最近，威海最贵的烂尾项目山水文园，因为一位业主大勇哥的入住，一系列烂尾房生活视频带来一波热度，很多业主自发组织起来，给大勇哥捐钱，用于提升视频播放量，期望能利用网络的力量推动这个项目问题的解决

闻之令人痛心

这一次，我们就来聊聊威海烂尾楼的相关问题，希望给遭遇同样问题的购房者一点点帮助，希望给正在准备买房的朋友一点帮助

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本文纲要：

1、烂尾项目是怎样形成的

2、烂尾发生后，业主该如何保护自己免受进一步伤害

3、烂尾发生后，贷款在什么情况下可以不还

4、相关部门是如何推动烂尾项目复活的

5、给购房者的一点建议

本文约3127字 阅读需要10分钟

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造成楼盘烂尾的原因有很多，比如说销售情况、公司股东之间的公司控制权、经营问题，但归根结底，都是资金问题，工程续建资金不足，导致施工单位没有后续资金完成后续建设，假如说刚开工的时候就把所有工程款给到施工方，就不会出现这种局面

举一个例子，某紫宸项目，它的开发商总部在济南，坊间传说，该开发商替别的公司做资金担保，被担保公司出问题，这边的资金被挪用，工程款缺失，导致施工单位无以为继，只能暂时停工。

不过，这个项目的处理非常快，紧紧十多天，经区政府、住建局、政法委等相关部门处理积极，就拿出了一揽子解决方案，现在是之前的总包方威建集团在垫资建设。

资金问题，近几年尤其严重。

17年之前，威海市区的房价均价也就在5千左右，对开发商来说，拿地成本、建筑成本也都相对较低

17年之后，威海市区房价猛然翻了一番，开发成本也是水涨船高，各种资金需求额度大增，拿地成本翻倍，水泥沙子等各种建筑材料也是价格大涨

开发商陡然面对这种情况，很多都是应付的捉襟见肘

再加上相应的资金政策没有跟上，就很容易出问题

去年，监管部门出了一个针对开发商的“三道红线”：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%

红线2：净负债率大于100%

红线3：现金短债比小于1.0倍

红线一出，那些平日里挂满街头巷尾，号称多少强多少强的大房企几乎都变了脸色，我们熟悉的恒大、融创、万科等等都没有幸免

某大天峰项目以出人意料的低于万元的价格入市，还有它之前的位于经区凤林的超低价公寓，都跟它降低资产负债消除金融风险不无关系

02

实际上，当烂尾情况发生，个人能够寻求的解决途径是比较少的；而在解决烂尾问题的过程中，个人能够发挥的或者说起到的作用是微乎其微的

因为在房地产领域，其负债结构基本上是最复杂的，包括配套费、税款、抵押债券、金融债券等等，这些对普通购房者来说，几乎都是完全陌生的

而相关部门就是要通过这些，来了解、分析该公司所面临问题的困难程度，判断其是否容易解决

通常情况下，发生这种问题的企业首先会本能地进行自救，比如它会主动地去融资，去吸引战略投资人，期望能够通过自救盘活项目

在这个过程中，业主会发现问题，常见的是会组织起来，向政府层级表达舆情，反映问题

在这里需要强调一下，当所购买的房子发生烂尾时，首先要查看自己的购房合同，看合同是否已经在房管局进行了签约备案，只有已经在房管局备案的房子才有权力去进行进一步的占有、使用等

与此同时，政府也会进行情况调查，相关行政机构、负有监管职责的建设局等单位，都会参与进来进行调查

如果矛盾较小，行政机构进行情况梳理后，会进行居中调处，例如某紫宸这个案例

只要问题处理得当，大概率是不会进入到破产这个司法程序，司法程序是公民和权利人最后一道救急手段

在这里解释一下，破产和烂尾是不同的

破产是社会主义市场经济发展的产物，虽然是借鉴国外的，但它确实是我们市场经济必不可少的一个环节，因为很多企业走到最后，无法进行持续经营，是要退出市场的，必然需要走这样一个司法程序

比如说山水文园，这个项目现在的情况准确的说法是局部几栋楼烂尾，还不能说它破产了

在威海，房地产行业比较发达，经过破产程序成功处置的案例不少，相关问题基本上能够得到有效控制和解决，保障大家的生存权是没有问题的

03

烂尾发生后，是不建议停贷的，否则银行会对停贷者发起诉讼，如果拒不履行，会被纳入失信人，随之而来的是种种难以想象的不便

但也有一种特殊情况，就是泡沫太大

贷款是基于业主购买房屋，进而与银行单独建立的一个借贷关系，通常情况下，办理贷款肯定是在房子有证的情况下做抵押，如果还没有取得房产证，就是预抵押

也就是说，银行给你放贷是基于你有这套房子，这套房子具有还贷的清偿价值

看房价走势，如果这套房子是升值，那么你的贷款还是要还的，当下你要做的是再给开发商一些消化吸收困难的时间；

如果你的房子是一直贬值，你已经无法承担这么大的损失，这个时候就可以考虑停贷，但并不是自作主张不还贷，这种情况下法律也是给了你一个救急途径，正确的处理方法是先起诉，解除你和开发商之间的商品房买卖合同，因为你的贷款合同是基于这个合同而产生的，解除商品房买卖合同之后，你可以再起诉银行，要求解除商业贷款合同

不过，如果真的发生了这种情况，开发商也是资金匮乏，那么即使解除了合同，很可能也难拿到已经支出的钱款，说白了，房价下行情况下的停贷充其量也就是一个止损，这是谁都不愿意看到的

相反的，若是房价上行，相关各方反而可能受益，比较突出的一个例子是某阳光邑上，这个项目当初销售的时候因为问题被封了数百套商品房，到了18年初，房子解封，房价翻倍不少，还获得很好的销售成绩

04

相关部门是如何推动烂尾项目复活的，关于这个问题，我们还是举一个实例

当前在售的项目某八号

这个项目拖得时间比较长，应该是从04年就开始了，中途还有人接过手，这次是第三次启动

这个项目当前是属于重整方已经接盘，也就是说购房的所有手续都是在该项目售楼处办理，正常网签都没有问题

只不过，项目经手的所有款项是由管理人进行管理，不经过开发商，而且开发商是不能动这些资金的，这些资金只能用于工程建设，以及人员工资开支等正常运营费用

之前，这个项目是已经破产了，进入了破产程序，破产管理人（可能由律师团队担任）对项目的资金和负债进行了盘点，然后招募重整投资方

重整投资方进入项目之后，首先需要缴纳保证金，这笔保证金就是启动资金，然后才开始恢复对项目的运营

在这个重整期间，重整投资人有权利处置公司资产，但是，为了保证对外清偿债务和工程建设，必须对重整资金的使用进行非常严格的限制，至少要确保之前欠的债务要偿还清楚，工程要完成续建，给业主要达成交房办证的标准

所以，前面所说的重整投资方交的保证金以及销售款项要交到管理人账户

那么这种情况要持续到什么时候呢？

首先，重整投资方接盘后需要递交一个重整计划草案，该草案约定他应该用多长时间完成工程续建以及债务清偿，从法院角度来说，该草案规定的任务完成之后，监管也就结束了，像是八号，一开始草案约定的监管期是三年，但实际上，工程进度提前，今年年底前就可以交房（两年），那么到时候监管就可以提前结束了

这里，还有一件事值得一提

八号本来是四栋楼，但是进入重整之后，确定要拆除一栋（也就是一号楼），这是因为重整开始的时候还会对建筑的主体结构进行严格检测，如果建筑质量或是安全性能达不到要求，是不能续建的，一号楼的建筑时间早于其他三栋，并非同期建筑，其建筑质量不符合现在的居住标准，所以在重整的同时加入了拆除一号楼的要求

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某幸福海岸、某城二期、某紫宸、某798、某山一号……不可否认，威海对烂尾项目的处理还是比较及时比较恰当的，但是，我们也不得不承认，这只是保障了业主的基本权益而已，只是基于生存权的角度保护业主

但是买房作为一个商品交易，由于烂尾，还会产生逾期交房的损失、逾期交房的违约金，而业主的损失在破产中的清偿顺位还只是一个普通的性质，最后可能只是按照一个百分之几的比例能拿到，无论如何，业主还是受害者

为了避免这种情况，显然，买现房是最安全的

只是，现在在售的现房数量极少，