8月29日，深圳市规划和自然资源局重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告。本次公告对拍地规则进行五个方面调整，包括首次推出“三限双竞 摇号”方式、土地最高溢价从45%下调至15%、进一步下调住房销售限价、严格落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等。

本次推出的深圳土地新玩法，最大的看点在于深圳改变升级双竞双限模式，首次推出“三限双竞 摇号”方式。

何谓三限？

即在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，（本批次用地）普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%！

何谓“双竞+摇号”：本次土拍在各家出价达到溢价率15%的上限后予以分别处置，其中南山地块和龙华某地块直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房 摇号”方式确定竞得人，自持租赁住房最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%。

可以说，本次深圳玩法的最大看点和深圳原创就在于“三限双竞+摇号”：

一方面，通过降低土地溢价来控制土地成本，另一方面地规定了商品房未来上市的限价标准，于此项目的成本、利润都几乎透明化，开发商虽被捆住了“自主”的手脚但账面上有微利不会亏损，也不会由此引发“开发商亏本拿地之后再通过偷工减料来实现做平”的下有对策。

另一方面，不论是在土拍游戏规则还是未来限价方面，都做到了“因地而异&因地施策”的精准调控：土拍出价达到上限后，南山区地块和龙华某一幅（该区本次共计四幅土地推出）直接摇号，而其他则采用“竞自持租赁住房 摇号”方式；在对未来住房上市限价方面，也对普通商品房和安居商品房采用不同标准。

由此一来，看似“被捆住手脚”的深圳市场，可能有几个未来看点：

其一，投资过程被（几乎）全透明之后，开发商的拿地热忱是否依旧？

其二，因为通过进一步降低房价预期以挤压利润空间之后，投资客对深圳市场的去留态度几何？

其三，“全部售完可以有微利”，问题是现在要对全部售完打问号了，因为没有投资客的行为艺术，购房者对后市楼市的信心是否会产生观望气氛？

第四，对不同土地和不同类型商品房的限价固然实现了分而治之的意图，但这种分治的客观性、市场性、合理性，只能留待未来结果来验证。

第五，比较会和政府躲猫猫的楼市流通领域，会拿出什么新花样来应对这种“上有政策”呢？

毕竟诸如买房搭名画这些盘外招，都是深圳楼市的首创。

但总而言之，改总不不改好：

一是有行动和炒房做斗争，

二是对开发商有人性化考量，

三是只有在过程中才能进一步发现问题见招拆招，

四是土拍延期之后总算相关工作回归了正轨。