最近这一两天，楼市最引人注目的，莫过于“限跌令”的重出江湖。

所谓“限跌令”，就是限制新建商品房的实际销售价格，成交价不得低于备案价。

根据媒体报道，岳阳市住建局最新发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，当地对中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售实施价格备案。新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

该新政成为“2021年全国首个”旨在限制房价跌幅的限跌令。目前，该条政策已经于8月10日起正式实施。也就是说，现在岳阳的开发商，在房屋的备案价确定之后最多只能降15%。如果降价幅度太猛，就属于违规。

当然，限跌令并不是岳阳的首创，这种“玩法”早就出现了。在最近几年的每一轮下跌中，往往都会有限跌令的新闻曝出。比如在2019年11月，安徽马鞍山市就曾出台“限跌令”，规定实际销售价格不能低于备案价超过10%。也就是说，最多打9折。

这就是商品房限价的另外一面。对于商品房限价，大家往往理解为“限制涨幅”，其实同样会“限制跌幅”。为什么连“跌幅”都要管？这是因为跌多了，同样会给地方政府带来很大的麻烦。

事实上，岳阳是湖南省上半年名义GDP增速最慢的地级市，同时房价也在下跌。根据克而瑞的数据显示，岳阳新房价格出现了大幅下跌，5月还是7605元/㎡，6月已经跌至6558元/㎡，7月继续跌至6492元/㎡，跌幅达到17%。

据当地政府相关人员表示：“近期有龙头房企，债务压力较大，为了资金回笼对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因”。对此，有分析认为：楼市降价，或许已经是不会单个开发商为了缓解债务压力而做出的选择，而是整个市场开始出现降价回笼现金流的迹象。

而在岳阳之后，昆明也出现了类似的限跌令。8月11日下午，昆明房协组织召开工作要求座谈会，落实“稳房价、稳地价、稳预期”。这场会议，昆明各大房企及经纪公司都有参加。会议提出：扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止网签。

我们可以看到，全国范围内明确提出过“限跌令”的个别城市，大多集中在三四线。这是因为三四线城市的去化一直是个问题，简单说就是，三四线城市基本上都不缺房。自2008年启动棚户区改造以后，截至2018年，全国棚改规模高达4495万套，而在棚改的实施过程中，三四线城市绝对是最大的受益群体，政府抬高了房价、地价，居民人手几套房是普遍现象。同时，有相当一部分三四线城市的人口，并不在当地常住。

现在棚改已经基本收官，住建部日前出台了征求意见稿，计划严格控制大规模拆除，这也意味着，三四线城市靠着大拆大建刺激房价的日子，已经过去了。对市场趋于饱和状态的三四线城市而言，这可不是个好消息，在人口不断流失的情况下，三四线城市是否还能守住基本盘，也被一部分人所担心。

对于楼市官方的态度暧昧，既不让大涨、也不让大跌，一切都稳字当先，要的就是一个长期横盘。房价暴涨、炒作横行、刚需遭殃，影响社会稳定，这可不是政府想看到的局面。但房价如果急转直下，想必也不是他们喜闻乐见的。因为，房价一旦暴跌，势必会在短期内给市场造成悲观情绪，主要后果有两个：一是容易造成市场动荡，出现退房、断供的情况；二是造成土地拍卖价格下降，当地财政收入减少。

先说第一条，购房者一直有个习惯，就是买涨不买跌。房价下跌带来的影响是很直接的，因为降价而打砸售楼处，可谓是屡见不鲜。很多楼盘开发商一降价，早前买房的业主就会集合起来闹事。每到这个时候，地方政府就需要出来“擦屁股”。如果房价降幅过大，那么楼市可能就要迎来抛售、断供潮。同时，开发商也会因为房子卖不上价，提前撤资跑路，最后留下了一地的烂尾楼。

再看第二条，房价下跌对楼市带来的影响，不只是市场的震荡，背后还有土地市场的关联。以鹤岗为例，此前鹤岗因为房价大跌登上了各大门户网站的热搜，一时流量惊人。不少年轻人都去鹤岗买房，但很多人又迅速将房子抛售，鹤岗人来人往，但是留下来的人并不多。今年5月，恒大以底价竞得鹤岗市一宗住宅用地，建设用地面积6492㎡，总价274万元，折算下来，楼面价才219元/㎡。这价钱，还不及北上广深零头的零头，对于当地财政来说着实有些鸡肋。

根据财政部公布的数据，今年上半年全国卖地收入3.44万亿，全部归地方使用。而地方的一般预算收入加上政府性基金收入，为9.96万亿。也就是说，仅仅卖地收入就占地方政府总收入的34.5%。如果算上房地产带来的税收，地方政府财力的40%以上，都跟土地、房屋有关。所以，楼市对地方政府非常重要。

对于不少依赖卖地的地方而言，房价下跌所带来的连锁反应，不失为一记重磅。如果控制不住，会影响下一步的土地出让，最终拖累经济增长。明白这一点，就会更容易理解限跌的“目的”。

那么，限跌令的出台是否意味着政策开始转向？在2021年，楼市调控进入到高频化周期。有数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月楼市调控频次来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。最近，住建部约谈5个城市、北京打击假离婚买房、杭州出台“杭三条”、深圳打击“深房理”、惠州限购、东莞出台二手房指导价。一时间，各地调控再次遍地开花，很多城市的楼市调控已经不是第一次了，而是在不停的“打补丁”。

与此同时，最近多个大城市中止土拍，撤回文件重新来过。虽然，集中供地还是会继续下去，但是为了给房地产企业留出合理利润空间，下游新房又被限价，那么只能去降低土地价格，地方土拍政策会进行调整，比如天津就修改了土地溢价率。这些政策调整，将一定程度上改善房地产企业的盈利预期，如果各地方都和天津一样土拍政策调整，降低拍卖溢价率，实际上是地方政府让利给房企，是减少了地方财政收入，加大了地方财政压力。

如今“限跌令”重出江湖，代表市场整体的确到了一个比较敏感的时候。未来一段时间，对楼市的整体打压力度，或许会变轻、节奏会变慢。这就好比车速太快了，司机会松开油门，让车滑行一段，不再继续踩油门，但这跟把车掉过头往回开不是一个概念。从全国来看，今年1到6月，房地产开发投资同比增长15%，比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。

要特别注意两年平均增速，目前是8.2%，仍然显著超过经济增长目标6%，所以从数据来看，市场还存在降温的空间。

今年上半年，全国商品房销售额92931亿元，增长38.9%，比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。也就是说，房地产最重要的指标，全国新房销售额的两年平均增速仍然高达14.7%，远远高于经济增长目标。

所以，从投资和成交看，楼市尚未见底。只不过，成交额带有滞后性，需要等7月数据发布之后，才能做更准确的判断。

如果新房销售额的两年平均增速回落到10%以内，特别是9%以内，则意味着可能到达政策底。到那时，房地产投资的两年平均增速，可能会跌破6%，政策的拐点大概率也会出现。