需求，是推进房地产发展的动力。房价、户型、配套，都要围绕消费者的需求来展开。

2021年，是昆明楼市的特殊年份，价格波动、量价齐跌，这样的情况是如何出现的？是消费者的需求不足以支撑市场吗？未来又会是什么样的形势？从消费者的角度来观察，或许能得到答案。

“月供六七千”是昆明“房奴”常态

说到“支撑消费”，必须先谈收入。

智联招聘在线数据显示，昆明地区2021年夏季求职期的平均薪酬为8375元/月。平均月薪8000元以上的职位占职位总量的35.3%；6001元至8000元的占28.3%——也就是说，月工资在6000元以下的人占比超过40%。

再来对比房价。7月的锐理数据显示，昆明的商品住宅成交均价是14702元/平方米，以昆明市场现状，住宅最小面积大约80平方米。照此计算，一套房子的总价约117.6万元。按首付最低20%、首套房贷款利率最低5.4%、贷款30年算，117.6万元的住宅首付约23.6万元，月供约5278元。

但实际情况是：目前，昆明主城售价110多万元的房子数量很少。一套100平方米左右的房子，月供动辄都是六七千元。这对收入不高的刚需购房者和单身群体来说，压力显而易见。

“首付还能靠父母、亲戚帮忙凑，但是月供供不起。而且买了房，就意味着必须要有长期稳定的收入来源。所以要买房，得下很大的决心。”这是很多购房者的共识。

出生于1993年的小黄和她的丈夫都来自农村，两个人婚后希望在昆明买套房，但看了很多楼盘后都叹息“买不起”。“我们家里人多，想买个100多平方米的，但是每套月供都要六七千，根本供不起。”之后，她去看了一套区位较偏的次新二手房，首付家里帮出，月供5000多元，两个人的收入中，房贷就占去了一半，“压力真的太大了！”

日前，网上的一组数据引发热议：目前中国90后人群约1.7亿人，男女比例约54:46，而登记注册结婚的90后不超过1000万对（包含了不少与80后、00后结婚的人），结婚率只有10%多一点。而且，在已经结婚的90后人群中，离婚率竟然高达35%。这引起了很多人的兴趣：什么原因导致90后结婚率低？其中，有一个说法频繁出现——高房价带给年轻人的压力。90后人群多是独生子女，如果结婚，就意味着需凭“一己之力”赡养双方父母和未来的孩子，结婚和买房成了令人望而却步的事情。

“90后买房率较高，压力也大”

当前，市场上的主力购房人群为80、90后乃至00后。都市时报·大象房鉴所记者采访了昆明的部分购房者，了解他们的购房观念。

70后陈女士认为：“现在年轻人的想法和我们不一样了。他们不会把房子看得很重要，更注重自己的生活，自己的精神世界。而且很多年轻人的父母会给他们买房。就像我儿子，完全不需要靠自己买房。”

80后徐女士则认为，“真正让房价涨起来的，不是那些确实需要住房的人，而是投资客。如果房子不涨了，开始降价了，那些投资房产的人就会停下来观望，那么房子的成交量也就会受影响。”

最“老”的90后现在已经进入而立之年，成了需要为车子、房子和一家老小操心的人。90后小杨说：“现在身边的年轻人分两种，一种是不想结婚的，所以对家没有硬性要求；另外一部分就是已经结婚了的，这部分人很多都有房。”

“有房”是好事，但房子怎么来的呢？家在农村的90后小李说：“像我这样进城工作的年轻人，家里帮不了太多，只能靠自己。靠我们单独买得起房的不多，要么租房，要么就等结婚，两个人一起负担。”

做了多年置业顾问的程女士分析认为，以她接触过的购房者来看，90后买房大多得到了父母的帮助，自己买房的，一般会选择比较便宜的房源，或者选择租房。

作为购买主力的90后，买房有哪些特点？做了6年置业顾问的鲁先生总结出一句话：“90后买房率比较高，但是普遍压力很大。”

他说：“90后买房大多分为三种情况，一是刚工作不久，父母出首付，自己月供，这种情况居多；二是父母在孩子还没工作时就提前准备好了房子，孩子只是共同还款人；三是工作多年后，工作比较稳定，有了一定积蓄，则自己付首付买房。”

90后购房者还有一个特点：对价格敏感度高。鲁先生说：“四五十岁的人买房可能更追求品质，但90后追求的是实用性，会选择相对普通但性价比高的房子。相对于品质、环境，他们更关心通勤时间和周边的教育资源。装修风格更喜欢简单明快的。”

昆明市社科院研究员高军表示，从年龄层面分析，60后群体已经面临退休，退出了购房的主力军行列；80、90后正赶上结婚潮，购房需求比较旺盛，是购房主力。而00后对购房的需求则降低了很多，“他们的父辈大多已有住房，这直接降低了他们的购房需求。”

房贷政策限缩 抑制买房消费

除了购房者自身资金压力大之外，房贷政策的变动，也在一定程度上抑制购房需求。

2020年年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。银行的房贷额度小了，量受限了，这不仅对房地产开发商的融资产生重要影响，也抑制了购房者的需求。

对购房者而言，目前要面对的问题是：银行放贷时间周期变长，要严查首付来源和征信流水，房贷利率提升，首付比例提高，这些条件将不少购房者挡在了“上车”的行列之外。

7月下旬，昆明还出现了4家银行暂停二手房贷款的情况。一家没停贷的银行受访时表示“二手房贷款需要排队，放款具体时间也难以保证”。

本月，有购房者向记者反映，自己想卖了现有的房子，置换一套较大的新房。但由于二手房停贷，房子一直卖不出去，置换计划无限期延迟。

★观点

昆明市社科院研究员高军

昆明未来房价如何 要看人口增长情况

此次房价的波动，确实给昆明的房地产市场带来了许多不确定因素。但它是不是一个房价走势的分水岭，目前还很难下结论，有待观察。

从2010年以来这10年，昆明是全国省会城市中为数不多的人口净增长城市，而且净增长数字多达200多万，这个数字放在全国也是比较大的一个数量级。之所以这样，与昆明的城市扩容较快是分不开的。

从目前的形势分析，省外和省内州市人口定居昆明后，购房意愿较为强烈。这部分群体在工作基本稳定后有父母、亲戚接济，购房的数量增长较快。这是一个现实。而本地居民购房目的是改善性的，他们有的留房子给子女，有的换购离子女居住地更近的房子。

昆明未来房价如何，还是要看人口的增长情况。需求永远是推进房地产发展的原动力。昆明今后的人口预期是达到1000万人，但昆明的人口城镇化率已经在70％左右，已经算是较高的城市之一，人口城镇化率的缓慢提升与人口净增长又会形成冲抵效应。而且如果长期的需求动力低于供应量，房价的增长趋势就会得到控制。

当前，昆明市的新房房价环比是有小幅下降。但从长期来看，我认为房价将会是一个趋于平稳的态势，而且有可能小幅下降，这其实非常符合中央房价调控的初衷。