作者 | 周松涛

种种迹象表明，楼市暴利时代已经结束。

开发商如此，炒房客更是如此！

广州重拳出击，二手房迎来致命一击

8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。根据通知，首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

也就是说，一线城市中，继深圳和上海之后，广州也要实行二手房指导价了！

二手房指导价，威力到底有多大？

首先是限价，价格实实在在下降！

天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了30%以上，有的甚至打了五折。

16万每平米的房子直接“指导”到9.6万！二手指导价，威力无比！

有业主表示，一觉醒来，身家缩水了上百万。

这不难理解，一套原先价值300万的房子，最高可能损失150万，即使只是打7折，也缩水90万。

不过，限价的打击还不是最大的，杀伤力更大的通过限价实现限贷，最后的结果就是首付大幅度提高。

一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款将从700万大幅减少到490万，这意味着实际首付将从300万提高到510万。

首付几乎提高了一倍。

要知道，房贷一直是楼市的命脉，限制了贷款，变相提高了首付，楼市想继续高温，难于登天。

8月31日官方宣布二手房指导价后，一天之内广州已有多家银行宣布，按照二手房指导价发放贷款！

民生银行首个宣布指导价放款。四大行中，工商银行和农商银行已经明确按指导价放款了，商业银行中的招商银行已经停接新单静待新政。

二手房指导价堪比王炸

为什么广州要出台二手房指导价？

广州楼市温度过高。

很多人都认为广州的房价并不太高，只有深圳房价的一半。

这个所谓的不太高，也只是和深圳相比。

深圳地少人多，房价全国第一，有地少人多等特殊情况。

广州的二手房同比涨幅已经超过深圳。

实际上，一方面是广州房价均值已经不低，上涨了不少，而且上涨趋势有加速态势。

从各地房价数据看（统计局官方数据），七月份，广州的新房与二手房同比上涨幅度均是全国第一。

这个苗头不及时掐灭，涨势一旦蔓延，再要调控，难度就更大了。

广州新房涨幅同比也是全国第一，为什么调控的是二手房？

这个不难理解，二手房房价已经成为市场的堰塞湖，很多城市，二手房价格远远高于新房价格，形成了严重的倒挂现象。

简单点说，部分城市，新房买到就是赚到，几乎是完全无风险收益，譬如深圳，杭州等地，买到一套新房，短期就能套利几百万。

这是严重楼市畸形现象，所以会出现杭州万人摇，深圳代持炒房等楼市乱象。

从二手房下手开始调控，效果会更加明显。

调控的方式有很多，为什么是二手房指导价？

二手房指导价已经被证明是一剂楼市调控猛药，效果奇佳。

今年2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

此后，宁波，成都，西安，绍兴，无锡等地相继跟进。

数据显示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超过80%，成交面积为24.02万平方米，同比下跌79%。

房价下跌的区域也超过50%。

刚刚过去的八月，二手房指导价再显威力。

杭州8月份成交3160套，暴跌6成。杭州是6座指导价城市销售最好的，深圳2452套，跌破2500套，再次下降；成都2800套；西安2638套；全部低于3000套。

成交量下降，楼市降温，房价再要短期之内快速上涨基本上没有可能。

二手房指导价的效果堪比王炸！

阶段同比涨幅高居全国第一的广州，实施二手房指导价就顺理成章了。

炒房客迎致命一击

此次广州楼市调控，对哪些人有影响？

打击最大的当然是炒房客！

资金是炒房客的命脉，限价达到限贷目的，首付大幅提高，这对炒房客是致命的。

炒房客的资金并不比刚需，是自己的储蓄加上家庭的支援，他们的资金多少多是有成本的，现在，首付比例提高了，资金成本更高了，最关键的是，楼市调控有升级趋势，房价一旦横盘或者下跌，炒房客就会亏损累累，资金链断裂，最后彻底崩溃。

对卖房的人有没有影响？

当然有。

但如果是刚需，房子是用来住的，除非特殊情况，一般不会有买卖需求，想交易二手房的，要么是有几套房，要么是炒房客。

再说，现在这个价位也是之前涨上来的，任何商品都不能一直上涨。

买房的人，涨了就高兴，跌了就郁闷，这也是人之常情，一般人心理都是这样，没买房的希望跌，买了的希望涨。

从这点来看，受影响最大的还是炒房客，因为想卖房子赚差价的，主力军就是炒房客，投资客。

当然，日子不太好过的还有中介和开发商。

今年以来深圳已经有超过2000名的星级从业人员离开了房地产行业，前段时间还有传言说房屋交易费不得超过当地社平的三倍。

开发商也很难再享受到房地产初期的明媚时光，房企正在变成代建商，利润正在“制造业化”。

13年来净利润首次下滑的万科半年报很好地证明了这一点。

刚需会受到影响吗？

喜忧参半。

二手房价格下跌了，这是实实在在的优惠。

不过，首付比例也提高了，对资金并不充裕的购房者或许是一个难题。

同时，价格下跌，广州的房贷利率却在上行。

假设你是首套房，想从银行贷款250万的话，按照30年来计算，5.75%的房贷利率和4.8%的房贷利率，总利息相差53万！每个月的月供，也相差将近1500元。

当然，房贷利率并不是因为二手房指导价出台才上涨的，现在二手房指导价出台，除了要凑多一些首付，对刚需来说，总体购房成本还是会降低不少。

那么问题来了，现在是买房的好时机吗？

后疫情时代，全球大规模放水接近尾声，降息周期向加息周期转变是大概率，房贷利率上涨的可能性相对更大。

房价暴跌会不会对冲利率？

楼市调控不是为了让房价下跌，只是为了抑制房价过快上涨，房价大幅下跌的基础并不存在。

楼市调控升级，很多购房者想等到房价大幅下跌之后再入手，愿望是好的，但可能性并不大。

千山万水总是情，给个“好看”行不行