大家好，我是胡Sir，TOP10建筑院校科班出身，大型设计院和标杆房企投资线工作多年。

4月16日，广州市政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城6区后，从开发商处传来重磅小道消息：

黄埔新房指导价半年一调，且不允许高于前一次限价。

我去，这个就狠了。

如果真按这个执行，那么毫无疑问，黄埔各楼盘到目前为止销售的最高价，就将是这个楼盘未来很长一段时间的最高价。

换句话说，在本轮调控放松前，黄埔的房价，正式见顶！

严格限价趋势下，看到有不少人，在暗示双合同将重出江湖。

个人认为：可能性为零。

原因很简单，4月8日，住建部约谈广州，话说的很严。

这一次4月15日广州约谈6区，实际上就是住建部约谈的压力传导。

既然住建部已经说了：当前楼市调控，是态度问题。

那么这个时候，谁还搞业内臭名昭著的“双合同”，就是摆明了规避调控，就是摆明了不拿住建部当回事儿，就是住建部定性的态度问题。

试问，你是领导，你敢冒这个险吗？

所以我们看，北京、上海、深圳、成都、杭州，全部都执行限价，但你看哪一个城市，敢默许搞双合同的？

不要扯15、16年那一波“双合同”。

我反反复复说过，2018年后的调控，跟之前的调控有根本性的区别。

之前，更多是响应民生关切，安抚民意的成分更多。

而2018年后的调控，是实实在在的防范化解房地产，这个金融系统最大的灰犀牛的原因。

2020年楼市小牛，完全是因为疫情让经济停摆的不得已而为之，如果不是疫情，根本不会发生，现在疫情基本控制，回归之前严控，是毫无疑问的。

前几天据粉丝爆料。目前实际上天河某网红盘就是在打双合同的注意，但ZF一直没答应，但开发商还一直抱有幻想不断的跟ZF磨，搞得我那粉丝一直无法网签。

还是建议各路开发商认清现实、悬崖勒马，如果一意孤行，那就是在跟趋势作对。

俗话说的好：宁可和王思聪作对，也别和趋势作对！

所以，黄埔房价见顶，从趋势上，不可避免。

当然，这里需要说明的是，见顶之后，下跌的可能性同样为零。

因为黄埔目前新房基本市场格局，的确是僧多粥少。

所以，未来走势，就是我早在2020年底就判断的那样，横盘！

至于不少人说的，可能出现类似之前深圳成都杭州那样的“一二手倒挂”，进而出现打新的稳赚机会，我认为可能性很小。

我不知道大家有没有真正去了解过上述几个打新标杆城市的具体情况，那些打新红盘，都是非常核心正牌中心区地段，比如深圳华润，比如成都天府新区核心区。

而黄埔显然不具备这个核心基础，你这里高了，没货了，我去番禺白云就是了。

广州就是出现一二手倒挂的打新，也应该在天河。

更重要的是，哪怕黄埔短期真的出现“一二手倒挂”的套利机会，我也强烈建议你不要冲昏了头脑，一定要选对地段和标的，不能饥不择食。

因为一个很重要的原因：黄埔的天量旧改。

是，黄埔财力雄厚，说干就干，66条村改，说清零就清零。

但当66条村在一个较短的时期内，全面涌入楼市，难道不会成为下一个增城？

66条旧改村规划住宅总建筑面积为6930万平方米，大概按复建区与融资区接近1:1的比例，就是3465万平方米的商品房。

按照套均100㎡，那就是34.65万套。

知道你想说什么，罗马不是一天建成的嘛。

10年时间消化，够不够？

其实我觉得10年对开发商很难，因为复建安置是3年搞定，成本那么高，要10年才收回，压力很大。

行，都这么熟了，就按10年算吧。

那34.65除以10，一年就是3.45万套。

好像没什么概念。

那你知道，在黄埔历史上楼市最火爆的2020年，成交是多少套吗？

是1.65万套。

注意，这是黄埔历史上楼市最火爆的一年，而且是在放开限购，外地人可以买的基础上，做到1.65万套的哦。

3.45/1.65，2倍的供应啊朋友们。

那么，黄埔的人口增长能不能保持在2倍以上呢？

显然不太可能，黄埔产业早在5年前就进入稳定发展状态，以后每年能赶上2020年的人口流入量，就阿弥陀佛了，何况相比于2020年还少了个外地投资客群体。

楼市，归根结底，还是要讲究个供需。

短期跟风，终究只是一时爽。

不管在任何时候，都保持对常识的敬畏，才能在楼市，真正做到游刃有余。

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