西咸沣西板块的土拍是这两天媒体们追逐的热点,一者在于它刷新了板块历史楼面价,价格将达到12000元/㎡;另一方面在于本次土拍采用了“熔断+摇号”的方式比较新颖。

有些媒体就是“闻味儿”的苍蝇,反正香的、臭的、甜的、酸的……哪里味儿浓往哪冲,异口同声,嗡嗡一片,观点无非是沣西的房价要涨呀!板块要飞啦……把“房住不炒”的核心给抛到了九霄云外。

“熔断+摇号”的模式在西安的土拍史上是首例,但在其他地区施行了也不是一年两年,比如郑州、武汉、杭州、成都……

对于开发商来说,能以低价把一块优质土地收入囊中何乐而不为呢?因此,曾经也爆出过了一个开发商披了十来个“马甲”来买地的情况。

沣西的这宗地位于沣西新城丰信路以东、公园大街以南、丰智路以西、翱翔四路以北,面积115.13亩,土地性质为住宅兼商业,容积率大于等于2小于等于2.5,绿化率最小35%,距地铁5号线钓台站仅400米。

而西安此次土拍中海、华润、万科、正荣、招商、保利等58家房企参加这次拍卖,其中又有多少正神?多少偏将?

有媒体就总结了,其中有中海的直系、控股公司总共21家,华润置地的直系企业14家,总共35家的企业,两个企业就占去了60%的份额。

所以,这样的摇号对大品牌开发商百利而无一害,对于小开发商就是一招“泰山压顶”,即使能撑得过“三道红线”的金融降杠杆,也注定在“无地可用”的情况下淡出地产圈。对于大品牌来说,摘一块地也就是弹指间的事情,更重要的是未来能不能卖个好价钱!

一直有一个“理论”在媒体和购房者之间口口相传,说土拍楼面价是未来售价的2-3倍,细想没有什么根据但又无法反驳,因为有太多太多的案例了!

但很多人都忽略了一个本质,价格是供需决定的,而不是成本!高地价的本质是开发商追涨杀跌的手段罢了!如果不信,不妨回想一下这些年的土拍和房价。

土拍只是击鼓传花的第一响,买房不要迷信土拍,更应该去关注“需求”,项目周边的环境及各种配套资源就是吸引“需求”的法宝利器。

那么,再回到沣西板块的“土拍”事件的本身,虽然楼面价刷新了历史纪录,但不论是刚需自住还是投资者,其实都不必慌张!

就目前的情况看,

论地理位置它没有浐灞丰富的水景生态资源;

论教育配套又没有高新、曲江的优质;

论交通优势西安地铁四通八达,它仅有一条5号线;

论生活配套目前周边一片荒芜;

论规划前景又没有高新三期的高端大气;

论价格,地块旁边的科为城19900元/㎡,不远处的沣西逸园均价23000元/㎡也比不上港务、浐灞的价格“洼地”优势。

在笔者看来,只有一种人会在沣西买房!那就是没了“购房资格”的却又想赚楼市最后一个铜板的人!

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