01

首次买房的刚需型买家

1）看广告买房

经常看到手机上、地铁上、公交上各种楼盘的广告，广告语特别吸引人，例如：三站天河（实际是增城），生态宜居大盘（实际是山旮旯），拎包入住（卖了很久卖成了现楼）。

建议：越是广告多的楼盘越是不建议买。

2）听朋友家人的建议

听说哪里好就去哪里买，如果家人朋友都懂得买的话，早就已经发财了。

他们并不知道你生活所处的环境、工作地点、通勤时间、配套需求等，给出的建议基本不靠谱。

建议：坚决不要听，给钱就是最大的支持。

3）看规划买房

经常各种视频、媒体的宣传，比如哪个公司要来建厂了，哪条地铁要规划了。

对于那种特别远期的，连上报都没上报的，建成后都是十年后的事了，依赖这种规划卖房子的楼盘建议回避。

4）嫌弃二手房

这个是买房上最大的误区，再新的房子当你要卖的时候都会进入二手市场，即使你的是毛坯，没人住过也是二手房。

如果没有成熟的二手房市场的板块，不建议买，一手房的坑太多。

5）看单价去买

总觉得市区五六万好贵，以为自己的工资只能买得起两三万的。

这种想法的人忽略了买房应该看总价，而不是单价，你可以买小一点呀，不一定非要买个一百多平的。

6）在乎利率和费用

利率跟汇率一样是波动的，如果把时间拉长到三十年，这点利息不算什么，我们更应该把握的是时机和机遇。

很多人以为贷款30年就要还30年，一般能还个五年到十年都算多的，不是换房就是换贷款，没有谁真的会还三十年。

费用方面，有些人会觉得一手房没有税费，二手房还要中介费，这种想法也是错误的，一手房虽然少一个中介费和个税，但是开发商提高了利润，你也是变相的给了多出来的溢价。

二手房经常是可以和房东谈一下价格的，少个几万下来这费用不就省回来了吗。

7）以为一手涨了就是赚了

这个观念也是错的，一手是开发商和政府做庄，你很难占到便宜。

有些人觉得看到开发商涨了几千块就觉得自己赚钱了，旺季的时候提价是很正常的，淡季的时候开发商分分钟打个9折8折或一口价下来，那你不是又亏了吗？

那种降价砸楼盘的事情还少吗？

另外一手房每一层的总价相差一万到两万，但是当你准备卖房的时候，中高楼层比如10-20楼的价格是一样的，2-5楼的价格也是一样的。

买的时候看上去2楼和20楼只差18万，但在卖的时候可能要差30-50万，另外朝向不同也是影响二手市场价格的关键。

02

置换客踩的坑

1）舍不得卖

一些品质和卖相不好的小区，或者位置、户型都很差的小区，又或者远郊一些次新盘，拿在手上一直舍不得出，就这样错过了最佳的卖出时机。

不要对房子的感情太深，如果不是学位房，或者小孩正在上学，都建议把不好的产品出掉。

2）因小失大

要卖房的，为了多卖几万块，迟迟不肯出，然后错过买入时机，以及错过想买入的房子。

这种情况太常见了，比如上半年应该卖掉增城的，想等着再多涨点再卖，但是迎来了421调控，现在想出都难了。

同时自己想买的房子也涨上去了，更加买不起了。

对于外围的房子越早卖越好，尽早换到市区，没得商量。

还有一种是要买房的，看到楼层朝向不好，或者嫌弃别人装修差，关注一些无关紧要的东西，也是错过了最佳的买入时机。

房价上涨是在很短很快的时间完成的，在上涨期是很难买到满意的房子的，出来一套好的很快就被卖掉了，或者你嫌贵了不想买，慢慢的，这套贵的成了小区最便宜的，等你想买的时候又没有了。

这里提醒一下各位，重点关注房源本身以及买入时机，外围早点卖，市区早点买，尽量不要空仓。

3）被政策限制

当你社保满三年时，政策要求要五年，当你准备买房时，又迎来了调控，当你准备卖房时，又迎来了限售，增值税由二改五，再次限制了你的流动性。

能够早点落户，就早点落户买房，目前广州还没有像深圳那样，落户加三年社保，下一步调控升级肯定也会参照深圳的政策，社保不能断。

所有的政策限制都是为了限制流动性，减少购房需求的同时也在减少供应。

对于一个人口不断流入的两千万的一线城市来说，政策是有时效性的，最多三年的时间。

如果你错过了买入时机，也会错过卖出时机，如果你错过了卖出时机，也会错过买入时机。

举个例子，你在2018年之后买的增城花都一手，当你想要卖掉换回市区时，才发现刚收楼还卖不了，卖了不划算还要出增值税，错过了换房时机。

再比如，你为了把房子卖在最高位，一分钱不肯少，从四月等到八月，从421等到指导价，越来越难卖。

4）想用熊市的价格在牛市买入，想用牛市的价格在熊市卖出

价格一旦涨上去了想要跌下来是没那么容易的，这里指的是限购区的，外围的是易跌难涨。

大家会卖掉外围的去买市区的，但不会卖了市区的去买外围的。

如果你想在天河买，且想用2019年的价格来买天河，几乎是不可能的。

好货有时候也会有便宜的时候，但是要靠实力去抢，除非是烂货，烂货回到原来的价格不值 得去买。

比如美林湖畔有套6万的房子，相信有一大堆人全款冲进去，但是3.5万买的棠德花园，跌到3万反而更没人买。

5）要求太多

一定要买到满意的楼层朝向，一定要用自己想要的价格买。

这一点没啥好说的，钱多才可以提要求，钱不多就不要要求太多了。

03

最后的建议

1、非限购区的次级产品越早卖越好

2、限购区的好产品看机会买（产品、价格）

3、购房资格到位的家庭尽早买

4、关注你最需要的（学位配套交通等）而不是你最喜欢的

5、买房子看地段和配套，不要看装修

6、不要相信远期规划、朋友推荐、家人意见