今年上半年，各大城市楼市还一片火热，二手房价格不断攀升，新房常现万人摇。可是到了7月，市场热度明显转淡，成交持续下行。其中市场下行很明显的城市有上海、广州、合肥、徐州、宁波、武汉、青岛等。其中房贷利率上调、放款周期延长、二手房指导价是市场下行的直接导火线。

据监测结果显示，今年3-5月小阳春行情非常火爆，月均成交量达到5200万平方米左右，同比增加了1000万平方米；6月后市场逐步回落，成交下跌市场回归淡季。8月成交同环比齐跌的城市已经增长到52个了。其中徐州回落最明显，降幅达到50%以上；武汉、宁波、广州降幅也超过20%；长沙、合肥、上海等降幅在15%以内。

有业内人士表示，各大城市楼市下行的直接导火索，是房贷利率上调和放款周期的拉长。自从年初央行推出房地产贷款集中度管理制度后，住户部门新增中长期贷款占比就开始波动下行；而且房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。数据显示，2021年9月，全国首套房平均贷款利率5.46%，比去年上半年年底上涨了23BP。

贷款利率上调并不是致命打击，而是多个二线城市暂停二手房贷款。据调研，6成以上银行出现二手房停贷现象或放贷时间不断拉长，另外银行也加强了贷款监管，贷款额度、抵押房屋的房龄等都有明确要求，整体二手房的贷款难度比新房要大。更重要的是，二手房指导价出台后，购房成本大幅增加，对二手房成交也产生很大影响。

二手房不断降温，新房市场也火热不再。房地产传统的黄金销售季来临，可销售表现却不容乐观。其中因为供应低迷导致成交持续走低的城市有25个，只有厦门、杭州等小部分城市成交环比有所回升。而且成交下滑跟调控关系很大，比如广州南沙、黄埔收紧人才购房政策，叠加放贷周期延长到半年左右，市场降温明显，8月新房成交环比下跌12%。

对房企来说，上半年销售情况虽然很不错，但在强有力的调控下，销售压力很大，竞争激烈，预计后面争夺市场会更难。不过市场销售也分区域，比如长三角区域成交虽然持续走低，但还是很有韧性，上海、杭州只是回归理性；珠三角地区的东莞、佛山成交开始回跌。环京楼市则是一潭死水，有房企表示会直接封盘，不然开盘即亏本。

随着金九银十的到来，房企应该会加大供货力度，供求有望企稳回升。但在政策轮番加码下，短期内热点城市应该会继续降温，成交回升幅度会明显受限。目前一些城市已经下行了，还有部分城市还有待观察，比如长沙、上海主要是因为淡季成交回落，如果9月还没能挽回成交颓势，那就确定市场下行了。

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