“投资有风险。”

9月15日，在天府新区 32.5亩地块达到最高限价，续竞销售型人才公寓面积比例达到74 %后，拍卖主持人开始提醒竞价的房企。

同一场土拍，稍后登场的高新区 88.66亩地块，在续竞销售型人才公寓面积比例达到90%后，主持人又提醒竞拍房企要“冷静”。

这是成都二轮土拍屈指可数的几个“鏖战时刻”。

更多的地块的出让，“风险”与“冷静”并不需要主持人提醒，开发商们已经自动谨慎——谨慎参拍，谨慎举牌，谨慎“躺平”。

如果仔细翻看成都二轮土拍繁多的出让文件就会发现，每场土地都附有一篇介绍竞拍规则《重要提示》 ，这篇重要提示的最后一句话用黑体加粗，写的是：

“竞买人应充分研判市场风险，理性竞价”。

这句话经常出现在成都热门地块的拍卖文件中，在以往，它的存在更像是奥运游泳池旁的救生员——象征意义大于实际作用。

而这一次，开发商或许开始真正开始理解这句话的含义。一位业内老炮感叹：“以前，房企最担心拿不到地，而现在最大的风险是拿错地，前者是发展问题，后者是生存问题，孰轻孰重？”

除去“黑天鹅”

一位从2014年就开始在成都从事房地产销售工作的置业顾问告诉乐居，这是他从业以来见证的最“清冷”的一次土拍。

制作宣传海报借热度的楼盘，“连夜涨价”的二手房卖家，这些以往土拍结束后的“常见角色”都消失了。

成都土拍没有“黑天鹅”，充满了不确定性，像是在“开盲盒”的土拍，在成都两轮双集中供地面前，正在被“除去不确定性”。

除了竞得人要等到最后才会知晓，购房者关心的土拍信息其实在出让公告挂出来那一刻就有了答案。

在拍卖前，每一块土地在出让公告中就标明了住宅清水限价。而成都二批次拍地，更是首次将土地的最高限价在公告里面明确列出来，以往土地最高限价在拍卖现场才会公布。

也就是说，这块地最高成交价会是多少，房子未来要卖多少钱，在拍卖前就已经确定了。

限地价，限房价在出让文件中已经明确

虽然还会有“销售型人才公寓比例”，“保障性租赁住房”来推高实际楼面价，但因为房价已经被限定，这些影响更多还是在房企，而不是购房者。更何况，二批次拍出的地块中，绝大多数都是底价成交。

以往是：面粉都这个价了，面包呢，而现在是：当面包的价格已经提前确定，面粉卖多少钱在面包的买家面前已经没有那么重要了。

终止、流拍与底价成交

“什么叫冰火两重天啊？”成都第一个土拍日下午场，北京天恒将销售型人才公寓比例叫到了100%拿下新川88亩地块后，某房企的投拓负责人发了一条朋友圈。

之所以说“冰火两重天”，是因为下午场高新区和天府新区激烈的竞争态势，与上午场的主城区土拍形成了鲜明对比。

当天上午，成都主城区一共有9宗地块拍卖，结果全部底价成交。最终，9月15日主城区出让的15宗地块，14宗底价成交，还有1宗因为无人应价流拍。

现在来看，成都二轮土拍的大基调，在第一个拍卖日就定下了——三天土拍结束后，除了高新区、天府新区土地有热度，其他区域经历了真正意义上的“遇冷”。

原本计划出让75宗地块，17宗在即将拍卖的前一天晚上被终止。而最终进入拍卖流程的58宗地块，有6宗流拍。成交的52宗地块中，有38宗都是底价成交。

成都二次土拍出让情况

主城区上一次有土地因为无人应价而流拍，还是4年前。这一次，主城三天流拍的地块数量，超过了过去5年流拍数量的总和。

那么，又是谁在一众开发商按兵不动之时，开启了逆势买买买模式？

主角“央国平”

“的确是财大气粗，别说举牌竞争了，连保证金都比不上。”看到财大气粗的开发商在土拍中持续收割，成都一家本土房企投拓人员表达了一丝羡慕，这一次他们没有参拍。

他口中财大气粗的那位开发商，是成都二轮供地参拍最积极的中国铁建地产。成都二次土拍，中国铁建报名参拍了15宗地块，为此，他们需要缴纳超过40亿元的保证金。

最终，中国铁建地产最终斩获了5宗地块，合计面积约470亩，土地款约72亿。而这5宗地块只有一宗是与大悦城控股联合拿地，其余全部是独立取得。

一个明显的特征是，以中国铁建地产、首开、兴城人居、成都城投置地、成都轨交等为代表的央企、国企、平台公司成为了成都二轮土拍拿地的绝对主力。

第二轮土拍成交的52地块中，有41宗被央企，国企，区平台公司拿下，民企只拿下了11宗。

除了成都本土的兴城人居，城投置地，来自北京的国企（首钢、首开、北京天恒）、广东的国企（珠海华发）、江苏的国企（江苏华建）在本轮土拍都有斩获。

主城区参拍房企最多的土地——成华区崔家店68亩地块，他被名不见经传的扬州华景置地有限公司以13500元/㎡+销售型人才公寓占比37%拿下。

扬州华景置地有限公司也是国企，他的控股股东为江苏华建地产，官网信息显示， 江苏华建地产是以江苏华建品牌为依托、隶属于扬州建工控股的国有企业。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国资企业拿地力度大，民企拿地谨慎的背后，资金是重要原因，“近期各类民企压力非常大，国资企业反而因为经营相对保守，融资成本更低，资金方面反而比较稳健，所以拿地更从容。”

再看本轮土拍有土地斩获的民企，两只手就能数的过来，他们是龙湖、绿城、复星、新希望、合信、泰然心怡、瑞新、喀什海天。

可以看到，本次为数不多的成功拿地的民企主要分为两类。第一，是以龙湖、绿城等为代表的以财务稳健著称的全国性巨头；第二，是合信、泰然心怡、瑞新这类区域型“小而精”开发商

值得一提的是，拿下的三宗地块的龙湖，都是选择能够分摊一定资金压力的合作拿地。其中天府新区46亩地块，32亩地块都是携手江苏新东阳物流信息有限公司拿地，而天府新区28.9亩地块，则是联合恒邦双林拿下。

业内人士分析，预判未来能够拿地，愿意积极拿地的房企，不能看他的规模是不是够大，资金是否充沛，融资能力如何才是决定性因素，“高杠杆，高周转可能不好使了。”

容错率降低

“地还是要拿的，但是地就拿，饥不择食的时代要结束了。”对于成都二批次土拍为何会呈现出如此“波澜不惊”局面的提问，一位在成都房地产市场从业多年的业内人士如此解答。

前些年，不少开发商在成都拿地有一种说法叫做“战略性拿地”，他们或许是首入成都，或者是在已经没有土储，这类房企拿地，往往更坚决，有时候甚至“不计成本”。

但现在回过头来再看这些房企，即便已经没有足够的土地储备，也很少在土地市场现身。要么通过收并购拿地，要么就直接不拿地。

这位业内人士表示：“不少高价拿下的地块，根本算不过来账，至少我知道有几家开发商，吃了前几年拿不计成本拿地的亏，现在拿地都十分谨慎，你看现在他们还在拍地吗？”

“在资金压力不断收紧的当下，拿地容错率没有以往那么高了，没拿地最多不赚钱，但拿错了地是要亏钱的。”

乐居也注意到，在成都二次拍地开始之前，已经出现这样的实例：今年拍出的地块中，有房企联合拿地后选择退出后续开发，有放弃拿地仅4个月就选择将土地转手。

今年4月，四川瑞升实业集团有限公司拿下蒲江县22.93亩地块，成交楼面地价为3020元/㎡，溢价率5.96%。4个多月后，瑞升就打算转让该地块项目公司的全部股权。

今年5月，圣桦联合华宇兴宸竞得邛崃市25.9亩纯住宅用地，成交楼面价6580元/㎡，配建并自持租赁住房面积比例为23%。这块地也是目前邛崃的“地王”。消息显示，圣桦已经退出该地块开发。

“与其说开发商们在躺平，不如说是在市场快速变化和土地出让环境越来越复杂的情况下必要的降速调整，现在，一顿猛如虎的操作，可能真没有躺平有用。”该业内人士补充。

END

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