“买房赶上715、卖房赶上208”，这就是一年以来深圳楼市的缩影。

这几天，为了卖掉自家房子，深圳龙华区某业主成为热议对象。

因为，她加了499个中介。

据呆呆咖啡馆发文，有业主为了卖房，一个深圳业主豪气地拉了个500人中介群。

图源：呆呆咖啡馆

据中介朋友透露，这位观澜的业主，为了卖房，不仅拉了500人的中介群，还承诺只要帮忙成交都有2个点佣金和大红包，而且没事就在群里发红包。

当然，观澜业主这套房并不是为了降价早点出手，而是价格比市场成交高，所以这么用心。

也有小区业主骚操作，为了凸显自家房子的性价比，拜托楼上的熟人朋友故意上调报价，多加200万。

二手市场冰冻，深圳业主为了加速卖房，开始主动出击了。

01.

为啥这么拼？理由是魔幻的深圳楼市，确实要谢幕了。

房子多的，卖掉几套回笼资金，别全砸手里了；已有一套的急着要换的，卖不掉也换不成。

还记得曾经有一种业主，叫深圳业主。

二手房凉凉情有可原，但连有一定打新价值的新盘也不那么香了。

本周，深圳新盘入市继续遇冷。

光明天安云谷云科府（8月17日）开盘去化仅六成。1066批选1550套房，基本上只要成功登记了就能选到房，当天总成交约900套（最后以开发商公布数据为准）。

图源：咚咚找房

不过，由于该盘推盘货量较大，900多套的成绩还是非常可喜了，但毕竟无法和两个月前的市场相比了。

龙华观澜某冷门盘温度计更是冷气逼人！

新房都成这样，难怪二手房业主不淡定了。

02.

楼市下行，业主如何更快地卖掉房子呢？

一、砸盘

有的业主，以前是在挂牌价基础上下调价格，这样属于“假摔”。

现在不是了，已经有业主在同小区上一套成交价的基础上降价。

前几天，龙华深外学区房龙悦居成交价下滑被业内比作“砸盘”。

据说还有更低的成交价。

所以，现在要想卖掉房子拿到钱，“加快”的那种，只有一步降到位，还要看楼盘品质。

但有一点可能要注意，如果挂的价格背离市场成交价太多，可能会引起接盘人怀疑卖家的房子有问题。

还有一种业主，是这两年做了经营贷炒房的，虽然享受了一波上涨红利，如今房价回归，加了杠杆的房产，建议坚决卖出。

还有去年签合同做了经营贷的，现在评估价按照指导价来 ，贷不出来那么多的钱，所以买家少了；还有的小区不幸被列入杀猪盘名单，小区被银行列入黑名单，下家贷不了款了。

如果你是想置换的业主，那么我们的建议是，果断换仓比优柔寡断要好。因为低潮时期换房，其实比高峰期换要好多少倍。

虽然自己的房子没卖出个好价钱，但是你买入别人的房子的成本也一定比高峰期要低，而且政策风险也明显低很多，这一点对于自住型买家务必要记住。

切勿抱着“高抛低吸”的心态来进行炒股式买房。

二、高佣

重奖之下必有勇夫。

今年6月，深圳福田区一位业主为了将157平方米的“笋盘”更快成交，愿意单独奖励业务员除佣金外的10万元。

而下面这位南山区西丽某业主卖房的招数，让专业卖房的中介都自愧不如。

截图比较模糊，我们整理了业主煽情性十足的文字：

拉中介微信群，满200人开始发红包，只限房产经纪人进群；

转发朋友圈集赞获大礼包和现金红包

集赞88人可获数据线；

集赞188个可获登山背包；

最高集赞488个直接给666元现金；

有效真实带看，奖励现金红包带美味饮品

还有中介支招，如果房子快速卖出去，并且高于你的底价，高出的部分可以给中介分成，除此之外还可以设立阶梯式奖励。

比如在对赌期限内卖出去分成一定比例，等等。

再加一个保底奖励，一个月之内卖出去保底奖励1万块。

不过这个奖励都是私底下沟通，正牌中介品牌一般不接受这样的“鼓励”。如果私下谈妥了，中介朋友肯定愿意优先推你的房源。

三、做局

据@深圳买房计划爆料，某小区楼上楼下两套同户型的房源挂牌价相差200万，后来才了解到，楼下跟楼上的业主是朋友，楼下业主拜托朋友提高报价，以衬托自家的房子性价比高。

虽然有点小聪明，但这个不值得鼓励，有扰乱市场交易秩序之嫌。

四、红本出售

对买家而言，这年头买房什么最难？是首付和房贷。

在深圳，资金来源的严查程度史上最严。

二手房交易中，二手房指导价影响贷款最大，一些热点区域的高价盘，不少人给不出多几成（那怕多一成）的首付，自然也就没人接得了你的盘。

要知道，银行的很多水，不是给你买房的人放的。

所以，如果房子是红本，在市面上就会吃香一些。

因为赎楼资金来源也在查，如果还让买家帮你找中小贷赎楼，有些买家怕担风险而放弃。

所以，自己想办法赎楼。

03.

深圳楼市的变局，我们正在见证。

去年高位接盘的二手房买家们，他们还好吗？

那些还处在三年限售期房子的业主，一定要提前做好现金流管理了。

因为这段时间法拍房流拍明显增多，里面已经有一部分是因为被断供的房子。

这是一个什么信号？

因为这一次的调整期，比之前的都要长，大家预期在调整。

深圳楼市上一波大涨，始于2015年的330新政。

到2016年的325调控叠加104调控，这一波周期才结束，开始了横盘三年的周期。

但在三年横盘期内，深圳湾、香蜜湖和宝中的房价出现了拒绝横盘，加速上涨的景象。不少人很后悔没有卖掉手里捂了很多年的老破大，换到深圳湾这些头部。

现在回过头看，2019年9月份上涨取消豪宅税之前，这些头部片区的房子，已经是最后一波上车机会。

从2019年8月到2021年2月，深圳楼市又经历了一轮逆市上涨行情，不过经过715和208两次调控，特别是208二手房指导价，深圳楼控终于找到了灵丹妙药。

所以我们想说的是，现在的冰冷行情，才是真正回归到疫情之下、未放水之前的状态。

细心的人会发现，目前官方的二手房指导价，基本是参考2019年这波暴涨前的行情标准制订的。

这个时候，卖方要很清醒的预判，自己卖掉房子后资金的用途：

第一：尽量置换掉楼龄超过30年的老房子，买入新房、次新房，改善居住品质。

第二：卖掉普通房子，置换成高端住宅。如果按照目前速度，以后的人才房、普通住宅会井喷，未来不缺房子，缺有圈子、有品质的房子。

第三：大学区制教育平权的效果需要很长时间观察，顶流学区房不一定非要卖掉，但卖着顶流房价的二流学区房，价格一定会回归。

新房限价和二手房指导价指代，“共同富裕”蓝图，房价天花板短期内难以再推高。高房价，已经成为拉动内需路上的最大绊脚石。

事实上我们看到，这一波行情，除了经济基本面和土地供应错配因素之外，还与部分板块被业主联合抬价、炒房团联手坐庄炒高某盘有关。

另外，学位房被人为迅速拉高，片区房价以学位房价格作为参照，打了鸡血。比如光明、大运的学位房，挂牌已经破八，红山的学位房十几万一平，这样的价位，除了你是买来几年后给孩子上学之外，博傻的投资型买家，小心站岗。

在为楼市降温的路径上，前者深圳已经不断加码，调控手段越来越有效：

比如二手房指导价封杀杠杆资金，乃神来之笔；

比如深圳即将通过立法推行的大学区制，至少学位房不再高高在上了；

确确实实地增加住宅供应，允许城市更新商办用地改住宅；

小产权房也遭到爆锤，明文禁止小产权房、回迁房、安置房交易，这被视为降低城市更新成本、加快推进旧改，释放更多供应之举。

业内人士认为，深圳调控已经从新房、二手房进入到小产权领域，漏洞被一个个地堵上。

这次除了社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明、公证机构、律师事务所不得提供公证或者见证服务外，还提出防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

总之，深圳为了让更多年轻人和新深圳人上车，深圳未来的住宅（含公共住房和人才房），增量还是不少的，市场机会还是很多。