温州房价涨势来的快，去的快

自从新城滨江云谷地块卖出之后，新城附近的楼盘像借了东风似的，房价止不住不要钱的往上涨。这原本认为充满性价比的蒲州也显得鸡肋。尤其是在澜悦府、璟悦府售罄后。看准了肥肉之后的房开们开始疯狂加价，相较于之前的均价25000左右。

今年新开的未来之城（如意里），未来旭辉城，未来天辰，祥生九玥府。毛胚均价纷纷剑指28000。

蒲州板块本就是鹿城新城和龙湾刚需板块，房价这样一下子拉上来。

不得人心的暴涨必然遭到市场的反噬。本文非广告，有问题请指出

那我们就从开盘到现在仅卖了18套的祥生九玥府说起。

数据来源：房管网8.24日

这里我就不得不吐槽开盘到现在400套就卖了18套就开盘大捷了，挤破脑袋了。

那那些去化率一半还在发愁的楼盘，是不是该抱着狗偷笑了。

楼盘条件和周边因素

首先我们先不说他就开盘一个月卖了18套，去化率4%的事情，我们从楼盘的区块分析。更惨的我们后面说。

祥生城建·九玥府位于龙湾区蒲州街道温州大道与新江路交叉处。

▲这是房开宣传的图片

▲图源：温州房哥

这是实际的图片，有一个比较生动的比喻：正面迎接庙景房。

庙景房在温州市比较特殊的，除了对居住有抵抗的人要考虑之外，还要考虑升值性，自身不影响的情况下，也要考虑二手卖不动。升值性要大打折扣。

地块南侧为温州大道、远洋·世纪宸章；西侧为上江河、温州未来之城；地块东侧现状为二手车及五金装饰市场，远期规划为新江路、住宅、商业及商务用地。

该项目预计将在2022年4月份主体全部结顶，计划于2024年3月份竣工。2024年03月31日交付使用。

学区方面：

蒲州属于龙湾区，蒲州最大的优势在于贴近新城，而学区反而其次。大概率会和澜悦府等相似，为新建的36班制中小学。目前来看没有亮点。

价格方面：

九玥府算上装标，大概2.96万元/平——九栋和十栋正面迎击庙景房，价格相对便宜。

——与融创新城的未来之城四期持平（毛坯2.71万元/平+装标2500元/平）

——比未来旭辉城一期便宜（毛坯均价2.85万元/平+装标2100元/平）

个人认为这接近三万的价格对于蒲州地块的价值完全溢出，我们依然能够在新城买到三万的楼盘。

去化率方面：

相较于祥生九玥府，周边的竞品成绩也同样惨不忍睹

同样的地理位置，同样庙景房的未来旭辉城真的有点惨到无厘头。

开盘两个月，房管网显示一套没卖？这也太惨了

数据来源温州房管网8.23号

而未来之城（如意里）的位置相对比较好，占据着开盘比较早的优势，四期开盘1683套，卖出639套。

不得不提，祥生在温州的口碑

祥生这两年深耕温州，闹的到处是维权，前有祥生中央尚品，祥生睿城，后有祥生江滨one。可以说深耕温州，甚至有取代中梁在温州骂名的趋势。

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我们来看看买过祥生的业主怎么说？

祥生弘阳江滨one业主

祥生中央尚品业主：

非业主讨论

说在最后

祥生的品牌深耕，明显在温州发生了化学作用，能够帮助购买的业主有效避雷。

而九玥府本身的地块庙景房的体质，在购买和升值上进一步劝退，才导致开盘到现在一个月仅卖出18套的成绩。同理也适合旭辉未来城。整个楼盘的朝向，更是楼盘房价升值的潜在问题。

蒲州地块的价值本身在于贴近新城，能够享受新城带来的基建辐射。原本两万五的价格区间被拉至接近三万，是前段时间土拍疯狂给房开带来了错觉，骑虎难下。也是市场的冷静，让购房者有了思考。

对于刚需购买者而言，三万的市场价格完全可以在新城周边的鹿城区冷静的做选择。但是也不能否定蒲州板块的价值，目前定价性价比不高。可处于观望状态。

现在楼市打压期，你看看去化率。不用急。

蒲州在未来温州向东如果走向温瑞一体化的进程中是必要的一环。所以整体板块还是具有升值意义的。