时隔20个多月后，位于江北核心区研创园的佳源广场|玖棠府再次限价加推，且当天售罄，这也是本周江北核心区入市的第三个项目。

（图源水印）

三盘约761套新房上市，再次吸引了超2400组买房人成功报名。虽然摇号依旧，但在政策、二手房停贷等原因作用下，热盘的中签率下调也是肉眼可见的。

与此同时，江北核心区新房、土地供给并未停止，多家新盘计划“金九银十”上市，第二批次、5幅两集中地块也将在下周挂牌出让，未来买到的几率更大的同时，板块整体房价也在上浮，天花板更是大概率将4万/㎡+。

此时，江北核心区是否仍那么诱人呢？

01

时隔20多个月，江北平推“孤盘”反成抢手货

今日，佳源广场|玖棠府限价30300元/㎡加推，综合中签率约25.62%，截至发稿前，此次加推房源已售罄。这个去年1月初仅104套房也能平推的江北核心区楼盘，终于打了一场漂亮的翻身仗。

彼时，江北核心区纬三路-纬七路之间有着江北第一高楼、CBD、国际健康城等利好加持，新房均价也才30500元/㎡，而江核研创园佳源广场|玖棠府虽然有着芯片之城等规划支撑，但是作为板块内的孤盘，缺乏竞品比较，且首开就高达30300元/㎡，不确定性因素较多，导致买房人观望情绪浓，便造成了平推的局面。

而今，江北核心区两条隧道之间的房价已普遍在3.4-3.6万/㎡左右，反观，目前的佳源广场|玖棠府反而成为另外一种“价格洼地”，价值处于被低估的状态，买房人对于其后期涨价预期自然趋高。

尤其是根据第二批次两集中供地信息显示，江北核心区正核G19地块的商品房毛坯限价已至38000元/㎡，未来带装修的售价大概率4万/㎡+；纬三路-纬七路之间的南工大板块毛坯限价已稳定在3.5万/㎡，江核青奥板块毛坯房限价已至3.2万/㎡+，房价梯队正在改写，一条由高到低的房价鄙视链已逐渐清晰。

02

江核5大宅地下周出让，房价梯队又将洗牌

据悉，9月26日，江北核心区将出让5幅地块，其中G19地块的毛坯限价更是达到了3.8万元/㎡。

第一梯队 毛坯限价3.5-3.8万/㎡：江核正核G19、江核中央商务区G17等

江核正核G19地块位于中央商务区金融商业正中心，东至规划道路，南至胜利河，西至横江大道，北至规划道路，出让面积39873.31㎡（含仅出让地下空间2137.08㎡），起拍总价约16.8亿元，起拍楼面价约10032元/㎡，最高限制总价约18.4亿元，最高楼面限价约10987元/㎡，毛坯销售均价不得超过38000元/㎡(装修价格另行核定)，配建租赁住房面积≥14470平方米，开发资质要求一级。

（区位航拍图）

该地块由一块商办混合用地与二类居住用地组成，地块四至规则，土地平整，与中交锦方、大华云江印月、扬子江金茂悦、绿地海悦均一街之隔，其中中交锦方已于9月初首开，前期销许均价约35300-35570元/㎡，首付8成起。

G19地块最高毛坯限价已高达3.8万/㎡。也就是说，最高全装修价格预计约4万/㎡。相较于第一批次集中供地的江北核心区毛坯最高价（卓越G12 约35000元/㎡），门槛上涨了3000元/㎡。

根据南京土地市场网公示的投资发展监管协议，G19地块还将引入一家中国企业500强前15名企业直接控股的沪深证券交易所主板上市公司直属内设区域总部，和一家该上市母公司的全资子公司。

（图源江苏土地市场网）

江核中央商务区G17地块与华润国际社区仅一街之隔，东至九袱洲路，南至广西埂大街，西至中心河，北至规划道路，商住混合用地，出让面积28596.2㎡，起拍价18亿元，起拍楼面价约19670元/㎡，最高限制总价约19.5亿元，最高楼面限价约21310元/㎡，毛坯销售均价不得超过35000元/㎡(装修价格另行核定)，开发资质要求一级。

（区位航拍图）

该项目地块平整，四至规则，无开发难度，毛坯限价35000元/㎡，与5月成功出让的卓越G12地块持平。也就是说，未来全装修最高均价约3.7万/㎡。链家数据，一街之隔的华润国际社区今年5月成交的次新房小户型单价已至约4.8万/㎡，100㎡+户型成交单价约4.6万/㎡，价差在1万/㎡左右。

（图源链家）

根据江苏土地市场网发布的投资协议曝光，该地块将引入一家中国企业500强前50名线上平台商品交易规模超过3000亿元的互联网服务和零售行业企业。且需要在地块内设立新零售产业省级业务区域中心，注册及纳税地应位于江北中央商务区，且十五年内不得迁离。

（图源江苏土地市场网）

另外，与华润国际社区一街之隔的卓越G12地块规划也于日前公示，分为ABCD四幅地块开发，共拟建18栋15-29F住宅，以及约13万方购物中心，最高毛坯限价约3.5万/㎡，预计年底上市，由卓越，旭辉，金地商置联合开发。

A地块主要包含主要功能为住宅、商业、车库及其配套用房；

B地块主要包含住宅、商业、车库及其配套用房；

C地块主要包含商业、酒店式公寓、车库及其配套用房；

D地块主要包含商业、酒店式公寓、车库及其配套用房；

（效果图）

5月20日，江核G12地块被卓越以底价43.8亿元拿下，成交楼面价约11112元/㎡（粗略估计）。周边分布有鼓楼幼儿园江北分院、育英小学、南京一中江北校区（高中部）等学校，其中育英小学今年投入使用，即南京一中江北新区教育集团第二小学，目前华润国际社区在施教区范围内。

（G12地块区位图）

第二梯队 毛坯限价3.5万/㎡：江核国际健康城G18

新区G18地块位于江核国际健康城，东至规划道路，南至广西埂大街，西至规划道路，北至规划道路，商住混合用地，出让面积16292.72㎡，起拍价10亿元，起拍楼面价20459元/㎡，最高限制总价11.4亿元，最高楼面限价23323元/㎡，毛坯销售均价不得超过35000元/㎡(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。

（区位航拍图）

江核G18地块平整，开发难度不大；与润辰府一街之隔，靠近鼓楼医院江北分院，毛坯销售限价约35000元/㎡，全装修均价最高预计约37000元/㎡。据悉，百米之遥的栖樾府9月上旬已加推最后的C14栋住宅，销许均价33027元/㎡，首付8成起。目前项目仅剩余建筑面积约型277㎡-360㎡底跃房源在售，单价约22000元/㎡左右，总价600万起。

另外，5月份同片区内成功出让了三幅地块，分别为通宇G07、富园G08、万科G09。

（区位航拍图）

5月22日，国际健康城G09地块被万科以总价8.3亿拿下，楼面地价约23341元/㎡，毛坯限价30755元/㎡。现已确定案名为万科首开·新悦光年，拟建9栋9-11F的小高层住宅。

（效果图）

同日，国际健康城G08地块被江苏富园以总价5.3亿元拿下，成交楼面价约23407元/㎡，未来毛坯限价30755元/㎡。据悉，项目拟建6栋9层住宅及相关配套用房。

（效果图）

同日，国际健康城G07地块被通宇以总价4.55亿元竞得，成交楼面价23458元/㎡，最高毛坯销售限价30755元/㎡。据悉，项目备案名或为嘉悦府，拟建7栋6-8层低密住宅。

（效果图）

第三梯队 毛坯限价3.26万/㎡：江核青奥板块G14&G15

江北核心区青奥板块继5月成交两幅宅地后，此次待出让的G14、G15地块同样南北相邻。

江核青奥G14地块东至规划道路，南至康安路，西至丰字河，北至镇南河，出让面积64102.21㎡，起拍价32.5亿元，起拍楼面价21125元/㎡，最高限制总价36.1亿元，最高楼面限价23465元/㎡，毛坯销售均价不得超过32660元/㎡(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。

（区位航拍图）

江核青奥G15地块东至规划道路，南至康健路，西至丰字河，北至康安路，出让面积71123.91平方米，起拍价35.9亿元，起拍楼面价21031元/㎡，最高限制总价40.1亿元，最高楼面限价23492元/㎡，毛坯销售均价不得超过32620元/㎡(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。

（区位航拍图）

另外，G10地块于2021年5月被颐居以总价27.5亿元拿下，成交楼面地价16774元/㎡，未来毛坯限价3.2万/㎡。项目将打造12栋25-26层高层住宅，以及其他办公、商业配套。

G11地块于2021年5月被被新城以总价36亿元竞得，成交楼面价21799元/㎡，毛坯限价31850/㎡。据悉，项目拟建12栋24-27层的高层住宅、1栋办公楼、以及商业，将由新城、招商、新希望合作开发。

03

隧道口两大纯新盘本月将上市，最低放风3.6万/㎡起

与此同时，江北纬七路隧道口区域的两大纯新盘也在蠢蠢欲动，近期均有加推计划，其中一盘放风高达3.8万/㎡。

金基中北映樾最快将于本月首开3栋楼，分布于1、3、5号楼，其中1、3号楼为2梯4户，5号楼为2梯2户，户型建面约99、127、142、143㎡，放风价约3.8万/㎡左右，首付预计8成起。预约参观需准备：苏康码绿码+购房证明+300万验资证明。