8月13日，珠海市香洲区九洲港片区九洲港客运码头城市更新项目九洲港路北侧用地（原九洲港大厦）规划方案听证会，于珠海市自然资源局召开。17名来自企业、律师事务所、社区、市人大、市政协代表及业主代表参加了会议。

九洲港20世纪80年代已建设开通使用，是珠海中心城区港口门户枢纽地区，区域位置十分重要。现状客运站规模较小、建筑老旧、土地利用率低，存在交通拥堵、港口配套服务设施欠缺、城市风貌品质不高等问题，亟待通过城市更新和片区整体规划来改造提升。2019年，原土地使用权人珠海九洲控股集团有限公司按照城市更新政策规定，开展了九洲港客运码头城市更新项目拆建更新相关工作。

据了解，九洲港拆建更新单元范围共涉及六宗用地，总用地面积约6.84万平方米，通过用地整合更新，其中1.25万平方米用地用于补公，规划主要用于城市道路、广场、社会停车场及公园绿地等；剩余约5.59万平方米整合为三宗用地，主要规划为口岸、交通、办公、商业及住宅等。其中原九洲港大厦作为其中一宗整合开发用地，规划更新方向为商品住宅，规划用地面积7698.01平方米，容积率≤5.70，建筑限高162米，成为周边小区业主关注的焦点。为积极听取周边群众的广泛意见，珠海市自然资源局多次与周边小区业主代表进行了沟通交流。

珠海市自然资源局方面表示，九洲港地区作为珠海宜居重点建设地区，是推动中心城区发展的重要功能节点。在规划方面，相关部门积极借鉴香港、深圳等港口规划建设经验，引入产城融合发展理念，将九洲港定位为山海融合、休闲活力的滨海休闲商业区及中心城区水上门户枢纽，功能上与周边区域城市功能互补融合。原九洲港大厦用地作为更新改造用地，规划方案从用地周边环境、交通配套、景观分析以及推动更新改造的经济成本等多方面综合考虑，规划方案经过多次研究，并充分评估了项目对周边现有住宅小区的影响，拟建住宅建筑与周边既有建筑的间距、日照等符合相关规范要求。

本次结合周边小区居民的反馈意见，考虑九洲港大厦地块位于部分已建小区的观景视线范围内，为整体协调城市更新项目改造成本及景观风貌影响等，该局组织多次对项目进行了研究优化，拟通过适当降低地块容积率方式，将项目建筑限高由162米优化调整至100米。

有周边业主代表称，该用地东北侧山体高为50-60米，改造后项目建筑高度为100米，将遮住山体，影响所在小区原享有的观赏海景权益，也影响沿海区域城市景观。再者，该地块原属办公用地，统筹规划后调整为住宅用地，业主担心增加的容积率、人口密度可能为该片区带来建筑安全、交通、公共设施资源紧张等难题。更有业主对项目更新单元规划审批是否符合法律法规，提出了质疑。

也有受访业主认为，吉大作为珠海主城区中的老城区，商业配套设施陈旧缺乏，九洲港片区的整体改造，将助力吉大区域的发展，长期而言将为周边居民带来完善的居住、购物、休闲旅游配套条件，业主们应对此抱有积极的心态。

声音——

业主代表1：

我们居住在该片区的业主都知道，项目所在用地是非常狭小的。原九洲港大厦从办公楼改成了住宅，极大增加了土地使用的负担，土地用途改变的程序是否公平公正？此外，九洲港片区若按如今方案改造，建筑密度将变得非常高。我认为，城市规划除应体现合法性、合理性，还应体现其智慧。纵观粤港澳大湾区各核心城市的客运码头，九洲港码头是如今为数不多有山、有楼，天际线优美的客运码头，我们并不希望未来九洲港客运码头只剩楼群。

业主代表2：

九洲港码头片区作为港口交通枢纽，有往来深圳、香港的客流，同时临近轨道交通枢纽点，还有情侣路带来的交通流量，空间却非常狭小，如今要增加两栋住宅楼，压力不言而喻。我认为无论是对利害关系人，还是整个片区居民，都不应过分强调区域的商业价值，而应先从技术、城市发展、城市功能使用的合理性进行分析。

业主代表3：

九洲港客运码头城市更新项目未来建成后，对区域提升所带来的好处是明显的。未来，无论是人们最关心的房价，还是居民的交通出行、购物、休闲娱乐，都将因此发生变化。我们不应困在城市景观与民生配套的问题中走不出来，更应看到一个城市发展所面临的关键问题，支持城市的不断发展提升。

市自然资源局代表：

该城市更新项目按照省“三旧”改造和珠海城市更新相关政策规定程序推进，项目程序依法依规，改造方向也经市政府及相关市直部门多轮研究决策。关于原九洲港大厦变更为住宅功能，增加的居住人口所带来相应的公共配套设施问题，在项目更新单元规划方案研究过程中，已通过“一规划四评估”进行技术论证，各类配套设施可满足规划新增的人口服务需求。

该项目更新改造规划与周边区域统一规划设计，项目聘请国际一流建筑设计单位负责建筑方案，项目方案充分考虑了场地环境处理与分析、公共开放空间、滨水区域设计以及城市景观形态塑造等，最大限度保留山海通廊，未来该区域将形成以标志性塔楼为中心，整体形态高低错落、协调有序的空间形态。