早前，克而瑞发布了今年1到8月广州市二手房的成交数据，其中，南沙区4月份后二手成交量断崖式下跌引来了不少关注！
从2021年1-8月的南沙二手房成交数据图表中，我们可清晰看见南沙区二手房在一年之内经历了单月900余套的高点到单月不超300套的低点，可谓是冰火两重天！
众所周知，在南沙这个新兴发展区域内，次新房占据了二手房市场的半壁江山，“满2不满5”的房源比比皆是。故而，当广州4月21日发布“增值税2改5”后，南沙二手房市场便一蹶不振。
重创之下，冰封数月的南沙二手房是否会有捡漏的机会？和乐居君一起看看南沙金洲、区府等区域中南沙碧桂园、叠翠峰和越秀滨海珺城性价比较高的房源吧~
二手楼市青黄不接
相似房源差价巨大
在地铁网络并不发达的南沙，看房一般离不开4号线的几个站点：蕉门站、金洲站、黄阁站和飞沙角站。
今天，乐居君实踩的三个南沙标杆二手楼盘南沙碧桂园（翠畔轩）、叠翠峰和越秀滨海珺城，就恰好在以上几个地铁站点的附近。
|地铁沿途的芭蕉地和在建高楼
搭乘4号线的过程中，我们既能看到沿途一路的芭蕉地，也能看到市区不断建设中的高楼大厦，两者形成的鲜明落差正是南沙二手房目前青黄不接的缩影。
有1994年的老旧小区，也有2016年交楼的次新房，唯独满五房源成为一大短板。
南沙碧桂园（翠畔轩）
|南沙碧桂园小区内景
首先，乐居君来到了南沙碧桂园的翠畔轩。南沙碧桂园小区是由楼梯房、电梯房以及别墅等多种形式的住宅组成的，楼龄、户型质量以及业主素质都非常多样化。
与之对应的，是二手房均价的偏差也是相当之大。户型相似的情况下，单价有1.5万元/㎡的，也有1.9万元/㎡的。
由于年久失修，电梯损坏，加上安全通道门锁被锁死，乐居君最后能顺利看房的，是一套总价228万元（折合单价14961元/㎡），152.4㎡三室两厅的二楼南向房源。
|152.4㎡户型图
据中介介绍，该房源是满五唯一的，所在的单元共有11层，1层住户带有超30㎡的大花园，而这套位于二楼的房源虽然没有这样的优势，但8.7㎡的大阳台依然非常讨喜。
值得注意的是，这套房源152.4㎡却仅有3个房间，对于喜欢户型宽阔大方的购房者来说，是个不错的选择。但对于有四房需求的购房者来说，这个户型不仅空间使用率不高，还不容易拆改。
|客厅
步入客厅，空间宽阔舒适，虽然业主吊了天花，但实质上并没有什么奇怪的横梁。因为阳台够大，在关灯的情况下，该房源的光线依然非常充足，并没有受到二楼低楼层的影响。
|阳台
走出阳台，看见的是小区楼宇间的内部景象，树木郁郁葱葱。出于二楼的安全保障问题，业主为阳台加装了防护网。
|厨房
位置在北面的厨房同样带有一个小阳台，当这个小阳台的光线透过厨房进到客厅，房屋亮度和舒适度又在提升。
|主卧
|衣帽间
|厕所
主卧、衣帽间和套厕位于房屋的正西面，除南向的大窗格外，还有一扇西向的小窗户。小窗户为空间补充了光线的同时，西斜的阳光却使室内温度有了明显的提升。
|次卧
而房屋的两个次卧并列在房屋的南侧，空间虽不算大，放下小床也比较实用。
总体来说，老旧小区内152.4㎡的大户型，布局并没有硬伤，就是空间使用率不算高，14961元/㎡的单价也算合理。
据悉，南沙碧桂园周边的几条主干道日常塞车情况都是比较厉害的，如果刚需族不介意小区的老旧楼龄和交通便捷性，南沙碧桂园依然是可以上车的选择。
叠翠峰
其后，乐居君来到了南沙区府块内的叠翠峰。
|叠翠峰小区内景
目前，小区内道路和楼宇都非常新净，沿街商铺正在陆续入驻。
据中介介绍，小区楼下形成的商圈将会成为南沙市区第二大热盘商圈，仅次于南沙万达。
|110.44㎡户型图
本次参观的是一套总价360万元（折合单价32597元/㎡），152.4㎡三室两厅的四楼西南向房源。
据中介介绍，该房源“满2不满5”，在31层的总楼层中，4楼算是底层住户。
|阳台
阳台外能看到小湖旁正在修建的小型隧道，以及小区的侧门，视野虽不狭窄但也算不上秀丽。
|客厅
|主卧
|次卧
|厕所
|厨房
而客厅、主卧、次卧以及厨房、厕所的布局都是中中肯肯的，基本上南沙现在大部分的次新房和新房都是相类似的户型。无论是采光还是通风，都在合理的一个范围内，户型的大小变化也不过是多一个小阳台或多一个衣帽间的区别。
户型是不容易踩雷，但“满2不满5”的税费由买家承担就确实是价格有些高了。
在看房期间，中介也坦言周边的一手新盘金科集美御峰售价两万起，最快明年年底就可以收楼，性价比远高于叠翠峰的二手房源。
当乐居君向中介打探业主是否愿意降低售价时，中介向乐居君展示了他和业主的聊天记录。内容大致是，中介无数次委婉表示看房的顾客嫌业主报价太高了，但业主依然视若罔闻。
究其原因，是现在很多业主都不急于出售房产，且心理上依然不能接受如今二手市场遇冷的现实。大部分业主还是继续看好南沙次新房在二手市场上的升值空间。
再则，叠翠峰地段参与摇号的广外附小是省一级小学，有部分急于小朋友读书的客户仍然愿意高位接盘，但这部分人确实非常少。
但在早几个月前，深圳蜂拥而至的购房团们，依然是很吃这一套的。
越秀滨海珺城
当然，中介的劝退并没有让乐居君放弃接下来去看越秀滨海珺城的计划。越秀地产的滨海系列遍布了南沙的城区，楼盘名字也大同小异，有越秀滨海珺城、越秀滨海隽城、越秀滨海御城以及越秀滨海悦城等等。
其中，越秀滨海珺城则更靠近4号线飞沙角站，且满五的房源也还有不少。
|越秀滨海珺城小区门口
虽是晚上，但越秀滨海珺城的门面依然五光十色。
乐居君在越秀滨海珺城一口气看了五六套房源，户型几乎一模一样，但业主的报价却天差地别。
所看的第一套房源也是主流户型，总价439万元（折合单价32710元/㎡），134.21㎡三室两厅的11楼东南向房源。
|134.21㎡户型图
据中介介绍，该房源满五唯一，共有23层，带有一个4㎡的入户花园。
|客厅
|阳台
目前房屋装修较新，而步入13.7㎡的阳台，能看见与之联通的次卧，以及窗台漂亮的江景。
在晚上，南沙水道对岸的灵山岛熠熠生辉，如一条穿满金珠的链条，再往远处看甚至能看到横沥岛尖的部分景象。
在不远的将来，各种住宅和商务大楼建成后，这里的视野会更加漂亮。
都说“不知庐山真面目，只缘身在此山中。”越秀滨海珺城这个方位的视野未必会优于灵山岛等地，但就目前而言，也能称得上优秀。
|主卧
|衣帽间
|次卧
|次卧
主卧、衣帽间、次卧仍有少部分业主未清理完的物品，但硬装的齐备依然可以随时拎包入住。
|厨房
|厕所
|入户花园
而厨房、厕所以及入户花园都十分干净整洁。
总体来说，该业主的报价是相对较高的。户型上没有硬伤，而小区周边的马路会有一定噪音，但和广州市区的马路噪音相比可以忽略不计，这就要看买家在这方面的容忍程度啦。
此外，乐居君一连看了这个小区五六套房子，户型基本相差无几或是一模一样。但惊讶地发现，该小区哪怕同一户型、同一方位，价格差异相当之大，价差最高达到了50万元。
上文中134.21㎡的这套户型，还有一套14楼的房源，总价仅有388万元，比11楼的439万元低了50万元。
据中介介绍，14楼388万元的房源，同样满五，且业主自购入房屋后，仅居住使用过10来天，房屋更为新净。
而同一小区报价差异大的情况，我们上文在南沙碧桂园时已经提及过，究竟这是什么原因呢？
中介的说法依然是，业主不急售房产，且经过上半年二手楼市热度很高，如今业主心态还是较为积极的。
再者，部分房源说是二手房，但还是保持房产交付时的毛坯状态，有的业主会将其看做“新房”出售。
新政变化下
中介遭重锤
经过一天的实地踩盘，乐居君发现，现在南沙的二手中介是真的不好做。
一二手倒挂现象还是其次，因为大部分房企为了尽快回款，新增了中介带客看房的渠道。对于现在的中介来说，带客人看二手房已经没有太大动力，新房的成交机会反而更大。
最致命的还是限购政策、人才准入政策的收紧和“增值税2改5”政策的影响。
前者，斩断了全国各地蜂拥而至的投资客；后者，提高了二手房的税费，一套300万元的房子交5％的增值税，则要多给15万元的费用，这不仅加重了买家的负担，也拉低了二手房的性价比，甚至致使二手房没有性价比可言。
而中介行业里出现的离职潮也由此而来。
首先，南沙的房产中介基本是没有底薪的，大部分刚毕业进入到房产中介行业的学生，一旦面临两三个月无法开单的情况，生活的基本保障都难以为继，又没有家庭支助的话，就只能选择转行来另谋生路。
如今剩下来的南沙房产中介，大部分已经有五六年的房产中介经验。他们有的见证了南沙房产的政策变幻，有的从全国各地慕名而来。
讨论当下，他们面容惨淡、忧心忡忡，对生活艰难感到无奈，但谈及未来，他们对南沙的发展充满希望，相信有政策规划发展的一天，南沙的地产市场终究会兴旺起来。
刚需有机会
投资者则要慎重
距离广州市第二次集中供地已经不足一周，供地的情况逐渐明朗（点击回顾）。横沥岛的4块宅地限售价37896元/㎡，南沙湾1宗宅地限售价36465元/㎡，而珠江街的1宗地块则限售价24254元/㎡。
大方向的限售价情况不变，相关区域的楼市一时之间就不会被炒起来。哪怕是对岸曾经热度上天的灵山岛，曾经最高达到4.7万元/㎡的成交，如今新盘越秀明珠天悦江湾的开盘价也不过3.3万元/㎡左右。
而南沙城区目前的一手新盘金科集美御峰，销售单价也不过在2万元起。
目前南沙规划虽好，但建设进度相对缓慢，光是灵山岛如今齐全的配套建设，曾经就花费了足足7年的时间。而横沥岛至今仍是成片的田地。
跟随国家的规划，未来刚需购房者无论是选择一手还是二手，机会都是较多的，且上车门槛不高；但希望通过投资南沙房产来致富的购房者则要相当慎重！
当风口过去，飞得最高的人也将会是摔得最重的。
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