今天看到有读者留言，位于闽侯高新区的国贸学原二期要是取消捆绑车位，值得投资吗？正好最近楼市没什么话题，来聊聊看。

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楼盘情况

项目分两个地块，位于高新区桥头堡位置。

一期：纯商地块，楼面价1.2W，备案价1.89W，捆绑车位15W左右，6月一期首开，推出1134套，做到了去化过千的成绩。

二期：配建3万方安置房，1.5万方租赁住房，成交楼面价6583，实际楼面价预计在1W左右。目前还未开盘，虽然有配建，不过还是规划了纯商地块。

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蓄客分析

项目的一期去化虽然较好，但是回顾整个蓄客过程，可以说也是充满了争议。当初对外宣传国企操盘，无捆绑车位，配合着高新区限价，加上纯商定位，吸引力不错。

后来随着蓄客深入，认筹数突破1500，开始对外多次宣称要开盘，但是每次都没开。终于临近开盘的节点，项目也变成了需要捆绑车位，虽然也对车位做了一定优惠，但是依然增加了不少购房者的成本。

虽然项目一期备受争议，但是首开的成绩依然不错。由于近期福州新盘捆绑加价被点名，项目也正好上榜。由于还有二期未上市，主要关注点依然是捆绑车位，目前反馈不捆绑。

分析：对于项目而言，由于高新区限价，虽然有人反馈二期会涨价，但是目前看不到备案价上涨的任何契机，预计与一期备案价一致，顶着高新区1.9W的限价。

至于项目是否捆绑车位，由于有了前车之鉴，不到真正开盘，这种对外宣称无捆绑，不太让人信服。不知道是因为蓄客不足，才取消捆绑，还是因为被监管，所以对外宣称取消捆绑。

个人瞎猜：目前的无捆绑，与一期类似，吸引客户的套路，随着蓄客增加，再改变开盘模式。不会直接对外宣称捆绑，改成目前不少新盘最常用的策略，买车位的先选。

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价格对比

对于项目而言，除了捆绑车位外，价格肯定是目前最大的对比，由于限价1.89W，很容易被拿来与周边次新盘做对比，下面分析看看：

群升江山城：2020年的毛坯成交均价1.86W，2021年成交均价2W

三盛托斯卡纳：毛坯成交均价1.85W，大户型单价低于均值

阳光城翡丽湾：2020年毛坯成交均价1.6W，2021年成交均价1.75W

分析：对于周边二手房而言，由于都是次新房，从居住体验来说，差异不大。其中群山江山城，今年出现了一定的上涨，其中一部分受到了项目划片闽师专附属实小，从过渡变成正式的影响。位于南部的阳光城翡丽湾，也出现了小幅上涨，主要受到万达开业，地铁预期加持等。

对比而言，经常会听到高新区二手房2.2W，价格倒挂，虽然也有成交案例，但是不少都是精装。对于毛坯而言，除了正荣财富中心的均价较高外，周边的几个大盘，毛坯均价并没有达到2.2W，大部分都在2W以下，而且个别也是受益于短期的划片和商圈开业。

如果从毛坯均价对比，可以说项目1.89W的均价，加上捆绑车位15W，实际成本也要在1.96W左右，对比二手次新房，除了免除二手房的额外交易成本，单价差异并不大。当然对于新盘而言，同样需要面临未来长时间的交房等待，以及交房的交付品质等。

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购房分析

对于项目而言，虽然争议不少，但是是否值得购买，个人看法：自住值得考虑，投资须谨慎。

分析：对于项目而言，主要优势在于，目前周边没有其他地块拍出，所以短期内是桥头堡附近唯一的新盘，近期高新区又公布了高新区AB单元规划，可以说桥头堡位置正好处于AB交汇处，地段优势尚可。

劣势在于虽然南屿规划地铁，但是并不在项目附近，至于A1线，虽然最近也被提及，但是也没正式落地，而且近年其实关于闽侯的相关线路规划，也多次出现，但是变更却始终没停过。对于有意向的购房者，不要抱以过高的期待，短期内看不到大变化。

如果二期真的取消捆绑，没有额外套路，价格与一期一致，对于生活圈在高新区的刚需而言，可以值得关注，当然还是要确认清楚二期配建房与商品房隔离情况，未来的出入管理等。

至于投资而言，虽然高新区限价，一期去化也不错，但是对比目前周边次新房，差异并没有想象的大，而且目前的二手成交，有一定程度是受到规划影响，可以说处于短期的高热期，未来是否能持续，也值得深思。

可以说如果打算投资购买，不要因为与周边二手房差价，最好是因为购房者自身看好高新区的未来发展，当然对于楼市，目前调控也比较严峻，高新区虽然目前新盘不多，但是次新房的存量不少，未来的流通能否保值，也需要多思考。