府各有各的理解，而金融机构也有各自的解释。你说城市更新不是房地产开发，这不合逻辑。因为城市更新的三种典型方式之一，拆除新建，就是典型的房地产开发。每个城市的情况是不一样的。北京、上海、深圳等等，城市的历史，城市建筑的成因都完全不同。比如深圳，不大拆大建怎么行？城市用地没有多少了，30多年快速建成的城市老旧区破破烂烂，就没有什么保护价值，拆了重建就是进步。而北京二环路里的老城区那是另一回事。。。总之，绝不可以用’新的一刀切’来替代’旧的一刀切’。过度保护和大拆大建都有偏颇，不能够走极端。城市是流淌的历史，要留存记忆，也要向前发展！ ”

也有以毛大庆为代表的支持派：“我觉的文件想表达的意思是：1、城市更新不应该大拆大建、变相变成拿地的方式；2、城市更新的意义更在于价值更新，而不是盖个新房子；3、现在确实存在以更新为名增加容积率、拿各种贷款的现象。”、“因为一些地方大拆大建，引起了民怨，城更的试点也暂缓了”、“现有的建设空间，足以满足人类多样化的生存需求，巨大的空间建设与改造成本都变质为资本泡沫。人们的各种精神需求还是还是无处安放。”、“深圳式的城市更新只能叫旧城（村）改造，而不叫城市更新。没有了传承那来的更新。虽然这种模式对于深圳的高速发展起到了历史性作用，但也带来了很多后遗症，具有很多特殊性，并不适合向全国推广，所以住建部才会出此通知，及时刹车。”

真理是越辩越明的。我们当然应该因地制宜、因城施策，当然不应该排斥对明显不符合城市发展方向、没有保护价值的“老旧危伪”建筑进行拆除重建，甚至不应该对“房地产”污名化，不应该抹杀房地产商对城市面貌改善所做出的贡献。但我们必须警惕借“城市更新”之名行“变相圈地”之实的“换汤不换药”，在增量市场上所防范的风险又转移到了存量市场，在一个泡沫还没有化解的情况下又制造了新的泡沫。这在城市更新热潮正在兴起的当下尤其需要警惕，我们不能总是把好事办成坏事，被热钱带歪了方向。

我们再来看上海这个新推出来的“条例”。有深耕上海城市多年的资深人士兴奋的跟我分享他的看见：“根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性…对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房，经房屋管理部门组织评估，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求业主意见，并由项目建设单位与业主签订更新协议。经人数和专有部分面积均达到百分之九十五以上的业主签约，协议生效…”他看到了制度上的突破：可以由政府来指定统筹主体，可以协议出让，可以优化规划指标、合理改变使用用途，可以组合供地实习成本收益统筹，可以异地补偿容积率，可以重新调整土地使用年限。

你看走在前面的上海就一点没有避讳“拆除重建”式的城市更新，相反还为了激发市场主体参与城市更新的积极性，在土地、规划等实施报批制度上都有重大突破，解决了社会资本关心的“城市更新该如何实现盈利”的根本问题。这跟住建部提出的“防止大拆大建”是否相左？当然不是，从部里到各地方的城市更新政策从来没有避讳社会资本的盈利性问题，相反，让政府更多的退位为监督职能，而让利于实施主体，一直都是政策制定者们重点考虑的问题。你可以理解住建部的“通知”是为了防止普遍性的“倒退”，而上海等地方性的实施条例则更关心的是如何让优化实施环境，放水养鱼。

城市更新不能是以短期利益为导向的房地产，也不应该是单纯政府主导的形象工程，而应是多方利益融合、多元文化共生的城市有机进化过程，应该在传承文化、兼顾公平的情况下尽可能发挥市场的能动性，调动社区自治的主动性，让城市变成大家的城市，让“大城市病”在多方共力中有效化解，实现可持续发展。这才是“城市更新”的应有之义。