8月最后一天，广州市住建局宣布建立二手住房交易参考价格发布机制，并公布了一批小区参考价。

与深圳此前一次性公布3000多个小区参考价不同，广州此次首批仅公布了96个小区，它们分布位于天河、黄埔、海珠、越秀、番禺等区域。

那么，这些小区为何被选中？在当前市场环境下，广州二手楼市又将有怎样的走向？

资料图片 葛政涵 摄

首批小区有什么特点？

从公布的信息来看，96个小区有54个在天河，23个在黄埔，两地合计占比超过八成，其余的越秀、番禺、海珠分别为8个、7个和4个。

天河与黄埔纳入楼盘数量众多，背后正是这两个区域房价过热的现状。

以天河为例，该区的54个小区有不少位于珠江新城的核心地段，在人们的认知中，这里寸土寸金，众多楼盘的售价早已经站上10万元/平方米。其中，中海花城湾、保利心语花园的二手房报价甚至达到18-20万元/平方米。

值得注意的是，这两个楼盘在去年年末均出现了较大涨幅。

广州中原研究发展部数据显示，去年中海花城湾二手房涨幅达到17.3%，保利心语花园的涨幅则达到23.9%。中海花城湾还被媒体曝光业主建微信群“抱团”涨价，要把价格统一提升到18万元/平方米的怪事。

媒体披露的中海花城湾业主建群抱团涨价截图

而从此次公布的参考价来看，中海花城湾为92641元/平方米，保利心语花园为96957元/平方米，与动辄十七八万的报价相比，几乎打了个对折。

这颇有点“枪打出头鸟”的意味。

事实上，除天河外，其他区域公布的楼盘主要集中在黄埔的鱼珠板块、番禺华南板块，以及越秀部分优质学区房小区，也是说，是去年下半年之后，成交旺盛、价格波动较大的区域。广州住建局在政策解读中也明确提出，首批发布的，都是热点区域成交活跃的小区楼盘。

广州中原研究发展部指出，从“一区一策”的调控思路来看，本轮小区基本是近两年价格涨幅较大的楼盘（尤其天河、黄埔），而如白云、花都、增城等区，客户以刚需为主，2021年网签价格甚至出现下降的情况，出台指导价的必要性较低。

综合公布的96个小区来看，参考价大都为实际挂牌报价的七到八成左右。

那么，为何参考价和实际报价差异会如此之大？

有业内人士认为，这种做法是一种“预期管理”，释放一个信号，表达出住建部门等政府监管层面希望市场发展的走向，而且该价格是以年为周期制定，因此如果市场处于上行阶段，价格差异就比较明显。

根据克而瑞广佛统计，首批公布的这96个楼盘中，有近七成楼盘参考价与其2020年的二手成交价对比变化在-10%-10%左右，其余楼盘涨跌微大。

需要注意的是，广州并非只公布这96个小区，住建局在政策解读中明确，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

等待实施细则

对于建立二手房参考价格发布机制的作用，广州市住建局在政策解读中说得非常明确——一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源。二是二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。

从9月1日南方＋记者在广州天河、越秀的部分中介门店走访情况来看，目前各家中介仍然正常营业，有一线房产经纪员工表示，已经知晓了参考价制度，但门店如何做暂时还没有接到通知。

与此同时，一些房产信息平台悄然出现了变化。

南方+记者注意到，9月1日下午，贝壳找房和链家网悄然将广州小区页面的二手房成交记录从页面中删去，无法进行查看。这一操作并不仅限于已经公布参考价的那96个小区，广州全部市辖区的二手房小区均查不到过往成交记录。

几个小时之后，96个小区的二手房均价及二手挂牌房源均价也从贝壳平台“消失”。

目前在贝壳平台，96个小区已查询不到均价信息，房源也被下架。

贝壳找房广州站相关负责人向南方+记者表示，贝壳计划是按参考价来呈现公布参考价小区的二手房报价，但由于该机制涉及的细节较多，例如未来交易和已开展交易都需要明晰如何做，因此具体仍需向监管部门沟通明确。

从此前深圳的情况来看，有媒体披露的走访信息显示，高于参考价格出售房源仍然能网签，但银行房贷评估是按照参考价来执行，同时购房者也要签一份声明。这等于变相提高了买家的首付比例。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广州未来也可能采取这种方式。“政策解读中明确写了要按参考价作为依据，也就是中介挂牌要以此为据，银行房贷评估也会从原先自有评估团队转变为以参考价为依据来放款，否则参考价就会失去意义。”

也有不愿具名的业内人士猜测，由于广州各城区楼市成交状况各不相同，存在冷热差距，因此在未来具体的实施措施上，很可能不同城区会有不同的细则规定。

二手房降价概率大

在宣布实施二手房参考价机制后，有关广州二手市场降价的呼声便不绝于耳。这并不是凭空猜测，毕竟在临近的深圳，二手房价格已经环比下降了几个月。

国家统计局数据显示，深圳二手房价4月增幅已经“归零”，从5月开始环比下跌，到了7月环比下降0.4%，同比增幅缩减至7.0%。同时深圳住建局信息显示，7月份该市二手商品住宅成交24.02万平方米（2557套），同比缩水79.07%。

有分析人士向南方+记者指出，这种参考价机制，最大的作用其实是降低价格上涨的预期，在买方希望按参考价购买，或难以负担参考价以外款项，而买方又不愿降价卖的情形下，市场交易势必会进入停滞，特别是一些高价房源的交易可能性会降低。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，如果参考价应用到银行的按揭贷款业务中，势必对广州二手住房交易产生冲击，在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下，市场和行业调整在所难免。

与深圳出台参考价时楼市势头正旺的情况不同，广州近几个月二手房市场似乎已经有降温趋势。

广州中原研究发展部数据显示，8月1日至26日，广州（不含南沙、从化）二手房中介网签成交1954套，环比7月同日期区段下跌11.70%，网签均价为27359元/平方米，环比下跌了7.31%。

该机构亦指出，整体看8月份二手房市场延续了7月的“不温不火”表现，主要原因包括购房客户观望情绪浓、信贷环境持续收紧等。

但国家统计局的另一份数据则显示，广州7月份二手住宅价格环比提升0.6%，同比却有12.2%的增幅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续广州二手房量价都有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。

李宇嘉也表示，但凡参考价跟实际成交价偏离较大的，都是去年涨幅较大的楼盘，二手房价格太高肯定是不行的，因此在新机制下，公布的价格也属于理性回归。

肖文晓认为，在“房住不炒”的大政方针下，未来商品住房一定会更多地回归居住属性，它的投资属性会被弱化，“炒房致致富”的故事正在远去。