来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作 者丨唐韶葵

编 辑丨李清宇

9月18日，博鳌21世纪发房地产年会第21届年会在上海召开。

在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”论坛上，谈及对当下房地产的直观感受，中梁控股（02772.HK）执行董事及联席总裁何剑认为，当下的房地产市场环境，企业相当于把身上厚重的棉袄脱下来，在冬天里游个冬泳，冬泳的目的是为了让身体更健康。

关于增长、预期与安全边界，何剑从三个方面进行分析：

一个方面是发展，任何一个企业都有发展的需求。发展涵盖两方面内容：既有在规模上的发展，也有在效益上的增长。任何企业都避不开这个问题。发展一定是长期的，如果短期的发展不叫发展，那叫“收割”，真正的发展一定是面向长期的，5年、10年、50年，甚至100年。无论站在行业还是企业来看，要把发展定义为长期。

既然发展是长期的道路，在这个道路当中肯定有风风雨雨，有磕磕绊绊。当地上有沙子、积水的时候你的步伐就慢一点，当地上很平整时你可以跑快一点；今天我感冒了稍微休息休息，明天吃饱了喝足了就快马加鞭。

企业长期发展的过程中一定要根据不同的环境、条件、自身的状况选择快一点还是慢一点。

第二方面是安全的问题。做企业经营的人，切记企业有一个外在的基础和环境。跟一个企业相比什么样的安全更重要？一定是国家的安全。如果国家天天打仗，天天被四周的犲狼环视，根本没有发展的基础和环境。第二重要的安全是什么？人民的安全，老百姓的安全，如果整天民不聊生，企业如何经营？不可能取得长久经营的条件和大的基础。站在企业的角度，不但是要先看自己，还要把视野放宽：先看国家是否安全，老百姓是否安全。国家安全，老百姓安全，企业才有安全的根基。

国家金融是风险积累的地方，老百姓的钱袋子也是风险积累的地方。站在房企的角度，随着中国经济的发展，房地产已经高速发展了这么多年，已经积累了一定的财富，这时候企业一定要跟随正确的方向和步伐，先去看看我们能不能为国家的安全和老百姓的安全做一些事情。把这个方向遵循好了，才会有企业发展的安全，不然就无从谈起。

第三个方面，房地产是一个资本高度化密集的产业。在资本高度化密集的产业经营当中没有不加杠杆的房企。

冬天很冷，穿着棉袄确实暖和，但棉袄如果一直穿在身上，一辈子是脱不下来的。因为脱掉就会感冒发烧。就像天冷的时候大家都弄个火盆烤烤火，很暖和，但是你离得开火盆吗？

我们在这样的环境下不要把身上高杠杆、品质不好的棉袄脱掉，我们把对客户需求满足不了的脱掉，有问题吗？脱掉了，在寒风刺骨之下扛过去，身体体质好了，未来就不怕风风雨雨了。当然，不能一下全部脱光，你要锻炼，不能说冬天来了，突然脱光身上的衣服，这样会被冻死。房企只有加强体育锻炼，一点点脱，当身体真的能够扛得住的时候，这些负担都没有的时候，真正代表企业有一个优秀的身体了。在任何环境下面，你都能够扛得住了。所以只要不是一直把行业放到冰天雪地里，一直让企业脱衣服，而是一边锻炼身体，一边减轻负担和包袱，对房企的“身体”就有帮助，从而走得更长远。

我们会更加注重客户、市场的需求，更加注重产品品质的提升，更加注重我们的经营和品质的管控，这些是让我们走得更长远的方法。

谈及对未来的市场预期，何剑指出，有三大趋势：

第一，整个国家和政府对于地产的定位是稳，“稳”即是不涨，也相当于给企业兜底了。以“稳”为核心，房住不炒，未来行业一定会平稳发展，这是个大趋势。在“稳”的前提下，房地产在中国经济的占比，在未来的5-10年从15万亿到20万亿区间总的量还是会保持，目前来看房地产经济总量占比国家GDP的15%-20%，也是增长的。

第二，各个地方政府财政收入的构成，到今年为止，目前来看土地的供应年度计划占比30-40%，或者40-50%。城市建设、城市发展、城市运营等诸多地方也是需要资金的。房企的发展，跟城市运营与发展必然是有密切联系的。

第三，从金融端、客户端上看，目前银根收紧，流动性减弱。这只是周期性的问题，房地产行业未来5-10年的长期发展问题不大。

何剑总结道，短期来看，企业要解决两个问题：

投资的问题，以前是加杠杆投资，现在不要那么激进了；

融资的问题，现在不是说不融资，而是稳定融资。

企业项目经营端费用要稍微控一控，要在精细化上多做一些功课，同时在销售端哪怕牺牲一些短期利润，也要尽量让现金流回笼的周期缩短等等，在这些方面下功夫会大大提升企业内功。

房企长期向好，短期提升内功，才能够度过冬天。当企业变得更健康了，竞争力变得更强了，就是“三好”，未来才有机会做大做强。

本期编辑 刘巷