昨天（9月17日）下午，青岛相关部门召开新闻发布会，解读了《青岛市“十四五”住房发展规划》。
这是一份和青岛未来五年房地产市场密切相关的规划，从这份规划里至少可以看出，未来五年想在青岛买房投资、投机是彻底无望了。
01新增70万套住房
昨天的发布会上透露，基于青岛城镇人口和人均住房建筑面积等因素，科学预测了“十四五”期间城镇住房需求，提出新增城镇住房70万套左右的目标。
结合不同人群的消费能力与需求，规划明确了新增住房中商品住房和保障住房的供给结构，新增商品住房44万套左右，占全部住房供给的63％；新增保障住房26万套左右，占全部住房供给的37％。
五年70万套住房，对于青岛楼市将产生什么样的影响呢？我们来算一算。
根据锐理数据的统计，截止到2021年8月底，青岛商品住宅库存1994万平。按照每套房子100平来计算，那么新房住宅库存为20万套。
9月17日贝壳网上青岛的二手房在售量为85561套，再加上其他平台的房源，市面上的二手房在售量至少在10万套。
那么，十四五期间青岛要消化的住宅为70+20+10=100万套。五年消化100万套房子，对于青岛楼市是小菜一碟，还是会消化不良？
以我对青岛楼市的了解，已经落户或常住青岛的人中大部分都买了房子，改善置换已经成为市场的主力。买一卖一，对于市场库存的影响不大。
另一方面，2020年末青岛60 岁及以上人口204.25万人，占比20.28%，这意味着每5个青岛人中就有一个超过60岁的老人，老龄化的急剧加大也影响着既有人口在楼市的购买力。
因此，我们把计算重点放在外来人口上。
根据人口七普数据，十三五期间，青岛常住人口共增加了136万，到2020年末为1007万人。
《青岛市“十四五”人口发展规划》提出，到 2025 年全市常住人口达到 1130 万。那么十四五的五年时间，青岛常住人口共计划增长123万人。
在全国城镇化率63.89%、青岛城镇化率74%的前提下，人口红利已经大幅缩小，青岛制定这样一个略显保守的目标，我认为是比较合适的。
123万人，由于一些人可能是因为打工等因素被算作常住人口，他们买房的可能性不大；大部分人会夫妻两人甚至一家三口、四口买一套房子，因此123万人能买60万套房子已经不错了。
这么算来，十四五期间100万套房子对于青岛来说是很充裕的，十四五过后青岛市面上可能会剩余更多的房子。
外地人来青岛买房更热衷于郊区的新房，本地人置换也是买新、大房子，那么十四五末市面上结余的将是大量的各种品质不佳的房子。
这也是我一直建议大家买优质房子的原因。
综上，从房源供应上来说，未来五年想在青岛楼市投资将没有什么大的前途。
02 房价年均涨幅不超过5%
《青岛市“十四五”住房发展规划》还提出了另外一个目标：房价年均涨幅不超过5%。关于这一点，我在《买房者，该死心了！》一文中已经做了详细的分析，这里简单复述一下。
假设2020年你用100万买了一套房子，按照年均上涨5%，五年后你的房子上涨了27.63万元，对比100万上涨了27.63%。
扣除税费和其他费用，这个增值和银行五年定期是差不多的，更是要低于理财产品。
当然，房子除了升值之外，还会有自住功能，不自住的话还可以出租。如果加上租金，乐观一点按一年2万计，那么5年后租金总额10万，房子实收益37.63万元。
扣除中介、税费、公维共6万（按二手房计）为31.63万元，5年房子升值31.63%。
这个升值，超过银行定期，追平长周期理财，看着还是不错的。可实际情况并不是这样。
从过去的经验可以知道，没有哪一个城市可以连涨5年的。根据楼市的尿性，1年疯涨，4年阴跌或企稳是常态。
我们以一个更好的心态来计算，按照涨2年，不涨不跌3年，那么青岛想要5年内年均涨幅5%的话，就得有两年的涨幅达到25%，平均每年的涨幅13%。
在过去一年，房价同比涨幅超过5%的银川、徐州、金华、泉州、惠州、广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、西安等城市都被住建部约谈了。
很明显，5%是一个关键数字，年涨幅超过5%就有被约谈的可能。被约谈后就得采取新一轮调控政策，然后房价就开始下降……
那么，青岛的未来五年年均涨幅不超过5%是很难实现的。你不涨不跌3年，涨2年，这涨的2年里最高涨幅不能超过5%，也就是5年内房价最高涨幅才10%。
到此，我们再来算一下5年的收益。100万房子，5年后房价上涨10万，租金10万，扣除交易费用6万，实际净利润14万。5年平均后，每年2.8万。也就是说，你往楼市投入100万，每年的收益是2.8%，低于银行五年定期，更是远低于房贷利率和理财产品。
所以，在房价年均涨幅不超过5%的目标下，房产已经没有多少投资价值。
03 房租年均涨幅不超过5%
如果房价不能大涨、跑不赢理财，那么投资房子唯一的利润点就在于房租了。
在《青岛市“十四五”住房发展规划》中，青岛对未来五年房租定的目标是：房租年均涨幅不超过5%。
通过我对近些年青岛房租的变化，我感觉这个目标还是过于乐观了，因为实际的房租年均涨幅很难达到5%。
我自己也有房子在外出租，至少是五六年了，我没有感觉到青岛房租的明显上涨。究其原因，大概有：
一是青岛地铁线路的增多，把租客分散开来，不再像以往都扎堆在市南、市北。
二是企业的外迁，在“腾笼换鸟”的政策实施下，大量的职工去了胶南、胶州、平度等郊区，这些都是租房的主力军。
三是近些年房地产的繁荣发展，大批量的新房“长”起来了，尤其是在郊区，买房的多了，租房的自然少。
四是外来人口增长的乏力。
近几年，很多二手房东应该能够感受到，出租和卖房一样难！
青岛的房租不仅涨得慢，租金也低。
基本上，100万的房子每月租金1000-1500元，150万的房子月租金1500-2000元，200万的房子每月2000-2500元，以此类推，当然装修好的话可以适当多一些。而且，这个计算方法是市区、郊区平均的，市区能多个几百元，郊区则会降低不少。
如果按照年租金计算租售比的话，只有1.2%-1.8%，也就是100万的年租金只有1.2-1.8万，这实在太低了。
因此，指望投资房子赚租金，无异于白日做梦。
从上面的分析可以看出，《青岛市“十四五”住房发展规划》给出的三个目标，让我看不到未来五年在青岛投资房子的任何意义。这一点，在劣质房子上表现更甚，在优质房子上还能稍微强点。
房住不炒的大环境下，这种结果似是应有的结局。还存在炒房、投资房子想法的朋友们，确实该醒醒了，以后只有刚需、刚改被支持，房子将回归居住属性，什么金融属性、学区属性都将会被淡化到虚无缥缈。