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来源现领观察

近日，中央财经委员会第十次会议召开，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。那么，住房问题与共同富裕是什么关系呢？

共同富裕的反义词是收入不平等和财富不平等，收入不平等的重要体现形式是住房不平等，考虑到大部分居民超过70%的财富构成是住房，住房不平等最终沉淀为财富不平等。

可以说，住房是连接收入不平等与财富不平等的桥梁，也是最为重要的传递渠道。如果不存在高房价问题，收入不平等的负面冲击或者说对低收入者的“真实体感”要小得多；如果不存在高房价问题，收入不平等也不会那么快速地演变为更大的财富不平等。在绝大部分国家，财富不平等的程度之所以远远大于收入不平等，主要的原因在于住房不平等。

住房不平等越来越成为一种严重和普遍的全球性现象。房价上涨的长期趋势与住房作为耐用品资产的属性决定了住房不平等的突出表现是“代际不平等”。

以英国为例，在拥有住房的家庭构成中，25—34岁的年轻家庭只占9%，55岁以上家庭的占比超过55%。更有力的对比是这样一组数据：今天的年轻人，例如1980年以后出生的英国年轻人拥有住房的比例只有他们父母年轻时的一半。

有研究进一步指出，父母有房对子女是否能够成为有房一族具有非常重要的影响，租房者的后代更大概率继续租房为生，有房者的后代则更有可能实现买房的梦想，背后的核心逻辑是财富的跨际转移支付，有房的父母更有可能成为财富的转移帮助他们的子女攀上住房阶梯。所以，事实大概如此：年老的有房者与年轻的有房者很大程度上来自于同一个家庭或家族。

中国也存在同样的情况。年轻人买房不仅要靠“六个钱包”，还要靠“六个房包”，一线和个别二线城市的房价已经高不可攀，手里有钱是远远不够的，掏空几代人的储蓄可能都不够，手里有房最重要，卖一套房就可以帮助子女支付买房的首付或者是全款。所以，在一定程度上，买房的购买力来源不是取决于存款和贷款，而是取决于是否有房。房子是人生的容器，也是人潮汹涌之间最大的过滤器。

住房不平等的根源是住房供应的减少，这个逻辑几乎在任何国家和任何发展阶段都适用。

前苏联与中东欧社会主义国家的福利住房体制下的住房不平等应该说是最为严重的，住房供应不足是根源，基于权利、职位、等级等住房分配模式则放大了不平等。

再比如，过去30多年，欧洲大部分国家的住房不平等都有所恶化，根本原因是新建住宅量的长期下降。几乎所有欧洲国家的住宅建设占GDP的比重都在2008年达到最高，并且在很多情况下低于1995年时的水平。以南欧为例，1995年住宅建设占GDP的比重为6.7%，现在只有3%，西欧也出现了类似的情况，这一比重也只有4%，最差的是中东欧，只有2.6%。在需求量明显增加的年代，这些国家的住房供应都系统性地长期下降了。

此外，还有一个重要的原因是从20世纪80年代开始，美国、英国等发达国家都从公共住房的供应中逐步退出，尤其以英国最为典型，不仅退出了公房的供应，而且把存量的公房进行私有化，把更多的低收入家庭驱赶到租金更高的私人租赁市场。

德国是全球住房政策的模范，众所周知，德国采取了一种以租房为主的模式，在柏林、慕尼黑等大城市，超过70%的人租房。然而，过去几年，由于年轻人租房需求增加、大城市的房子老化、新增供应不足、租金管制以及严格的租客保护条例阻碍了私人租赁供应的增加，加之近些年全球量化宽松、资金泛滥，德国的房价和租金均处于持续的上涨态势，且涨幅排名不亚于其它国家。房子太贵买不起、租金太贵租不起，几乎已经成为发达国家最大的社会矛盾。

中国过去20多年的住房市场化是克服供应不足的最佳实践，没有之一。

无论今天的房价问题和住房不平等问题有多么严重，我们都不得不客观地承认，中国在解决住房问题上所取得的历史性成就。一般而言，大国住房都是极难解决的重大挑战，美国的次贷危机、日本1990年代的房地产泡沫破灭、英国住房阶层的两极分化、印度的贫民窟。

相比之下，中国在1978年之后面临快速的城市化，城市人口净增加量超过6个亿，相当于2个美国、5个日本的人口总量，应该说中国所面临的住房挑战是人类历史上最大的，然而，也就是从1998年全国房改之后，中国用了20多年的时间以最快速度、最大规模的住房开发，解决了住房供应总量不足的问题，使人均居住面积从1978年的不足4平米，提升到今天超过40平米。

在很长一段时间，我们曾在全球范围内寻找房地产政策的最佳模式，有人说要学习德国模式，甚至是新加坡模式。从今天的实际情况来看，我们对过去20多年自身所积累的经验总结是远远不够的，住房问题的复杂度超乎想象，没有简单的答案，更没有模仿的对象，各个国家都有自己的问题，且问题各不相同。

中国用自身的经验表明，解决住房问题的一个基准认识就是扩大供应。中国之所以在住房供应上取得巨大的成绩，根源于制度上的内生性，换言之，这个制度体系具有内在的自我冲动，自行扩大供应。

政府单一主体供地、开发商单一渠道建房、银行按揭贷款支持买房的特定历史条件下的住房政策体系，形成了“高周转、高杠杆、高回报”的巨大推力，这一套体系的内驱力是扩大供应，原则上，如果不是地价上涨，这个体系不太可能让房价上涨，即便在今天地价日益上涨的情况下，全国绝大部分城市的新房房价都是可控的，真正的房价上涨主要发生在资源不可替代的学区或优质地段，这里的本质显然已经超出了单纯的住房供应，核心是教育和资源配套，本身并不是单一住房政策的问题。

可以说，到今天为止，中国是唯一一个大国住房体系中，比较好地解决了住房短缺，又避免了房地产泡沫危机以及政府财政负担、且没有出现大面积贫民窟等社会问题的国家。

住房不平等的性质已经发生改变，正面地看待负面问题，中国有条件比其它国家更好地克服住房不平等问题。

首先，与房改之前、福利住房体系下住房不平等的性质不同，那个时候是住房总量绝对不足条件下的不平等，今天是住房总量基本平衡条件下的结构性问题，或租或购，绝大部分城市常住人口基本不存在无房住的问题。

其次，住房不平等问题突出地体现在少数高房价城市，是局部问题，大部分三四线的住房条件要远远好于一、二线，从装修客单价就可以看得出来，三四线城市的装修费用并不比一、二线低，这些城市在住房数量和质量的不平等都不明显，中低收入家庭也能享有比较好的居住条件。

对于一、二线热点城市的住房不平等问题，最好的解决方案仍然是扩大供应，对于真正的刚性需求，给予长期稳定的政策支持，另外是增加租赁住房供应，解决年轻人的过渡性需求。

此外，虽然住房不平等的问题依然突出，但是中国有条件比其它国家解决得更好，原因即在于土地和资金两大生产要素都具备很强的腾挪空间，解决住房不平等是个意愿问题，而非能力问题。

例如，英国房价一直处于上涨趋势，特别是伦敦，住房不平等的状况持续恶化，最好的解决方案是扩大供应，然而受限于土地规划、城市绿化带、NIMBYs法案（not in my back yard，最强钉子户）等各种供应约束，英国新房开发量过去几十年持续下降，与高峰时期的年度开发量相比，现在不足一半。中国，基本上不太存在这个问题。

因此，总结来看，在供应不足的城市，所有以房价控制为出发点的调控政策，如果不能扩大供应，最终的结果往往是更大程度的住房不平等。

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