“你猜猜我仙林南外旁100多平的房子，一个月租多少钱？”

“撑死了七八千一个月吧？”

“12000元一个月。”

短短的三句对话，撕扯着今年刚刚上车的房奴们的心。在这8成首付横行的年代，谁也不能保证若干年后，上涨后的房价一定能跑赢通胀。因此房租，又成为了买房保值的重要指标。

今天就带大家看看，南京近几年那些租售比“逆天”的小区们。

01

—

公寓型投资的胜利？

最快一套房13年回本

当下的楼市，10位专家有9位会劝你千万别买公寓或类公寓住宅，理由也很在理：占用资金、未来不好出手、户型奇葩等等。

如今不少公寓受制于地段因素，确实少有显著投资价值。但当我们回顾几年前某些公寓，它们的租售回报率展现出了惊人的水平，几乎吊打一众住宅项目、甚至是神盘。

说到租售比，国际上用来衡量一个区域房产运行状况是否良好，一般界定为1∶300~1∶200。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021上半年，全国50个重点城市的租金为33.35元/㎡/月，租售比为1:617，较2020年小幅下降。

整体来看，我国租售比水平远远偏离国际合理区间，但基于国内楼市的特殊性，2021上半年房价涨幅超租金涨幅6倍，房价上涨速度远超租金水平。可当楼市调控政策纷至沓来，人们对房价的预期被抑制，那么租售比这个概念，意义就变得不一样了。

位于江宁竹山路地铁站的70年公寓项目东渡国际青年城，目前38㎡单室套普遍租金为2500元/月。

2012年，该盘剩下最后一批小户型房源，主力面积38、54㎡，其中38㎡户型均价11000元/㎡。按照月租金/收官总价的静态计算，东渡国际青年城租售比为1:167，换算下就是13年收回成本。

当然，8年时间内租金必然有很大变化，但若按照趋势，未来房租稳定上涨也是可以预判的，那么在当年买入的那批房东，坚持租出去的话，用不了几年将大概率回本。

值得一提的是，该小区还是贝壳二手房江宁成交榜第一名，到今天热度依旧在线。

还有南站的万科大都会与证大喜马拉雅。南京南站作为交通枢纽，这几年租房市场一直很火爆，一套功能齐全的单室公寓，租金从3000-5000元不等。

万科大都会24㎡的单身公寓，2018年收官总价63万，租售比能达到1：210；而2016年收官的证大喜玛拉雅，55㎡的大面积单室套，租售比大约为1：264。

与独有偶，位于江北万汇城地铁站旁的东方万汇城，目前仍有公寓在售。据了解一套34㎡的小公寓租金能稳定在2000元左右，按照57.8万的总价计算，租售比约1：289。

发现没有，这类小而精、地段优势显著的公寓或类公寓，租售比是能追平甚至超越国际标准的，但需要购房者具有足够的预判，在早年间低价入手，方能享受高回报。

02

—

神盘实至名归！

月租金最高达到6万元

然大多数住宅吃的是涨价红利，租售比“不值一提”。但若连这一指标都很优秀，岂不是成为真正的“楼市赢家”？

考察后发现，“宇宙中心”河西不仅房价回报率优异，一些豪宅小区，更是抢占了超高租售比的席位，你大爷还是你大爷。

户型面积182㎡的海玥名都，目前链家官网租金挂牌33000元/月。参考2018年收官均价4.5万/㎡，总价约819万，那么这套房的租售比大约1：248，可以说占据了南京租房市场的金字塔端。

而“神盘始祖”仁恒江湾天成，一套面积380㎡、五室三厅设计的房子，租金挂牌价达到了恐怖的60000元/月。虽然买下它时的总价高达1710万，但租售比还能达到1：285的水平，可以说神盘的效应实至名归。

除了河西，另一处租房回报高地，位于仙林，也就是文章开头所说的案例。

那套房源小区为著名的绿城东方玉园，参考12000元/月的租金水平和405万的收官价，它的租售比大约为1：337，也算得上是南京楼市的佼佼者。

仙林之所以租金回报较高，一方面得益于南外仙林家长群体的高素质高身价，另一方面则是周边不少小区确实品质过硬，交付年限较短，才让这里成为有钱家长们陪读的天堂。

03

—

规律总结：

地段、品质是高回报的关键

通过上述几个案例，我们可以总结出，想获得较高的租售回报率，需抓住两个关键因素：地段和品质。

地段保证了小区出租客源的生生不息，如东渡青年国际城、东方万汇城、万科大都会这类公寓，虽然品质略显一般，但占据了交通要道后，是颇受上班族欢迎的租房目的地，因此租金能够稳步向前。

品质则决定了吸引而来的租客的品味与经济水平，这类人群往往对居住有极高的要求，且愿意为高价买单，越是城市地理金融中心，这类人群数量越庞大，便能轻易获取目标。

此外，贷款买房、买房周期和房屋装修成本，也是影响租售比的关键因素，由于这几种数据不确定性较大，因此不作为静态统计的依据。

但若买房时间越早/贷款越多/装修成本控制得当，这也会成为你租售回报的“神助攻”。

END