房地产，作为经济发展的支持性行业，它是如何影响股票市场的？

2018年开始在“房住不炒”的主旋律之下，对于想要买房的或者做房产投资的，真的没有机会了么？买房后，房产会不会成为一种消耗品？下面我给大家进行讲解。

过去10年，是我国楼市的黄金十年。

我国各地的楼市都大幅度上涨，上海、北京、深圳这些一线城市楼价更是涨了10倍，我国居民70%的财富都流入到了房地产。

房地产可以说是我国现阶段的核心资产。

有人说中国的房地产绑架了中国经济，也出现了“十次危机，九次地产”这样的说法，可见房地产在经济中的重要地位。

每次经济下行的时候，都要依靠房地产来拉动，应该说这个说法有一定道理，但也不完全是。

因为当前，我们经济经过十几年的转型之后，对房地产的依赖度在下降，现在中国经济增长很大程度上是依靠消费拉动、科技带动的。

近几年来，虽然房地产调控非常严格，房地产投资增速下降，但是经济并没有出现断崖式下跌，说明现在我们对于房地产的依赖，在慢慢减少。

当然房地产投资增速也是一个重要的拉动力，房地产的产业链很长，比如建筑建材、工程机械、甚至家电都是房地产产业链上的行业。

06、07年我国两年的大牛市，有很多原因。

其中一个重要的原因就是城镇化率的增加，我国的城市化率从1949年末10%上升到了现在接近60%，北上广深一线城市化率更高。

城市化就会有大量人口从农村转移到城市，就需要大量的住房，所以地产以及地产产业链就成为06年、07年两年大牛市里的最大牛股。

无论是房地产本身，还是钢铁、建材、水泥、工程机械、家电，这些牛股的产生，都和当时我们城镇化加速进行有关。

但是现在，房地产价格相对于居民收入来讲，也是有些过高了。

我国居民杠杆率迅速上升到了60%左右，甚至影响到了居民消费，也就是高房价对居民消费的挤占效应越来越明显。

居民杠杆率是指居民债务与可支配收入之比，这个数字越高，表示欠的钱越多，当然，居民负债主要是房地产按揭。

所以，房地产市场不能放任不管了。

2018年7月，中央政治局会议以后，政府出台了430多项针对房地产的调控政策，号称史上最严房地产调控政策，之后房地产市场迅速降温。

从2019年开始又从融资方面对房地产企业进行限制，不让房地产企业过多的海外借债、不允许信托新增贷款渠道、对银行进行窗口指导，不让银行对房地产企业贷款过多等等政策，从源头上遏制房地产的过快发展。

那么，怎么从房地产数据来看未来发展？

房地产数据最重要的是房屋销售、房地产投资、土地成交面积、房价等等。由于房地产产业链过长，涉及30多个行业，而且卖地的收入以及土地增值税是地方政府财政收入的主要来源。

所以，房屋销售数据被认为是观察我国内需最重要的指标之一。

由于我国居民核心资产是房地产，居民大量的财富聚集在房地产，因此房价的起落，牵动了亿万人民群众的心。

每个月统计局都会公布70城的房屋销售和房价数据。

2019年房地产迅速降温，房屋销售和房价数据不像前几年涨势迅猛，甚至有些月份还是下降的。那么体现在股市上，就是地产板块表现低迷。

2019年房地产板块涨幅只有17%左右，相比于大热的消费板块，高达65%的涨幅，相交甚远，整体大盘涨幅也在21%左右，房地产板块也拖了后腿。

除了销售数据，房地产投资数据也很重要。房地产投资主要包括土地购置费、建安工程和设备工器具购置投资等等。

在2018年年末，市场认为2019年房地产投资将快速下行，甚至转负，但2019年房地产投资远超市场预期，依旧维持在10%左右，韧性十足。

这是什么原因呢？

后来发现这其中，建安工程回升是2019年房地产投资有韧性的主要原因。这里主要包括房屋建造过程中的采暖、空调、电器、照明等设备与机械的安装工程。

但是我们知道，大趋势是很难改变的。

随着房地产销售、土地成交面积的下行，预计未来建安工程增长动力不足，将带动房地产投资的持续回落。而土地购置费在政策收紧、房企拿地意愿下降的情况下，也将会继续回落。

股市黄金十年

最后这里说一个我的判断，那就是房地产降温将开启股市的“黄金十年”。

我国央行过去10年一直保持着较为宽松的货币政策，货币超发的迹象明显，而这些超发的货币没有进入股市，也没有进入到实体经济，大部分去了楼市。

现在中央防止楼市泡沫破裂，进而形成系统性风险，也就是大家经常听说的“灰犀牛”的风险，一旦发生将会对经济造成破坏性的影响。

就像2008年美国次贷危机就是从楼市中发生的，形成了全球性的金融危机。中国对于楼市的调控，就是为了防止房地产泡沫的破裂，防止在楼市中囤积的大量的资产形成堰塞湖，从而形成系统性金融风险。

现在闭着眼睛买房，躺着赚钱的时代已经过去了，未来房地产的投资进入到白银时代，在核心区域有刚需的住房，仍然具备比较大投资价值，至少可以抗通胀。

而一些投机客比较多，没有刚需的楼房，则可能出现较大幅度的下跌。

那么楼市的黄金十年结束，开启白银时代。

房地产投资的机会在减少，楼市的预期回报率在下降，那么就会有大量资金从楼市中流出，寻找新的投资渠道。

而中国人投资的渠道很单一，除了楼市，就是股市。我之前在书中写道，“股市与楼市之间有跷跷板效应。”

针对房地产融资的调控政策，比如信托渠道严控、银行窗口指导、房企海外发债收紧，资金进入房地产行业越来越难。

资本将会找另一个方向，这个去向一定要满足回报率高、政府支持、盘子够大这些特性，那么在中国，只有股市。

未来10年将是中国经济从高速增长转向高质量增长的阶段，加上通过减少贫富差距实现共同富裕的时期，A股有望迎来长牛、慢牛行情。

我把它称为A股的“黄金十年”，也就是股市将接棒房地产，带动居民财富的进一步上升，迎来“黄金十年”行情。

而这个“黄金十年”将是广大投资者能够真实获益的10年。

建议投资者在当前历史大底的时候，积极布局能代表中国经济未来发展方向的优质白马股以及科技龙头股，分享中国经济高质量增长所带来的回报