潘石屹的项目主要集中在北京上海，2011年和2013年他接连在这两个地方吃了瘪。在北京竞拍CBD中服地块，他花足了心思，竞拍价格标到最高，还颇用巧心在竞拍文件里夹带了一封写给竞拍评委会的个人信。

那封信凝结了潘石屹在商业上的所有智慧，开篇挟一个伟大理想感召评委，“通过我们每一个人的努力，让我们的社会公平、公正、透明”，中间不露声色的表功，“SOHO中国在北京CBD建设之初，就有幸加入到它的建设中”，结尾言辞恳切又自信满满的声明，“目前账上有240亿元的现金”，“希望您能给我们一次机会，投给我们肯定和信任的一票”。

这封信连同潘石屹的CBD梦想一起石沉大海。中服地块是一场神仙打架的竞拍，当时房地产市场名声响亮的几个企业，包括万达万科都自觉退避三舍，只敢“看看”，又怎么可能轮到潘石屹。

潘石屹的精明众人皆知。房地产行业有很多不能说的秘密，大部分人吃了亏占了便宜，仰仰脖子握握拳头就算过去，潘石屹却八面玲珑拐几个弯也要说点什么。

陕西神木农商行的龚爱爱被曝光在北京持有几十套房子，潘石屹回应“房姐买了多套soho中国的房子，潘石屹帮人洗钱”的时候，云淡风轻说了一段话：

“我们做为一家企业，只能相信政府公开的信息，我们没有能力知道她到底有几个身份证，哪些是假身份证。我很高兴看到网络净化能力，让一切黑暗都暴露在阳光下。”

梦断北京CBD后，潘石屹和朋友在微博上用各种角度讨论竞拍故事，一度引来神秘电话让他闭嘴。几年后，一场风暴揭开中服地块后面的秘密，证明小潘当时的不甘心并非完全是无赖式死缠烂打。

彼时，在北京吃瘪的潘石屹选择把目光放在上海，他跟张欣的理由是：上海是一个更市场化的城市，效率比北京高，理论上会有更大的发展空间。于是，仅2011年一年，soho中国就在上海拿下了7个项目，至2013年底，他跟张欣在上海投资将近500亿，占总量的75%。

不幸的是，他在上海也卷进一场地王争夺战。

这次争夺战脉络清晰：

以92亿地王价格拍下上海南外滩地块的上海证大，当时账面资金只有5亿元，于是拉来复星和绿城一起合作开发。几个月后宏观调控风云突变，证大和绿城扛不住，开始卖地求生，急于进入上海滩的潘石屹，用一个比复星高一点的价格，从证大和绿城手里拿到了那块地50%股份。协议签订的第二天，复星以“侵害了优先购买权”把这三家公司告上法庭。

这场官司打了3年多，最终以潘石屹退出，郭广昌撤诉结束。

这场全部由民企参与的争夺战，某种程度预演了几家公司之后几年的走向。

证大的老板戴志康出身五道口，深谙资本运作，以数倍于公司现金流的价格竞得地王，信心正是来自金融领域的根基。绿城的宋卫平则是出了名的盖房子不问成本只讲品质的疯子，绿城的成本管控早前已一言难尽，幸亏4万亿才度过危机。

戴志康原本要在那块地上建一个立体版江南园林的梦想，最终被郭广昌的双子塔楼替代，意兴阑珊的他后来专心搞金融，几年后，在清理互金行动中把自己送进了牢里。

宋卫平没好太多，变卖这块地的时候，绿城已陷入债务危机，他最终不得不把整个公司卖给了融创的孙宏斌。期间一次媒体见面会上，宋卫平懊恼的表示，绿城暂时不买地，“如果我动了买地的念头，就会在办公室里放一堆柴火，躺在上面想一想卧薪尝胆的感觉，以免好了伤疤忘了痛。”

一年多后市场回暖，他看不过融创的狼性文化毁掉绿城的“精致、诗意”，不惜背上“不讲信誉”的名声，跟孙宏斌折腾了一出“反悔不卖”的戏码。孙宏斌被赶走了，但为了赶狼引来的央企中交化，最终彻底断了宋卫平重回绿城的可能。这个行业唯一的“地产匠人”就这样悲情谢幕了。

争夺战唯一的赢家复星，一直比另外三家低调、稳定，但第二年遭遇核查海外投资，也差点没过关。

这场官司是soho中国的转折点。法院第一次判决“转让协议无效”的2013年年底，潘石屹由买转卖，他说他判断错了，“资金是往权力集中的地方走”，上海不如北京。他一次性卖掉了上海3个项目，但并没有转头重押北京。

外滩地王官司结束前，soho中国账面的现金储备已经高达将近100亿。后面几年潘石屹和张欣持续套现，并公开表示不再继续进行新的土地投资，最近准备卖给黑石的所谓“清盘”行动，是soho中国两年前公开的售卖计划。

卖给黑石这笔交易的标志意义，疫情导致的资产缩水可能比“潘石屹离场”更值得讨论。

二十年间，经历大大小小数轮调控，调控力度和密度之多，让这个行业弥漫一种“神秘”气质，今天能做的事情明天不一定还能做，“抢”和“赌”是经典主题，企业没有护城河，危机来临，管理经验、经营智慧都可能是一场空，今天一骑绝尘，明天可能就兵败山倒。

用宋卫平的话说，这个行业不正常，“市场不像市场、行业不像行业、企业不像企业”。

每一次调控都意味着一个时代的结束，但结束并不意味着新生。