房地产市场并不乐观。

今年遭受的打压前所未有，截至目前已经有400多次调控出炉，大棒一挥，很多城市的都被打趴了。

房企的压力也越来越大。

自从三道红线出来，一方面监管越来越严格，中小企业多次出现债务违约，并购动作频繁；另一方面，集中供地之后，上半年土拍热度过高，房企利润空间压缩。

虽然土拍新政出台，但市场温度下降，倒逼行业挤泡沫。一个明显的趋势是，行业迎来一次大调整，楼市分化会越来越明显。不论是城市、区域、楼盘还是房企之间，都会经历一次大浪淘沙的考验。

近期，楼市预言家孙宏斌给出了一个信号：

今年特别像2018年，上半年销售较好，贷款比较难；下半年贷款一样难，但销售将大幅下滑，预计下半年市场压力会很大。

老孙有话直说，不遮遮掩掩。他的预警让很多房企忍不住哆嗦。

但是行业大变革之中往往蕴藏机会，有准备者就能借此机会脱颖而出，跑赢楼市下半场。

那么，在行业见顶、楼市面临新周期时，如何拥抱变化，立于不败之地？

悲观反而往往意味着谦逊，带来乐观的力量。发布了半年报的融创，就以“三好学生”的姿态出现，给出了一个参考模版。

为什么这么说呢？我们先来看几个关键数据。

1、销售额、销售增速稳步增长。

房地产规模见顶，房企实现规模的高速发展已经成为过去式。稳步增长，是房企必须坚持的长期主义。

据统计，融创近三年年度销售额分别为4608亿元、5562亿元、5753亿元，稳步增长，复合增长率达12%。今年上半年，抓住了市场回暖的短暂窗口期，融创凭借着战略定力，实现销售额3208亿元，总销售额稳居行业前四。

来源：乐居财经

值得一提的是，上半年销售额同比增长率高达64%。

这是什么水平呢？

据克而瑞统计，今年上半年百强房企累计销售操盘业绩同比增长36.7%。融创的增速几乎接近百强均值的2倍。可见融创仍维持高速发展，这是非常难得的。

拥有庞大的销售规模和良好增速，融创跑得又好又快，同时这又将是它长远发展的坚实保障。

2、营收、利润稳定提升。

地产进入下半场，经营质量对房企生死存亡的重要性越来越明显。

这就意味着，房企要讲营收，更要讲背后的利润，尤其毛利率和核心利润率是体现盈利质量最重要的指标。

中报显示，上半年融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比增长12.5%；核心净利润131.5亿元；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%。

营收和利润双核心都在稳定增长，融创展示出高质量增长态势。

财务结构优化

融创规模的稳步增长背后，是不断改善的财务结构。这是它无惧行业变化的底气。

悬于房企头顶的“三道红线”在2020年出炉，而融创先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”，目前也已经卓有成效：

净负债率86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；

非受限制现金短债比从0.61上升至1.11；

剔除预收账款后的资产负债率降至76%，较去年年底下降约2.3个百分点。

继2020年财报显示杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档后，融创今年上半年负债指标明显改善，加速全面转绿，成为“绿档”房企指日可待。

其次，融创拥有充盈的现金流。

回款率保持高位水平，截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

同时，融创的融资结构持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。

2021年上半年两次发行优先票据的发债利率都是融创上市以来的最低水平，融资成本下降，债务结构进一步优化。

一个财务指标整体均好，高质量发展的融创跃然纸上！

所以，即便“三道红线”出来，给很多房企带来重创，但对于融创而言，早已蓄力迎接挑战，如今迎来新一轮跑赢行业的机遇期。

融创高质量的增长和优质的财务表现，让它获得了国际机构的认可。包括穆迪、惠誉、摩根大通等多家国际机构对融创作出“正面”、“买入”评级；全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也把融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

核心竞争力夯实

面对行业巨变，牢牢把握核心城市的深耕策略，增强对产品品质、服务力的长期追求，是融创打造地产主业护城河的关键。

一看土地。

土地是房企生存的命脉，尤其随着城镇化的推进、城市间的分化越来越明显，拿到好地越来越重要，反之，拿错地的代价也越来越大。

融创对拿地总量严管控，对土地质量高要求，持续深耕核心城市，不断追求出手拿的都是好地。

2021年上半年，公司获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。说明拿地克制，这是很考验房企定力的。

而且融创土储充足，能为后续持续发力提供强大源动力。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。

二看产品力。

继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创在今年上半年再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。

产品力是融创核心竞争力之一，它的生命力在于不断迭新。比如针对主流客群年轻化趋势，推出了“I AM I” 产品年轻化创新，得到了市场的高度认可，落地的上海融创未来金融城、杭州万融等项目都成为网红盘。

这在房住不炒，地产回归品质的时代，将为融创带来更大的先发优势。

三看运营力。

地产主业提供产品，更衍生出一系列服务。

借助地产主业的强大优势，融创坚持长期主义，积极布局“地产+”业务，发展与地产开发主业密切相关、互相赋能的服务、文旅等业务。

其中，去年年底上市的融创服务，今年交上第一份中期成绩单，成绩非常亮眼：融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点，业绩高质量增长。

融创文旅业务的业绩也快速增长。上半年营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。尤其冰雪业务影响力大幅提升，形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。

可以预期，未来融创所选择的具备长远的行业空间和业务成长性的“地产+”业务，将不断贡献新的增长点，和地产主业形成更大合力，推动融创的更均衡、更高质量地发展。

总结

单纯强调规模快速扩张的论调已经悄然退场，“安全”是融创近一两年强调的重点。事实也证明，不论是拿地上早早喊出“谨慎拿地”，还是先于政策主动提出“降杠杆”，融创早已表现出对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察和精准预判。

基于精准预判之上积极应对，让它能屡屡拿出优秀的成绩单，被业界视为一面标杆。

在今年半年度会议上，融创正式提出了新战略发展目标——“更安全、更从容、更长期、更有价值”。

强调以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

它也给行业指明，当蒙眼狂奔的时代已经一去不复返，基于强大的主业优势，构筑全方位抗风险能力的企业，才能立于潮头，乘风破浪。

文章来源：“樱桃大房子”