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为期三天九场的成都第二轮“双集中”土拍，昨天已经全部结束。

在此前公布的75宗地中，有17宗在开拍之前“终止”，在拍卖现场，流拍的有6宗地，最终成交的有52宗，共成交3664亩。

从成交率来看占比70%，有三成左右的地块最终因各种原因未能成交。

从成交价格来看，除了北京天恒个别开发商较积极，一共有30宗地底价成交，占52宗成交地块的58%。

01

拍地，重点拿“现金流项目”

第二轮“双集中”的75宗地，主城（5+2）部分有37宗，总占地2347亩。

▲主城“5+2”土拍结果

主城的地块成交率还是很高的，说明开发商在目前资金比较吃紧，特别强调现金流安全的情况下，还是愿意信任“安全资产”。

主城这次一共有5宗地终止，有消息称终止地块都是因为无人报名。

我们来看这5宗地，都有一些共同的特征，持有部分太高，对于开发商“现金流”来说并不友好。

比如，金牛营门口63亩地，属于产业用地，产业要求高。高新区大源141亩地虽然位置绝佳，但是保障性租赁占比要求30%，商业自持要求50%，也就是说开发商可售的只剩下20%。姑且不说未来商业是否挣钱，但目前开发对房企来说肯定是需要投入“真金白银”，这类“现金流不友好”型地块很容易被“否掉”。

青羊区有2宗终止地块，也都是对保障性租赁住房和自持商业都有较高要求。青羊区另一宗要求自持50%商业的地块，则被城投拿走，对于国企来说有时候考虑的不一定是单个项目盈利。

什么是“现金流安全资产”？

从这次土拍可以很容易看出，第一，持有部分少，可售的越多越好，最好是百分之百可售；第二，地段好，所以城南最热，高新区和天府新区一共成交11宗地，除了国有平台高投一宗地特殊原因，其余10宗地都溢价成交，并且“竞可售型人才公寓”。

城南这10宗地，因为竞争激烈，有不同程度的“可售型人才公寓”配比，最低的26%，最高的100%。虽然配有“人才公寓”，但是属于可销售型，人才买不完，可以对外销售，对于房企现金流比较友好。

高新和天新，总体来说房子好卖，并且卖的比较快，一方面可以节省营销成本、人力成本；另一方面可以节省资金成本。所以，这是房企的“现金流安全资产”。

对于购房者来说也是一样，买对区域很重要。

02

新都最惨：6宗地仅成交1宗

再来看二圈层（含青白江），总体来说二圈层就比较惨淡了，终止和流拍的比较多，拿地的也基本是国有平台，比如成都轨交、兴城人居、经开国投等公司。

▲二圈层（含青白江）土拍结果

具体来看，双流表现较好，7宗地全部成交。

而位于城北的新都和青白江就比较惨淡了，特别是新都，一共推出6宗地491亩，只有轨交拿下了一宗32亩TOD用地，其余均未成交。青白江也有5宗地因为终止出让，未能成交。

龙泉由于是“城市向东”的战略发展方向，受到的关注会更多。

处于谨慎投入的考虑，房企在城东的“安全资产”是已经起势的“东安湖板块”，这次新希望、首钢、深业控股进入的都是“大运会主场馆”所在地东安湖。

加上第一轮“双集中”压轴杀入“东安湖板块”的龙湖，未来东安湖也将成为城东开发的下一个热点区域，这对于房企和购房者都是相对“安全的资产”。

03

趋势确立，拐点来了！

这几天，不仅是成都，杭州、青岛、沈阳、天津、合肥等，土拍市场明显趋冷。

大家讨论最多的是“拐点来了吗”？

实际上，每一次市场波动，“拐点是否来了”总会拿出来被讨论。每个城市情况不同，从全国整体来看，上半年拐点已经来了。

对于成都、杭州这样比较坚挺的城市，从下半年开始“拐点也已经来了”。

根据安居客的统计，成都在7月份二手房降幅全国第一，8月份二手房降幅全国第二。

今年5月份以来，国家统计局公布的成都新房环比上涨一直维持在0.3%和0.4%的微弱涨幅，基本已经横盘。而成都同比涨幅则一路下跌，从5月份的6.2%跌至8月份的4.2%，跌去了两个百分点。

成都楼市已经迎来了“拐点”，这个“拐点”也是从2016年以来5年坚持不懈调控的结果。

对于过去几年上涨过快的成都楼市来说，未来需要一颗平常心。“平稳健康”将成为市场的主旋律，对真正的购房来说不用焦虑房价过快上涨，算是一颗“定心丸”，这也是政策调控的目的。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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