文/谢逸枫
目前七座城市（株洲、唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳）公布房价“限跌令”，好多房企、同行、朋友问我怎么看，这实质上是一种博弈。背后是地方与上面、地方与开发商、开发商与业主的搏弈，最简单的逻辑就是不能让房地产崩了。
今年前8个月，百城新房价格累计上涨2.26%，其中，徐州、西安、佛山等城市新房累计涨幅居前。百城新建住宅价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期扩大0.05个百分点，累计涨幅略高于过去两年同期，仍处于近六年来的低位。
限跌等于房价不准降，因为既要防止大跌，又要防止恶性竞争。要防止房价暴涨暴跌。“价格战”一旦开打，高价拿地的房企面临更大风险。下跌往往引起业主聚集维权，房贷“断供潮”。三四线城市对房价下跌容忍度更低。下跌意味着税收下降，土地难卖，“土地财政”下滑。
“限跌令”不是新鲜事。2014年的杭州，2017年的中山。2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州、大连10个城市的住建部门给出“约束降价”指导的行动。有的规定降幅10%，或者是15%，有的规定只允许在5%以内。
2014年杭州，商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将被限制网签。2017年中山，商品房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网签。2019年马鞍山，新房售价不得低于备案价格10%。2019年大连，新项目的实际网签备案价格下浮不得超过5%。
地方不允许房价下跌，连业主都不允许房价下跌，河南、天津等多地的业主“举报”房企恶意降价，要求赔偿亏损。这就是所谓的搏弈，也许希望房价下降的就是买不起房又想买房的人，而买得起房，又想买房的人又不敢买了，因为房价不稳定。
不合理的土地新规则之后，房企已经明显的不敢拿地了，导致地方土地供应计划搁浅，也会导致未来的市场供需不平衡。经历挂牌、终止、调整、二次挂牌后，第二批轮集中拍地出现多个城市、多次出现撤拍、流拍、底价成交。
房地产税年底前绝对不会出台试点政策，这是老汉的直观看法，最简单的道理是既然征收了土地出让金，又征收了好几个从房地产税（1950年6月房产税和地产税合并成房地产税）分裂出来的税，凭啥开征房地产税？于法于理于据，都是说不过去的。
1950年1月《全国税政实施要则》出台，规定全国统一征收房产税。1950年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日《城市房地产税暂行条例》出台。因此，房地产税早就是存在，不是没有。而是房地产税在逐渐的分裂出更多的税。
1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。
鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，中华人民共和国房产税暂行条例出台，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。
同时，现在房价限跌令都出来了，房地产税的出现时机是非常不合适的。不知道某些土豪、不缺钱的经济学家为啥非要急着开征房地产税，难道房地产的税费还不够多、不够高吗？难道购房者买房缴纳的税费还不够多、不够高吗？
房价“限跌令”、人才购房优惠的信号，其一是给市场的传递出，房子就是最安全的，目前中国居民过半以上的资产，就是房子。其二是楼市调控转向，双向调控、见底、拐点的走势。其三是稳定房价。其四是房价见底、拐点的走势。
房价的限涨令与限跌令功能与意义是如出一辙，即楼市调控目标在于稳房价，既要防止大涨又要防止大跌，避免房价不稳定冲击资产。既要防止房地产过冷又要防止房地产过热，避免房地不稳定冲击经济的稳定。这就是所谓的房地产“夜壶”效应。
房地产金融、债务去杠杆，房价更不允许大跌，因为资产变成负资产。其一是一旦形成大跌，放在金融机构的不动产价值受损，资产变成负债，其二是抵押、贷款的不动产，一旦无法还债务，就会断贷，爆发危机。因此，房价必须稳定，否则后果很严重。
值得注意的是央企、国企类的房企土地市场攻城略地，主要是不缺钱，融资方便。对于民企的房企，还债，缺钱，融资成本高，问题民营经济为经济贡献了50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新、80%以上的城镇就业、90%以上的市场主体数量。
房企约10万家，80%以上都是民企类的房企，说明房地产金融、债务去杠杆、调控收紧，最直接的影响者就是这类房企。特别是上市房企，一旦债务到期无法还，就会爆雷，结果就是违约，或者是无法交房，或者是项目停工停建，失业人口上升。
最应该调控的对象不是民企类的房企，是央企、国企类的房企，是高地价、高房价的制造者。对于千亿民企类的的房企，其产品都是刚需的，价格是平均水平的，应该多扶持。特别是在金融、信贷方面，需要更多的支持，为经济稳定作更多的贡献。
为什么要现在买房，不仅是政策见底，拐点已现。最关键是负利率时代，不买股票、不买理财，唯有买房才能抗贬值。因为存款利率连续三个月下降，贷款利率已连续多月上涨。对于首次与改善的刚性需求，品质需求来讲，房子才是最安全的。