北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

章哥好，多年前买了德胜的学区房，孩子现在一岁，现预算1000万购房。有几种选择：

一是德胜附近买，但那周边1000万很难买到居住体验好的小区，而且房龄较老，怕以后出手困难。

二是在草桥或者公益西桥买个自住三居，但很可能住两年还得在北边租房接送孩子（学区房只有55平，不太想住）。

三是在国贸比如新城国际买个一居，那边租售比较好，租金应该能在太阳公元之类的小区租个不错的房子，接送孩子也不算太远。但感觉国贸虽然租金还行，但是不是增值潜力差啊，以后是不是也不好卖啊？

很纠结，望指点。

A：

1、既然有了德胜学区房，那就甭再买了。除非是就喜欢这地方，以后准备多少年就在这儿住了，否则从经济上挺不划算的。

2、在其他行政区买个非学区房的投资房，然后用换租的形式解决孩子上学期间的自住问题，常规模式，很多家长都这么做。

这么做不仅接送方便，能随着孩子换校区就换房，而且在经济上划算，能用同样的资金住上更大的房子。

草桥一带的就能实现这效果，以德胜来说，至少提升40%以上的居住性价比，也就是溢价部分。

不过多数家庭不接受换租的形式，就觉得住别人的房子别扭。这是心理原因，和经济无关，看自己是否接受了。

3、新城国际，租金高是肯定的，但最好想明白为什么高？也就是考虑好自己的主要投资目的。

在大多数情况下，租金高就意味着升值慢，新城国际就是这种情况，高租金是用升值低换来的。这就看自己追求哪方面，怎么取舍了。

4、总之吧，如果是我，采用第二种方案。

但未必是草桥，这个预算较高，自住为主在这儿合适，纯投资的话买的面积偏大，租金会略低，将来出手的时候挂牌期也长。

所以纯投资或换租的话，在朝阳单价更高的板块合适，比如望京亚运村等板块。

仅供参考。

二、

Q:

我和对象分别在金融街和中关村上班，首房首贷，首付最高能500w。对象为高校老师，可以解决孩子入学问题，目前住在单位分配的廉租房里（可以住5年左右）。

今年2月份和您咨询过，当时看的特别乱，您说我们有明确中意的小区再找您把把关。

经过这半年，楼市又疯狂涨了一轮。考虑到两人上班的便利性以及未来开通19号线，目前我们看中牡丹园东里小两居的房子（中楼层，南北朝向，94年）。

但是目前单价已突破11万元，而且听说政策在路上，担心高位站岗，不知道是等等还是赶紧下手呢。

A：

1、牡丹园东里，学区溢价中等吧。前些日子我算过这里的租售比，70多平的不到800万，租金在9000左右，那租售比就是在800多。溢价20-25%，还可以，低于海淀平均值。

花园路算不上热门学区，基本都是这样。

2、是否会高位站岗，从现在看倒不至于。

一般来说，像这次这种慢牛行情会延续一年半左右，那也就是到明年春天或春夏之交结束。市区会在年底年初就进入横盘状态，主场转到郊区。

而如果回调的话，一般最多回调15%，像这次还达不到，10%的可能性都不大。

这么说吧，从历史来看，只有在2008年的回调较大，达到了40%，回调到前一年8月份的水平，其他的最多到11月份左右。

本次的话，应该最多也就到年底。所以如果不出现大的调控政策，现在算不上高位。

3、但这毕竟是学区房，另外增加了学区政策和2023年的供需风险，这些有可能在明后年出现，力度和幅度我就不好说了。

只能说牡丹园及周边属于风险较低的，毕竟溢价低了一些。

4、总之吧，我不是炒房的，不敢下定语，只能说从历史行情看，现在还没到高位。但拖得越晚风险越大，秋冬之后不好说。

如果等的话，那最好定出方案和预案，比如等到什么时候或降到什么价格买，如果到时候降了买不买，涨了怎么办？

别陷入涨了盼着降，降了不敢买盼着还降的怪圈儿里。

仅供参考。

三、

Q:

刚需上车，夫妻二人一个在鼓楼上班，一个在六道口上班，首付最多只能拿出180。

秉持离一方近的原则，我们将区位划到了南三环木樨园和顺义后沙峪的二手房，这两个地方从未来房子保值层面考虑，章哥能否给些建议，谢谢。

A：

1、保值层面，那肯定是后沙峪了。

2、木樨园是南三环，中轴路距离天安门才5公里，走着也就一个钟头。而后沙峪呢，五环外都很多，距天安门的直线距离都30多公里。

且不论比什么，这两个地方能放在一块儿相比就已经挺别扭了吧？

3、北京是摊大饼发展的，一圈儿又一圈儿，那核心区的房价应该比郊区贵得多吧？

都甭说别的了，知道北京“买房送户口”的政策吗？后沙峪就是其中之一。一直到2005年，只要在后沙峪买套两居室，就能得到4个北京户口。当然还得有50万的存款证明，每个户口再交2万的城建基金。

那会儿后沙峪普宅才3000多块钱，双裕花园就是典型。而同时期的木樨园呢，珠江骏景早就6000多了，周边的老房也都接近5000。那时至今日在比比两边的价格，差率是不是缩小多了。

这并不能说明后沙峪的升值好，双裕花园最多是勉强跟上大盘。那这说明什么？说明木樨园落后了一些呗。

4、所以这就买在后沙峪花梨坎的地铁附近吧，吉祥蓝星国兴城什么的，至少在保值上不会吃亏。

仅供参考。

四、

Q:

章哥，手头300w现金，一年后可能会400w（正在卖房），目前看上了禧瑞学府（禧悦学府二期），但是由于其套数少小区小，有点不安，不知道该盘是否值得上车？有没有坑在？是选择他还是更应该考虑一些不错的二手房？

我们的需求：小两口刚结婚不着急要孩子，工作在海淀万泉河和西城西单附近，主要考虑海淀的二手房和石景山和丰台的近地铁新房。

朝阳的二手房学区不差的也可以考虑，东西城如果有够得着的不太靠南也可以考虑。

A：

1、禧瑞学府，不安就对了，就是这种情况。无所谓是否值得，也没什么坑，都是明面儿上摆着的。

追求自住体验就合适，也就值得，还有其他想法或以后还想置换的话就再考虑一下。

这种限竞房的二期微型小区，只适合自住，保值方面没有较好的先例。

2、二手房是否考虑看自己，注重保值就看看呗。

3、你们这需求太宽泛了，东西海朝石丰，城六区全在考虑之内，直接说全北京哪儿都行不就得了。这范围也太大了，等于没有目标。

而且还是明确买房的时间和预算吧，现在的行情就不稳，一年后什么情况谁也说不好。再者所有光提首付不谈总价的，都属于买房的初级阶段，离真正买房还早着呢。

4、我也不知道说什么，先确定是否愿意买房吧，给我的感觉是既不着急也无所谓，既想买学区房还注重居住体验，可能还注重保值，也就是什么都想要，十全十美。

直接说吧，不太现实，建议明确时间和预算，然后将需求排序，比如纯自住还是也注重保值，是否真的要学区房等等，在资金不是很多的情况下，不可能各方兼顾，必须取舍。

确定了方案再谈选房吧，要不没法选，白耽误工夫。北京每年想买房的几十万人，能买到的才不到20%，要求过高是主要因素，还有不少因此而买错的，提请借鉴。

仅供参考。

五、

Q:

章哥，你好，我是北京郊区人，想在市里买房解决通勤问题，一个人，工作在太阳宫。资金方面，首付100万，月供1.2w左右，总价300以内。买了房压力会很大。

太阳宫、老国展、左家庄一带都是老小区，单价高，户型也不好，去其他地段看吧我也不太懂，离工作单位远了又违背了买房的初衷，有没有能兼顾的地段，或者其他更好的办法解决我实际问题，谢谢。

A：

1、这期望值有点儿偏高了，不好实现。建议重做资金方案，根据实际情况调整需求，要不然很难买到房子。

2、首付100万，理论上也只能最多买到285万的，贷款率65%，到不了300万。而且这285万还指的是新房，不包括税费的情况下才能实现。

二手房的税费高，贷款也有评估折扣，小户型很难做到高评，所以一般也就是200万多点儿，能达到250万都很难。

另外这100万里包括了税费没有？常规讲至少留出10万，也就是总价的4%，主要是契税和中介费。那如果包括了，首付就剩90万了，能买到200万出头就不错。

所以先算好账，看房时将预算告诉中介让他们匹配房源，每套房都算好账，别轻易签约交定金，免得受损失。

3、没什么好办法，这预算在市区买到房都不容易，就甭想房龄新户型好的了，不现实。老房都不一定能买到，这总价的老公房基本都不让贷款了。

建议是接受现实吧，谁的初衷都高大上，但社会市场就这么冷酷能怎么办？

就相当于一个刚来北京的普本毕业生，初衷都是找到钱多事儿少升职快的工作，然后还能娶到白富美走上人生巅峰。但现实哪儿有这种事儿啊！

4、总之吧，这预算估计也就是昌平顺义能买到，也没多大的面积，小户型而已。

看地铁沿线的，多数能做到保值，下次置换的时候不吃亏就算是成功。比如顺义的后沙峪花梨坎能买到，蓝星花园有小户型，房龄也不算老。

其他不好说有什么兼顾的地段，北京的有钱人太多，不可能把又便宜又好的房子给刚需留着。

有需求就尽快吧，行情已经到了中场，这次买不到就只能等下拨了，或许会更难。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！