最近除了福建疫情外,最大的话题就是恒大,对于恒大在市区主要就两个楼盘,恒大天璟、恒大滨江左岸,经常听到说滨江左岸有五矿国企控股相对安全,不懂是否敏感话题,没人聊,今天就通过网络资料整理,看看这两个楼盘。(如果资料有误麻烦留言提醒)(昨天养云人才房信息有误,实在抱歉,已删)

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楼盘控股情况

在分析恒大两个楼盘之前,先聊聊日常买新盘,如何查询归属房企。福州不动产在发布备案情况的时候,会相对应的发布企业名称和监管的银行账户。(下面的企业关联通过天眼查)

对于楼盘而言,主要有房企独立开发,或者多家企业联合开发,下面举两个例子:

如上图,位于南二环的融侨星誉,归属企业:福州融境置业有限公司。

控股关系:融侨居业100%控股,再由融侨集团100%控股,通过多级关联,楼盘归属融侨。

位于帝封江的时代江来,归属企业:福州融兴蓝房地产开发有限公司。

控股关系:融信41.65%,福州兴展商务50.1%,福州兴展的上游控股归属于旭辉集团,楼盘最终归属融信和旭辉。

02

恒大天璟

目前项目网签接近清盘,但是二区依然还未交房,目前恒大又出现了负面新闻,对于已购房业主而言,未来如果出现无法交房,那是找恒大维权吗?

来看看项目的股权构成,项目归属企业:福州苏宁置业有限公司。

如上:深圳市景昕锐桀实业有限公司占股80%,苏宁置业集团有限公司占股20%。

其中景昕锐桀实业由长安国际信托100%控股,长安国际信托由西安投资100%控股, 西安投资是经西安市政府批准成立的国有独资企业。

通过一系列的股权关联,发现恒大天璟跟恒大没有存在任何实质联系,那为什么还要挂着恒大的名号?

其实这种例子已经在全国出现多次,比如太原的恒大悦府,有相关新闻报道过。

对于恒大天璟的案例,可以追溯到2017年,当时发生了不少操作。

2017年11月,恒大集团发布公告,第三轮增资600亿,其中苏宁200亿。

2017年10月,苏宁多家公司,出让股份给了景昕锐桀实业,包括了福州苏宁。

2017年8月,恒大人寿同样入股苏宁。

分析:目前苏宁危机,经常会被提到当初恒大的200亿,但是回顾当初操作,其中这家长安信托控股的景昕锐桀,是这次交易的一个关键环节,目前企业控股了10家企业,全部都与苏宁有关,大部分交易都来自2017年,至于背后实际的委托人是谁,很难确认。

不过从后来这10家苏宁的子公司操盘的项目来看,大部分都打上了恒大的口号,这也正是目前恒大天璟的由来,从股权里面找不到恒大,但是股权的交易都在2017年发生。

所以当初长安信托控股的这家企业,背后的实际控制人,与后来这些企业的项目打上恒大的招牌,其中的关联也就不言而喻。

03

恒大滨江左岸

说完恒大天璟的股权,看看位于帝封江的滨江左岸,项目目前还在售,关注的购房者更多。目前项目归属企业:福州恒璟天置业有限公司。

如上:五矿国际信托有限公司51%,福州金碧投资有限公司49%。

其中福州金碧由恒大地产100%控股,五矿信托由五矿资本等联合控股,其中五矿资本78%,五矿资本的控制人是国资委。

项目的股权变动来自2020年11月,恒大地产出让股权给了五矿信托,以及自己的子公司。

通过一系列的关联发现,目前项目由当初恒大100%变成了恒大49%,五矿51%。

与目前项目销售对外宣称的国企控股一致,那项目有了国企加持,是否就意味着安全。

再找找资料,先看看帝封江的土拍,2020年5月恒大以62.6亿拿下宗地2020-22号,但是在2021年2月,官方给出的回复是解除了出让合同。

土拍公告要求,竞买保证金是10.3亿,出让合同签订30日内支付50%,360日内再支付50%。

虽然出现了土地延迟交付,甚至解除的风波,不过最后还是交付了,其中出现延迟的违约金,相信并不少。

随后还找到五矿信托在2020年底发布的恒大项目,规模是43.8亿,其中90%,39.42亿用来支付股东借款。

做个假设:39.42亿借款是土拍的资金的部分债务,五矿占股51%,是否意味着全部债务是77亿,对于土拍62.6亿,差额14.4亿,是否是违约金。如果全部如此,是否意味着土拍的资金来源基本都是债务?

从目前帝封江项目的一系列历史轨迹来看,整体的资金来源不算非常清晰,虽然目前五矿入股,但是不同于其他新盘的联合开发,福州的两个项目,都是信托控股,对于房地产信托,主要由于目前银行等借贷难度加大,所以信托也受到一定追捧,更多扩展可以自行搜索。

对于五矿信托而言,通过控股参与的地产项目也非常多,与恒大的合作也不止滨江左岸,兰州的多个旅游项目也同样参与,目前还看到佛山顺德恒大金碧华府,也是五矿参与,但是已经传出了负面。

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分析总结

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