近日，福州拍卖四城区11幅住宅用地，总面积636.08亩，共有40家房企报名，11幅土地全部成功拍卖，9幅达到最高限价并摇号拍出，2幅底价出让，总拍卖金额70.34亿元。

共有40余家企业（个人）报名竞买，包括中骏、金辉、大东海、美的、正荣、保利、华发、招商、融侨、首开、市建发（榕发）、厦门建发、中茵、中海、新榕、金地、名城、龙湖、国贸、象屿、方远等房企。

肚子君整理了有关资料，盘点其中的价格之“最”。

一、楼面价最低

宗地2021-43号：地处三江口，下洋站左侧，191.8亩，住宅、商业、幼儿园/小学用地，容积率1.77以下，限高80米。配建10万方安置型商品房，销售均价为14400元/㎡；还须建设2.5万方自持社会租赁住房；建设3000㎡商贸楼（商业）及2000㎡全龄化养老设施。

结果：5家企业报名，经过20轮竞拍达到最高限价，3家竞买人进入摇号环节。

福州新榕城市建设发展有限公司以最高限价13.9亿元摇号竞得该地块，溢价率15%，平均楼面价6142元/㎡，宗地商品住宅销售指导均价为24000元/㎡。

肚子君点评：三江口区域，配套还需要提升，地块面积最大，还有配建安置房、自持社会租赁住房等限制，压低了地块价格。福州国企新榕竞得地块，为三江口建设添砖加瓦。

二、楼面价最高、总价最高

宗地2021-40号：地处红光村，紧邻恒宇国际公园，47.79亩，住宅、商业用地，容积率2.5以下，限高80米，配建2万方人才限价商品房，按商品住宅备案价格70%销售给政府指定对象，另须建设2000㎡全龄化养老设施。

结果：11家房企报名，经过24轮竞拍达到最高限价，3家竞买人进入摇号环节，

保利旗下福州中和投资发展有限公司以最高限价17.13亿元摇号竞得该地块，溢价率15%，平均楼面价21507元/㎡，商品住宅销售指导均价为32000元/㎡。

肚子君点评：这次土拍中最被看好的地块，有三创园和晋安湖的加持，周围配套较为成熟。

在今年首次集中供地中，成交价格最高地块为该地块的相邻地块，楼面价24221元/平方米，溢价率30.04%。

因为政策因素溢价率降低，地价降了，保利运气不错。

三、总价最低

宗地2021-49：鼓楼区西洪路以北，梦山路以南，西洪路原市民政局宿舍地块，11亩，住宅用地，容积率1.3以下，限高40米，全部建设安置型商品房，销售均价为20100元/㎡。

结果：12轮竞拍达到最高限价，8家竞买人进入摇号环节。

福州特艺城房地产有限公司以最高限价1.08亿元摇号竞得该地块，溢价率15%，平均楼面价11332元/㎡。

肚子君点评：虽然在鼓楼区，但是全部建设安置房，限制了地块单价，加之地块面积最小，总价最低。特艺城拿这样的小地块，投入小，貌似也不错。

四、商品住宅销售指导均价最高

宗地2021-41号：位于福州二环以内，福马路南侧，晋安区原汇侨实业有限公司地块，21.25亩，住宅、商业/商务用地，容积率2.8以下，商业商务面积不少于18000㎡且不超过20000㎡，限高80米。

结果：8家企业报名，经过16轮竞拍达到最高限价，5家竞买人进入摇号环节。

融侨集团股份有限公司以最高限价6.68亿元摇号竞得，溢价率15%，平均楼面价16842元/㎡，商品住宅销售指导均价为33000元/㎡。

肚子君点评：福州二环以内，距离地铁2号线紫阳站仅约300米，周边配套设施较为完善，步行十分钟可到达世欧广场，生活便利。

地段和配套决定价格，销售指导均价最高也不足为奇。融侨集团附近已有融侨望云、尚东区等项目，形成连片效果。

五、商品住宅销售指导均价最低

宗地2021-42号：地块南邻绕城高速，西侧在建厦坊北路，27.54亩，住宅用地，容积率1.8以下，地块限高50米。

结果：仅有一家房企举牌应价。 金地旗下杭州金地自在城房地产发展有限公司以底价2.79亿元竞得，平均楼面价8441元/㎡，商品住宅销售指导均价为20000元/㎡。

宗地2021-45号：位于福州绕城高速和外环路之间，37.45亩，住宅、商业用地，容积率1.6以下，其中商业面积不低于4000㎡且不超过4500㎡，限高36米。须建设24900㎡安置型商品房，销售均价为15948元/㎡，另需建设3000㎡商贸楼（商业）。

结果：共有6家房企报名，经16轮竞拍达到最高限价，5家竞买人进入摇号环节，

正荣（福州）置业发展有限公司以最高限价3.32亿元摇号竞得地块，溢价率15%，平均楼面价8312元/㎡，商品住宅销售指导均价为20000元/㎡。

肚子君点评：两个地块位置相近，临近绕城高速，存在一定噪音影响，处于城市外围，商品住宅指导均价并列末位。

总体来说，此次土拍将原本的“限地价、控房价、竞配建”的模式，调整为“限地价、摇号”出让，而且最高溢价率下调到15%以下，一定程度楼面价被压低。肚子君觉得这对于购房者来说是利好的，毕竟土地价格拍卖就不太高了，面粉价格限制了，面包价格应该也不会飞上天去。朋友们觉得拍卖地块的商品销售指导均价和您预想的有差距吗？

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