种种迹象来看，楼市真的开始“断奶”了，而且这种断奶还具有持续性，不可能在短期内得到缓解。

首先是人口问题，专家普遍认为高住房成本降低了生育率，所以七普数据出炉之后，各方面措施都剑指房地产行业。

2020年我国新生人口只增加了1200万人，同比降低18%左右。是什么导致人们不敢生育、不愿意养娃？人口学家梁建章表示，压在人们身上的“2座大山”还没有彻底解决，那么生育意愿自然不会提高。

在梁建章的口中，“2座大山”主要是指高房产成本和教育成本这俩方面。举个例子：如果家庭夫妻二人月收入总和为1.5万元（这已经是中等偏上的收入水平）。在没有买房、没有养娃的情况下，家庭资金充裕，而且还可以到处旅游享受生活，月月都有大把的结余储蓄额。然而一旦购置了房产和生娃，情况就180度大转弯。1.5万元收益在北京、上海、深圳、广州等大城市买房子就不要抱有幻想；在主要二线城市购置一套90平米房产，总价超过130万元，月供达到6000元-7000元。再养个孩子，月开支再增加3000元-5000元。

可以看出，仅仅【房产】和【娃娃】这两项开支金额就达到了9000元-1.2万元。算一笔账：总入账1.5万元，扣减两项主要开支1.2万元，那么还剩下3000元可用于其他方面消费。而我们都知道，家庭的几项常态化开支包括：家庭车油费600元/月，水电燃气费等800元，买菜水果费用2000元，衣服鞋子费用600元。这些小费用加起来最起码4000元。

结果很明了：入不敷出。

经济学家任泽平曾做出过一项专项报告分析，指出：高房产价格抑制了人们的流动性，同时压抑了年轻人的奋斗梦想。比如很多人有一种错觉，总认为在大城市里工作和居住的人都是富翁，实际上看起来他们整体收入很高，但实际上财富都在向着头部聚拢，一般人薪资高的同时，高消费水平也导致根本存不住钱，而且打工人买房之后都要为银行打工30年。2020年居民负债率从56.1%增长至62.2%，提高了6.1个百分点，这其中主要是个人住房贷款大幅度增加导致。

也正是由于这些“现状”的存在，让人们不得不格外关注住房这个问题，一旦买房，那么人们就更加追求舒适度、不愿意奋斗，试想明天打工的钱都不是自己的，全部要给银行的情况下，还有多大的劲头？实际上也恰恰如此。房产为王、房本位的背景下，“购房躺平人”显得越来越多了。

如何调节房产热？还得从根源上做起，过去20年里，中国的房地产一路高歌猛进，对房市起到直接刺激作用的，资金注入量首当其冲，特别是在棚改的背景下，拆迁户的覆盖面到达7.9%，接近1亿人从棚户区搬进了高楼大厦居住，他们个个手握大量现金，具备充足的购房能力，棚改也成为了上一波房市起飞的根源，不少城市从当初的5000元一路涨到1.5万元，燕郊地带更是从7000元涨到了近4万元。

除此之外，在“购房增值”带动下，炒房客大量兴起，出手早的人已经实现了财富跃迁，于是后来者纷纷跟进，西南财经大学曾做出研究，买房人当中，首套房具有投资目的性的占到了85%，首套房真正是出于自住目的的只有不到15%，可见当下“人人都是炒房客”的说法一点不为过。经济委员王林直言，房市沉淀了超过300万亿资金。

1、房产2个新规，楼市真的“断奶”。

2020年8月末，代表楼市风向的住建部联合央行，共同组织了多家房企进行座谈会，提出了“三道红线”举措，要求房企在规定的期限内，把负债等指标降低至标准线以内（称之为三道红线转变为三道绿线），如果时限内未能完成减负债目，那么今后房企们的融资增幅将受到一定的上限约束。

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

2021年开年之后，还没等楼市反应过来，人行就再次提出了“双上限令”，分档次、分品类对各类银行的向房地产融资贷款做出“天花板”设置，一方面设置了银行对房地产企业的融资“天花板”比例；另一方面设置了金融机构向个体购房者发放按揭贷款的“天花板”比例。

例如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他的银行也不同程度有限制比例。

把以上两个方面放在一起研究，不难发现，2021年以来，金融机构对房地产的调控目标非常明确：就是要防止楼市可能出现的金融化情况，要限制资金继续大规模进入住房市场，同时抑制价格有过快上涨的可能性。失去了资本的助力，即便是再“具有潜力”的行业，也难以有多大的作为。可以说，目前楼市“根基”动摇了。

面对这种情景，房企们如何是好？估计不少人已经想出了答案：为了尽可能回款、为了实现资金周转灵活，需要尽快把手中已经建成的房子销售掉。然而买房人也没钱啊，银行限制了个人贷款的比例。市场需求不足、销售具有紧迫性，怎么办？答案只有一个：折价促销。

2、除了高层定调，多城响应。

一方面二套房停贷的情况越来越多，主要贷款都用于首套房供给了。另一方面房贷利率跳涨也频频出现。例如上海、杭州、佛山、银川、合肥、成都等城市不管是首套房，还是二套房房贷利率都大跨步提高。

上海房贷利率突破6%；杭州在今年多次上调利率，首套房5.9%，二套房6.0%，个别达到了首套房和二套房的分别是6.0%和6.2%；佛山据贝壳利率表，首套房5.9%到6.1%之间；山东威海5.25%-5.4%，近期也有上行，放贷时间明显拉长；重庆首套5.95%，二套6.15%。

可以说，这一次，楼市“根基”动摇了。

3、房产格局基本定下，能不能买房清晰了！

万科郁亮曾这样形容当前的楼市，他指出，三道红线把所有的房企都拉在了同一个起跑线上，失去了巨额融资的情况下，改革力度不亚于土地招牌挂的影响，今后的房企失去大额融资支持的情况下，只能依靠管理创造红利。2021年中万科董事局会议上，郁亮再次提出，现在现金流比啥都重要。

为了资金面顺畅，房企们会怎么办？“稻草”只有一条：降价促销。所以2021年下半年，或许是一个不错的购房时机，让“房市再飞一会儿”，刚需静观其变！